Какой налог нужно заплатить при продаже ипотечной квартиры?

Здравствуйте!

Новый порядок расчета налога с дохода от продажи квартиры применяется в отношении квартир, полученных в собственность с 1 января 2016 года. Ответы на вопросы: нужно ли платить налог с продажи квартиры или нет, какая будет сумма налога и как правильно ее рассчитать зависят от срока в течение которого квартира находилась в вашей собственности, ее продажной цены, кадастровой стоимости, суммы расходов на ее приобретение. Под продажей квартиры подразумевается в том числе и обмен, в НК РФ это называется реализация имущества, доход от реализации первой квартиры будет облагаться налогом на общих основаниях.
Налог не нужно платить только при условии нахождения в собственности 5 лет и более. Это предусмотрено ст.217.1 НК РФ, под понятием 5 лет подразумевается не 5 календарных лет, а 60 месяцев следующих подряд, такие правила предусмотрены п.3 ст.6.1 НК РФ.
Доходом от продажи квартиры, который должен быть задекларирован и с которого нужно заплатить налог, считают договорную продажную цену квартиры если она выше ее кадастровой стоимости, умноженной на 0,7 или кадастровую стоимость квартиры, умноженную на 0,7 если она выше договорной продажной цены.
Например,  Вы продаете квартиру, которая получена в собственность после 1.01.2016, по договору продажная цена 3400000 руб., ее кадастровая стоимость 4500000 руб. Таким образом, кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7 составит 3150000 руб. Это меньше чем цена поэтому в доход включают договорную цену 3400000 руб, то есть 3400000*13%=442000 руб.
Второй способ-доходы минус расходы, об этом сказано в пп.2 п.2 ст.220 НК РФ: «налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества», таким образом эти расходы могут быть увеличены на проценты, уплаченные по ипотеке. Все расходы необходимо подтвердить документально. Налог нужно платить с разницы между полученными доходами и оплаченными расходами, если расходы больше чем доходы (квартира продана дешевле чем куплена) налог с продажи платить не нужно, если квартира продана дороже чем куплена то налог платить надо.
Например, У Вас при покупке и при продаже договорная цена и она выше кадастровой стоимости то в расчет берется договорная цена. Продажная стоимость квартиры 4500000 руб, расходы по покупке этой квартиры, которые подтверждены документально, составили 3400000 руб соответственно Ваш доход, облагаемый налогом равен 1100000 руб (4500000 минус 3400000 руб), с него нужно заплатить налог 1100000*13%=143000 руб.
Также можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом, установленным законом в размере 1000000 руб., например, продажная цена квартиры 4500000 руб., она больше кадастровой стоимости тогда доход, облагаемый налогом по этой сделке равен 4500000 (продажная стоимость) – 1000000 (вычет) = *13% =455000 руб.
Обращаем Ваше внимание на то что доход от продажи одной и той же квартиры уменьшить сперва на вычет в размере 1000000 руб, а потом на расходы при ее покупке запрещено пп.2 п.2 ст.220 НК РФ «расходы могут использоваться вместо применения вычета», нужно выбрать что то одно.