Здравствуйте, Виктор.
Нужно изменить вид разрешенного использования земельного участка, для ведения коммерческой деятельности, под тот вид, для чего планируете сдавать в аренду помещение.
Плюс, необходимо перевести жилое помещение в нежилое.
В противном случае, возможна административная ответственность по статьям 7.21. и 8.8. Кодекса об административных правонарушениях.
«Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 N 195-ФЗ
Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями
1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению —
влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.
Статья 8.8. Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению
1. Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2.1 и 3 настоящей статьи, —
влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц — от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.
При этом, избежать ответственности Вы можете если будете сдавать жилое помещение по договору найма или аренды, но для проживания.
И если использовать жилое помещение будут не по назначению наниматели (арендаторы) то их и должны будут привлекать к административной ответственности.
С уважением! Г.А. Кураев
ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 10 августа 2005 года № 502Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе)
жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение На основании статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации
постановляет:
Утвердить прилагаемую форму уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение.
Председатель Правительства
Российской Федерации
М.Фрадков
УТВЕРЖДЕНА
постановлением Правительства
Российской Федерации
от 10 августа 2005 года № 502
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПИСЬМО от 3 ноября 2011 года № ОГ-Д23-1928О переводе жилого помещения в нежилое помещение Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу о переводе жилого помещения в нежилое помещение и в пределах компетенции сообщает.В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 437, Минэкономразвития России не наделено полномочием оценивать акты органов судебной власти.Вместе с тем по указанному выше вопросу считаем возможным сообщить следующее.Порядок перевода жилого помещения в нежилое установлен главой 3 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс), обладающего более высокой юридической силой по отношению к нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации, в том числе при регулировании вопросов, отнесенных к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов.В соответствии с Жилищным кодексом полномочия по определению условий и порядка перевода жилых помещений в нежилые помещения за органами государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений и органами местного самоуправления в области жилищных отношений не закреплены. Согласно части 1 статьи 12 Жилищного кодекса органы местного самоуправления в области жилищных отношений вправе принимать в установленном порядке решения о переводе жилых помещений в нежилые помещения. При этом правом по определению перечня документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение, органы местного самоуправления не наделены.Данный перечень документов, необходимых для представления в орган, осуществляющий перевод помещений в целях перевода жилого помещения в нежилое помещение, установлен частью 2 статьи 23 Жилищного кодекса. К таким документам относятся:1) заявление о переводе помещения;2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).Частью 3 статьи 23 Жилищного кодекса установлен запрет на требование органами, осуществляющими перевод помещений, других документов, кроме установленных частью 2 статьи 23 Жилищного кодекса.Частью 1 статьи 24 Жилищного кодекса установлены случаи отказов органов местного самоуправления в переводе жилого помещения в нежилое помещение:1) непредставление определенных частью 2 статьи 23 Жилищного кодекса документов;2) представление документов в ненадлежащий орган;3) несоблюдение предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса условий перевода помещения;4) несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.В числе перечисленных случаев отказов в переводе жилых помещений в нежилые помещения отсутствует требование органов местного самоуправления о представлении иных документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение, кроме установленных частью 2 статьи 23 Жилищного кодекса.При этом вышеуказанной статьей не установлено, что непредоставление документов помимо тех, которые указаны в части 2 статьи 23 Жилищного кодекса, может служить причиной отказа в принятии решения о переводе жилого помещения в нежилое помещение.Согласно части 3 статьи 24 Жилищного кодекса решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.Вместе с тем статьей 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) установлено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан; размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое; перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.Согласно части 1 статьи 22 Жилищного кодекса перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.В силу части 2 статьи 22 Жилищного кодекса перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.В соответствии с частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса следует, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. При этом общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме определено частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса.Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса).В силу части 2 статьи 40 Жилищного кодекса, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.Согласно пункту «в» части 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.Таким образом, руководствуясь положениями норм вышеуказанного действующего законодательства и постановлением ФАС Центрального округа от 9 марта 2010 года по делу № А62-3323/2009, Департамент недвижимости Минэкономразвития России считает, что в случае если перевод спорного помещения в нежилое предполагает обустройство отдельного входа путем разрушения части внешней стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, относящейся к общей долевой собственности, а также использование придомовой территории при оборудовании отдельного входа, влекущее изменение объекта и режима пользования частью земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, относящегося к общей долевой собственности собственников помещений в этом доме, то планируемая для перевода в нежилое помещение реконструкция допускается только с согласия всех собственников общего имущества многоквартирного дома.Дополнительно информируем, что согласно пункту 1 Положения о Министерстве регионального развития Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 26.01.2005 № 40, Минрегион России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере осуществления жилищно-коммунального хозяйства, а также в сфере строительства, архитектуры и градостроительства.