Как действовать при отказе банка в приобретении квартиры по переуступке?

Здравствуйте, Карина! 

Не совсем так.

Согласно п.1 ст.218 ГК РФ 

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно п.4 ст.244 ГК РФ

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Внесение платежей по договору долевого строительства лицами, не являющимися стороной договора дает им основание для взыскания данных денежных средств в качестве неосновательного обогащения (ст.1102 ГК РФ). 

Долю в праве собственности на эту квартиру они могли бы приобрести только в том случае, если бы являлись стороной договора долевого строительства.

Банк сказал, что эти друзья и папа, если вносили платеж со своей карты по данному номеру ДДУ за данную квартиру могут в течение 3-х лет обратиться и востребовать часть квартиры согласно перечисленному со своей карты взносу.
Это действительно так?

Карина

В данном случае, чтобы доказать право собственности согласно внесенных денежных средств на квартиру, нужно предоставить письменное соглашение о создании совместной собственности. В основе возникновения права собственности (Ст. 218 ГК РФ) нет основания — внесение средств — есть основание сделка.

Лица, которые произвели выплаты за должника могут взыскать эти суммы в течение трех лет в качестве неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ).

Банк вас проинформировал неверно

Уважаемая Карина! Согласно положениям ст. 244 Гражданского Кодекса РФ

4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Действительно, если оплата по договору долевого участия в строительстве производилась разными лицами за счет своих денежных средств, то эти лица вправе требовать признания за ними права собственности пропорционально своим денежным вложениям. 

Срок давности по таким требованиям в силу ст. 196 ГК РФ составляет 3 года, когда лицо узнало о нарушенном праве.

Банк отказал Вам правомерно, опасаясь предъявления таких требований со стороны третьих лиц на залоговую квартиру.

Добрый день.

      Банк Вам предоставляет денежные средства в кредит. Обеспечением данного кредита будет право требования квартиры по договору долевого участия. У банка нет обязанности Выдать Вам вредит, если по его мнению существует риск утраты обеспечения. Так что тут не корректно вести речь о том, в праве об был или нет. Это всего лишь оценка рисков для банка. Он посчитал, что риски значительные.

     По существу, тут идет речь об исполнении обязательства третьим лицом     (313 ГК РФ). Если у родственников и участника долевого строительства никаких обязательств в связи с которым они производили за должника отплату не было и они производя оплату указывали назначение платежа я бы скорее рассмотрел это как дарение. Но в любом случае, эти лица не могут претендовать на то, чтобы стать стороной по договору долевого участия и приобрести право требования к застройщику. В лучшем случае, как указали коллеги ранее, они могут только потребовать возврата денег. Лично я тут риска утраты права требования для банка не увидел

Удачи

Здравствуйте, Карина!

Здесь правоотношения регулируются между застройщиком и дольщиком договором долевого участия, ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость и с момента такой регистрации только между сторонами возникают права и обязанности по данному договору, передача (уступка) права требования (договор цессии) возможен, только после полной оплаты цены договора застройщику и также подлежит обязательной регистрации:

Государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве (далее — договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве), осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария).http://www.consultant.ru/docum...

В данном случае между застройщиком и дольщиком (со стороны дольщика) обязательства по оплате выполнены, но остались обязательства между банком и дольщиком по возврату кредитных средств, право требования дольщика сейчас в залоге у банка, и любое отчуждения этого права возможно только с согласия залогодержателя ( т.е. банка).

Банк сказал, что эти друзья и папа, если вносили платеж со своей карты по данному номеру ДДУ за данную квартиру могут в течение 3-х лет обратиться и востребовать часть квартиры согласно перечисленному со своей карты взносу.
Это действительно так?

Карина

Это абсолютная чушь,  права требования имеют только дольщик и в случае неисполнения условий по залоговым обязательствам — банк. При этом, с учетом того, что право требования по ДДУ в залоге, то согласие банка получить обязательно.

Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.http://www.consultant.ru/docum...

И банк при этом не обязан объяснять причины отказа, они могли просто «придумать» то, что Вы услышали, но ситуацию это никак не изменит, без их согласия ничего не получится, и принудить на дачу такого согласия законных рычагов нет, увы.

С уважением, Алина Пучко.