Как вернуть себе задаток при отказе от сделки по покупке квартиры?

Здравствуйте.

Если предоплата при покупке квартиры оформлена в виде аванса, то Покупатель может вернуть ее всегда, за исключением случаев, когда в договоре (по которому этот аванс передавался) имеются условия удержания этого аванса (или его части) в виде штрафа (неустойки) за неисполнение условий.

А как понять, что передача денег оформлена именно в виде аванса? Здесь все просто. Если в договоре нет прямого указания, что сумма передается в виде задатка, то эта сумма признается авансом.
При этом, в самом договоре эта сумма может называться по-разному, например – обеспечительный взнос, авансовый платеж, предоплата и т.п. Не имеет значения! Если не задаток, значит – аванс (п.3, ст. 380, ГК РФ). А аванс, передаваемый в счет будущих платежей по сделке, подлежит возврату всегда, если покупка квартиры не состоялась.
Задаток, переданный за квартиру, можно вернуть Покупателю только если Продавец добровольно согласится это сделать, либо если наступил форс-мажор, в результате которого покупка квартиры сорвалась (когда нет вины Покупателя – см. п.1 ст.416 ГК РФ).
Задаток, в отличие от аванса – это строго регламентируемое законом понятие (ст. 380, 381 ГК РФ). В этих статьях указано, когда и при каких обстоятельствах может вноситься задаток, когда его можно вернуть, и что происходит при нарушении условий договора.
По общему правилу, указанному в законе, задаток остается у Продавца квартиры, если сделка не состоялась по вине Покупателя, и задаток возвращается Покупателю в двойном размере, если сделка сорвалась по вине Продавца.

В Вашем случае 31.01 было включительным днем (продавец выполнил свои обязательства до наступления 01.02), поэтому, он вправе задаток оставить себе. Однако, обратите внимание на пункты предварительного договора в части задаток или аванс это, и прописывали ли Вы штрафные санкции относительно друг друга.

Здравствуйте!
Как следует из вашего вопроса, вы обязались в срок до 31 января включительно подписать договор купли-продажи квартиры и это обязательство было обеспечено задатком.
В соответствии со ст. 7 ГК РФ задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 

Задаток может быть не возвращен стороне, давшей задаток и не выполнившей свои обязательства. Или при невыполнении обязательств стороной, принявшей задаток, он взыскивается с нее в двойном размере.
При этом необходимо учесть, что ГК РФ связывает указанные санкции с ответственностью стороны за неисполнение своих обязательств (ст. 381): «Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка».
В вашем случае Вы уклоняетесь от заключения договора купли-продажи квартиры, в то время как Продавец в предусмотренный договором срок обязательства выполнил, то есть 31 января предоставил все необходимые документы в банк и был готов заключить основной договор.
Таким образом, у Продавца отсутствуют основания возврата Вам суммы задатка.