Налог с продажи квартиры/гаража при смене режима ИП с УСН "Доход" на НПД или самозанятого

Question

В ранее рассмотренном мной вопросе https://pravoved.ru/question/2251012/ мы выяснили, что индивидуальный предприниматель на УСН "Доходы", в случае продажи жилой недвижимости, используемой в целях предпринимательской деятельности (сдача квартиры в аренду), при продаже этой квартиры будет обязан заплатить налог 6% (вне зависимости от того сколь долго находилась она в собственности у физического лица до получения им статуса ИП). Так? Единственным решением как этого избежать является вариант закрыть ИП перед сделкой купли-продажи. Верно? Вопрос: Возможен ли также вариант закрытия ИП и переход на режим самозанятого физлица на НПД (налог на профессиональную деятельность) решением в вопросе налогообложения при продаже квартиры, используемой в целях предпринимательской деятельности? Через какое время после закрытия ИП со сменой статуса на физлицо/самозанятого можно/нужно осуществлять сделку, чтобы не возникло претензий у налоговой? День, месяц, три, в следующем налоговом периоде или через 3-5 лет? Какими правовыми актами регулируется данный вопрос? И есть ли принципиальные отличия станет ли ИП физлицом или самозанятым на НПД (кроме налоговой ставки 4-6% против 13%)? Вопрос: является ли смена налогового режима ИП с УСН "Доход" на НПД или, допустим, на "доходы минус расходы" решением в вопросе налогообложения при продаже квартиры, используемой в целях предпринимательской деятельности, или требование по уплате налога при продаже квартиры в таком статусе сохраняется? Стоимость квартиры больше 2,4 млн, что выводит сделку за лимиты по НПД и тут возникает ещё больше вопросов. Прошу разъяснений. Вопросы: Правильно ли я понимаю, что при наличии у ИП на УСН "Доход" гаража (приобретённого в статусе физлица), используемого в целях предпринимательской деятельности, единственным вариантом избежать налогообложения при продаже гаража является только закрытие ИП перед сделкой? Переход на режим ИП с НПД или "доходы минус расходы" или самозанятого с НПД не поможет? Вопрос: Если у физлица в собственности квартира и гараж и он сдает в аренду и то и другое, может ли он отчитываться по квартире как самозанятый по НПД с налоговой ставкой 4-6%, а по гаражу отчитываться как физлицо с НДФЛ-3 и налоговой ставкой 13%? Или какие варианты в данной ситуации?

Андрей Власов · Answer

Стоимость квартиры больше 2,4 млн, что выводит сделку за лимиты по НПД и тут возникает ещё больше вопросов. Прошу разъяснений. Денис Денис, добрый день! ПНД не применяется в принципе при продаже недвижимости ст. 6 Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ 2. Для целей настоящего Федерального закона не признаются объектом налогообложения доходы: 2) от продажи недвижимого имущества, транспортных средств; вместе с тем, с 01.01.2019 вступили в силу поправки в п. 17.1 ст. 217 НК РФ согласно которым из ограничений, связанных см неприменением срока владения в целях освобождения он налога исключены в том числе квартиры и жилые дома

Анна Гурина · Answer

Денис, добрый день! При продаже квартиры налог платить будете, будь-то ИП, будь-то физ лицо. Однако на сегодняшний день доход от продажи квартиры, используемой в предпринимательской деятельности, может не облагаться НДФЛ. П. 17.1 ст. 217 НК РФ: … Положения настоящего пункта не распространяются на доходы… получаемые физическими лицами от продажи имущества ( за исключением жилых домов, квартир , комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности; Следовательно, если Вы купили квартиру, то по прошедствии 5 лет с момента регистрации права собственности вправе не платить НДФЛ. Что касается продажи гаража, то поскольку он использовался в предпринимательской деятельности и на него отмеченное мною положение п. 17.1 ст. 217 НК РФ не распространяется, то налог платить нужно. Перейти на уплату НПД с деятельностью продажа недвижимого имущества невозможно. Согласно ст. 6 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима „Налог на профессиональный доход“ в городе федерального значения Москве, в Московской и Калужской областях, а также в Республике Татарстан (Татарстан)» 2. Для целей настоящего Федерального закона не признаются объектом налогообложения доходы: 2) от продажи недвижимого имущества, транспортных средств;

Евгений Беляев · Answer

Добрый день. Поддержу коллегу Власова. В связи с изменениями в ст. 217НК, в случае прекращения Вами статуса ИП, Вы сможете не оплачивать налог с продажи квартиры по сроку владения. При этом к гаражу данное правило не применяется, поскольку гараж не относится к жилым домам, квартирам, комнатам, включая приватизированные жилые помещения, дачам, садовым домикам или долям в них. Поэтому, если гараж «засветился» в использовании в предпринимательских целях, освободить доход от налога при его продаже нельзя. С 1 января 2019 года граждане могут не платить НДФЛ с продажи некоторых объектов имущества, которые они использовали в предпринимательской деятельности: жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств . https://www.nalog.ru/rn77/news... С уважением Евгений Беляев