Предварительный договор купли-продажи регистрация права собственности

Добрый день

К сожалению, в вашей ситуации нет правовых оснований ни требовать заключения основного договора, ни признания права собственности, поскольку имущество не принадлежит продавцу 

Как было разъяснено в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №54 11 июля 2011 г.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

5. При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем.

В условиях банкротства продавца что я могу сейчас истребовать? Расторжение договора и возврат средств (т.е. встать в очередь должников продавца) 

И вариант, собственно, один:

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на неё (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причинённых ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

продавец по нему ничего не нарушает.

Это не так

В предварительном договоре должен быть указан срок заключения основного договора

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

У вас же срок не предусмотрен, вместо него предусмотрено обстоятельство, при наступлении которого предполагается заключение основного договора. Это является нарушением 

Следовательно, если срока нет, то:

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

То есть срок заключения основного договора уже истёк

продавец одной ногой банкрот.

Что касается реальной перспективы получения денег — это уже другой вопрос, который зависит от наличия имущества должника. Так или иначе, следует хотя бы попытаться вернуть деньги, поскольку получить имущество при текущих обстоятельствах невозможно

Надежда, добрый вечер! Во-первых относительно того, что договор предварительный. Если по нему полностью произведена оплата то предварительным по существу он не является, см. например

Верховного Суда РФ от 19.01.2016 N 5-КГ15-196

Суд независимо от наименования договора должен устанавливать его действительное содержание, исходя как из буквального значения используемых в договоре слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся между сторонами отношений. Если суд установил, что при совершении сделки, не отвечающей требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, стороны имели в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

если должник уходит в банкротство можно попробовать включится в реестр требований участников строительства, согласно

ст. 201.4 Закона о банкротстве

С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требованияо передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве

ранее в данный обособленный реестр включались только требования о передачи жилых помещений, но в конце 2018 в Закон о банкротстве внесли изменения и теперь в обособленный реестр могут быть включены требования и о передаче машино-мест и некоторых нежилых помещений. Но это при условии что в отношении Вашего продавца будет введена процедура банкротства застройщика, т.е. будут применяться особенности установленные параграфом 7  главы 9 Закона о банкротстве. Если банкротство будет в общем порядке то соответственно включатся в реестр по денежным требованиям.

Надежда, здравствуйте!

В изложенной ситуации, поскольку банкротство еще не начато, то лучше пробовать признать право собственности на долю.  Неизвестно будут ли применены к Застройщику именно положения ФЗ о банкротстве - Положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве).  Если Вам точно известно об этом, то тогда в рамках банкротства заявите требование о передаче помещения. 

В примеру, согласно ч.1 ст. 201.4 указанного закона  -  С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику. 

Если же нет 100% информации, есть судебная практика судов общей юрисдикции по признаю права собственности на долю. 

Решение № 2-2788/2017 от 26 апреля 2017 г. по делу № 2-2788/2017
Приволжский районный суд г. Казани (Республика Татарстан ) 

http://sudact.ru/regular/doc/4...

В соответствии с правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

 С учетом изложенного важно доказать в суде, что фактически осуществлялось привлечение средств для строительства и тогда договор может быть переквалифицирован в ДДУ, 

Доброе утро Надежда.

Как ранее указали уважаемые коллеги, Ваш договор по сути не является предварительным. Исходя из анализа его текста можно сделать вывод, что Вы заключили договор купли-продажи будущей вещи. При этом начало течения трехмесячного срока для передачи Вам машино-места по сути поставлено под потестативное (зависящее от воли застройщика) условие, а именно регистрация права собственности, что на мой взгляд не противоречит закону (Статья 327.1.ГК РФ).

Согласно п.1.2. предварительного договора Машино-место, указанное в п. 1.1настоящего Договора, принадлежит Стороне-1 на основании Разрешения на ввод в эксплуатацию № RU50301000-121 от 15 августа 2012 г.

Следовательно, нежилое здание, в составе которого  находится еще не сформированный объект недвижимости-машино-место на момент заключения предварительного договора уже введено в эксплуатацию.

Согласно п.п.2 п.1. ст.201.1 ФЗ от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»  участник строительства - физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование…

Согласно п. 6 ст. 201.1  Арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения, требования о передаче машино-места и нежилого помещения или денежного требования в том числе в следующих случаях:

   1)заключение договора участия в долевом строительстве;                                       2) заключение договора купли-продажи жилого помещения, машино-места, нежилого помещения в объекте строительства                                                             3) заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения, машино-места, нежилого помещения в объекте строительства.

Так что, если   ООО«Северное», будет признано банкротом и  Арбитражный суд  установит, что в отношении него применяются положения  параграфа 7 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) о банкротстве застройщиков, то Вам стоит попытаться включить свое требование в реестр  требований участников строительства в части передачи Вам   машино-места.

Удачи