Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как сразу оформить ипотечную квартиру в собственность только одного из супругов
Ситуация такая: хотим покупать квартиру в ипотеку. Основным заемщиком будет мой муж, т. к. я сама в декрете (где-то еще полгода точно), я буду созаемщиком, как супруга. В случае развода муж пообещал оставить квартиру мне и нашему маленькому ребенку. Как оформить это обещание сейчас, чтобы оно имело силу после окончании выплат за ипотеку (будем брать на долгий срок)? Можно ли составить брачный договор с условием, что, несмотря на покупку квартиры в браке и частично на общие средства (другую часть первого взноса дают мои родители, но это документально уже не подтвердить), квартира после погашения ипотеки переходила в собственность только на меня (идеальный вариант) или меня и ребенка (т. е., чтобы муж на эту квартиру права не имел)? И если он будет платить весь срок свою часть ипотеки (например, как бы алименты), или даже полностью все платежи, не будет ли это являться основанием потом оспорить брачный договор?
Уважаемая Ксения! Доброго!
Все действия по заложенной квартире Вы можете осуществлять только и исключительно согласия Банка (Залогодержателя) — см. ст.ст.7,37 федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017)
«Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019)
Соответственно заключить такое брачный договор с такими условиями, что
несмотря на покупку квартиры в браке и частично на общие средства (другую часть первого взноса дают мои родители, но это документально уже не подтвердить), квартира после погашения ипотеки переходила в собственность только на меня (идеальный вариант) или меня и ребенка (т. е., чтобы муж на эту квартиру права не имел)? И если он будет платить весь срок свою часть ипотеки (например, как бы алименты), или даже полностью все платежи, не будет ли это являться основанием потом оспорить брачный договор?
до выкупа квартиры, на мой взгляд, вызовет вопросы у нотариуса. Другой разговор, что если платежи супруг будет вносить от Вашего имени, вот здесь тогда вполне можно ставить данное условие.
Здравствуйте Ксения,
Можно ли составить брачный договор с условием, что, несмотря на покупку квартиры в браке и частично на общие средства (другую часть первого взноса дают мои родители, но это документально уже не подтвердить), квартира после погашения ипотеки переходила в собственность только на меня (идеальный вариант) или меня и ребенкаКсения
согласно ст. 40 Семейного кодекса:
Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.
Поэтому да, Вы сейчас можете заключить соглашение, что указанная квартира в случае расторжения достается Вам. По второй части вопроса: касательно того, что часть денег давали родители, считаю, что в случае брачного договора он будет иметь бОльший вес и определяющее значение перед договорами дарения денег на покупку квартиры.
С уважением, Виктория.
И если он будет платить весь срок свою часть ипотеки (например, как бы алименты), или даже полностью все платежи, не будет ли это являться основанием потом оспорить брачный договор?Ксения
Алименты это алименты, и к уплате ипотечного кредита эти суммы отношения не имеют. Считаю, что это не заменяющие друг друга суммы и на этом основании строить свою позицию по признанию условий брачного договора недействительными, не получится.
Также, добавлю что брачный договор может быть признан судом недействительным по основаниям, предусмотренным законом для недействительности сделок, а также по требованию одного из супругов, если условия договора ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение.
Таким образом, оспорить брачный договор реально только в том случае, если одному из супругов (Вам) достается всё, а мужу ничего при расторжении брака. В этом случае есть риск признания его недействительным как кабальной сделки. Но здесь практика до конца не сформирована по этому поводу. Поэтому надо понимать что еще Вы в брачном договоре пропишите.
Здравствуйте Ксения
В соответствии со статьей 40 СК РФ брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.
Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности, установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.
Брачном договоре может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.
Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов.
Вот разъяснения нотариальной палаты:
https://notariat.ru/sovet/page...
Таким образом, в брачном договоре Вы можете обговорить любые условия касаемо вашего совместного имущества, однако, например алиментные обязательства там прописать нельзя. Алиментные обязательства могут быть определены либо судом либо отдельным нотариальным соглашением о алиментах.
В брачном договоре Вы можете прописать что после развода супруг не может претендовать на данную квартиру. Однако, право собственности на данную квартиру Вы сможете перерегистрировать на себя только после полной оплаты ипотеки.
Сама по себе обязанность выплаты ипотечного кредита возложена на супруга договором ипотечного кредитования. Поэтому в этой части в брачном договоре будет конкретная описка.
С уважением Кононова ЯА
Однако, право собственности на данную квартиру Вы сможете перерегистрировать на себя только после полной оплаты ипотеки.Яна Кононова
Позволю не согласиться с данным утверждением, потому что если в брачном договоре будет указано, что квартира при расторжении брака является собственность другого супруга, то на основании данного договора супруга имеет право перерегистрировать собственность на свое имя.
А вот долг по договору ипотеки так и останется на обоих супругах, независимо от того в чьей собственности будет квартира, если только банк не даст согласие вывести одного из супругов из созаемщиков
А можно ли прописать как условие в брачном договоре, что если развод состоится, пока я в декрете (т.е. не имею других источников дохода), муж будет оплачивать ипотечные взносы полностью или совместно со мной, а после того, как я выхожу на работу, я беру на себя погашение ипотеки. Таким образом, после погашении ипотеки, квартира переходит в мою собственность «естественным путем». Нужно ли будет при этом согласие мужа? И нужно ли ставить при этом банк в известность, т.е. переоформлять ипотеку на меня (когда я выйду на работу)?
Как оформить это обещание сейчас, чтобы оно имело силу после окончании выплат за ипотеку (будем брать на долгий срок)?Ксения
Данное обещание лучше оформить через договор обещания дарения
2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574)и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.
Брачный договор при наличии ипотеки на квартиру, нотариус оформлять вам не будет и пошлет вас в суд, а в суде можно будет сделать как вы хотите, только при желании мужа.
И если он будет платить весь срок свою часть ипотеки (например, как бы алименты), или даже полностью все платежи, не будет ли это являться основанием потом оспорить брачный договор?Ксения
Соглашение об уплате алиментов — это отдельный документ. Если квартира будет у вас в долях, то вы можете оформить соглашение об уплате алиментов в котором прописать, что доля супруга идет в уплату алиментов
хотитеОльга Прохорова
мы хотели сначала заключить брачный договор, а потом уже оформлять покупку квартиры (хотя ипотечный кредит уже одобрен в банке на мужа). имеет ли это значение?
В принципе вы можете оформить и брачный договор, где можете прописать, что в случае расторжения брака, недвижимое имущество, зарегистрированное на мужа, будет принадлежать вам. Но в этом случае это условие может поставить мужа в крайне неблагоприятное положение и на основании ст. 42 СК РФ такой брачный договор может быть признан ничтожным. Срок исковой давности в этом случае идет от момента раздела имущества между супругами.
Здравствуйте, Ксения.
Имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения определяются брачным договором.
При этом рассчитывать на то, что он полностью исключит права супруга хотя бы на часть квартиры, невозможно.
Брачный договор может быть оспорен на основании ч.2 ст.44 Семейного кодекса РФ
2. Суд может также признать брачный договор недействительным полностью или частичнопо требованию одного из супругов, если условия договора ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение. Условия брачного договора, нарушающие другие требования пункта 3 статьи 42настоящего Кодекса, ничтожны.
При этом крайне неблагоприятное положение по смыслу данной нормы — это такие положения, в результате применения которых один из супругов полностью лишается того, на что был бы вправе рассчитывать при обычном режиме общей собственности супругов, и срок исковой давности по требованиям о признании брачного договора недействительным будет течь с момента раздела общего имущества, в основу которого будет положен указанный брачный договор.
По данному поводу наглядный пример из судебной практики Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 20 января 2015 г. N 5-КГ14-144 ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70772980/#ixzz5e07rUd3p
И если он будет платить весь срок свою часть ипотеки (например, как бы алименты), или даже полностью все платежи, не будет ли это являться основанием потом оспорить брачный договор?Ксения
Вполне себе хорошее основание для признания брачного договора недействительным при таких условиях, поскольку кредит выплачивается за счет общих доходов (зарплата, доходы от предпринимательской деятельности), а значит супруг как минимум имел бы право на долю пропорционально половине уплаченного за минусом денежных средств, которые Вам подарены родителями. При этом движение денежных средств от родителей к Вам должно четко прослеживаться, чтобы Вы смогли доказать использование именно подаренных денег.
Здравствуйте,
Поскольку вы еще не купили квартиру, вы можете ее оформить либо на одного супруга, либо на обоих.
По пунктам 1 и 2 статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Разницу между ними в том, что общая совместная собственность в случае спора подлежит разделу, т.е. определению размера долей каждого собственника. В долевой собственности доли уже определены, делить нечего.
Чтобы избежать рисков оспаривания брачного договора, изменения долей при разделе, можно оформи квартиру в долевую собственность двух супругов с заключением между ними не брачного договора, а договора обещания дарения. После выплаты ипотеки и снятия обременения с квартиры один из супругов обязан подарить свою долю второму. Тем самым второй супруг станет единственным собственником квартиры безотносительно развода. Договор обещания дарения может предусматривать дарение ребенку.
По п..1 ст. 577 ГК РФ даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.
Таким образом, у вас 2 варианта – брачный договор или договор обещания дарения.
С уважением, Андрей Козырев
А можно ли прописать как условие в брачном договоре, что если развод состоится, пока я в декрете (т.е. не имею других источников дохода), муж будет оплачивать ипотечные взносы полностью или совместно со мной, а после того, как я выхожу на работу, я беру на себя погашение ипотеки. Таким образом, после погашении ипотеки, квартира переходит в мою собственность «естественным путем». Нужно ли будет при этом согласие мужа? И нужно ли ставить при этом банк в известность, т.е. переоформлять ипотеку на меня (когда я выйду на работу)?
Муж может взять на себя такое обязательство, но вы являетесь созаемщиком. Это означает, что обязательство солидарное, вы несете равную ответственность.
По статье 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников.
Ст. 325 ГК предусмотрено, если иное не установлено
соглашением между солидарными должниками и не вытекает из отношений
между ними, должник, исполнивший обязательство в размере, превышающем
его долю, имеет право регрессного требования к остальным должникам в
соответствующей части. Т.е. заключить такое соглашение возможно. Но банк в случае неисполнения договора все равно будет иметь право требовать исполнения обязательства как от одного заемщика, так и от второго.
Переоформить ипотеку сложно, это означает изменение договора, изменение стороны обязательства, банк вряд ли согласится, это по сути означает новый договор. При заключении договора банк исходит из того, что заемщиков двое, поэтому риски для банка ниже. При этом право собственности и долговое обязательство хотя и связаны между собой, но это отдельные объекты, можно разделить одно и не делить второе.
Даже если вы будете производить выплаты после расторжения брака, автоматически квартира не станет вашей. По общему правилу общая квартира остается общей, но бывший супруг, который производил выплаты после развода, имеет право требовать компенсации 1/2 от второго. Если доли не выделены, после развода при разделе и определении долей должно учитываться 1) что часть имущества оплачена за счет личного имущества 2) что выплаты по кредиту производились одним из бывших супругов.
Банк ставить в известность не нужно, если это не предусмотрено договором,. банку в принципе все равно, кто из должников исполняет обязательство, главное, что оно исполняется. Между супругами и банком возникают одни отношения, а между самими супругами — другие.
Я правильно поняла, что вы говорите о случае, если ипотека еще не погашена, и банк имеет на нее право? я же хотела узнать: можем мы в договоре прописать условие о передаче квартиры только мне уже после погашения ипотеки, как бы условие на будущее.
Уважаемая Ксения! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег:
да, здесь полностью присоединюсь к мнениям уважаемых коллег.
Важны именно формулировки, так как нотариус в любом случае будет проверять.