Опишите ситуацию — юрист подскажет, что делать дальше.
1600 ₽
Вопрос решен
Налогообложение с продажи объектов недвижимости
В 2015 году приобретена недвижимость на физическое лицо. В 2016 году объект недвижимости продан с отсрочкой платежа на 3 года. В 2018 году договор расторгнут по соглашению сторон, т.к. у покупателя нет возможности произвести оплату по договору. (официально зарегистрировано в росреестре). В 2018 году продан объект.
С 01 января 2016 года доход исчисляется с кадастровой стоимости.
Вопрос: при расторжении договора (стороны возвращаются в первоначальное состояние) право собственности исчисляется с 2015 года или с момента расторжения договора-купли продажи.
Если можно, то поделитесь ссылками на судебную практику или какие либо ненормативные акты.
В данной ситуации необходимо руководствоваться официальными разъяснениями Минфина России, в частности:
Вопрос: Об определении минимального предельного срока владения квартирой в целях НДФЛ при расторжении договора купли-продажи.
Ответ: МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО от 10 октября 2018 г. N 03-04-05/72713
Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу определения минимального предельного срока владения квартирой и сообщает, что в соответствии с регламентом Министерства финансов Российской Федерации, утвержденным приказом Министерства финансов Российской Федерации от 15.06.2012 N 82н, в Министерстве финансов Российской Федерации, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по разъяснению (толкованию норм, терминов и понятий) законодательства Российской Федерации и практики его применения, по практике применения нормативных правовых актов Министерства, по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций, по оценке конкретных хозяйственных ситуаций. Вместе с тем в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняем следующее. Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению. На основании пункта 17.1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217.1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса. На основании пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.Таким образом, минимальный предельный срок владения квартирой для целей обложения налогом на доходы физических лиц исчисляется с даты государственной регистрации на нее права собственности после расторжения договора купли-продажи. Настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым агентам и налоговым органам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
Заместитель директора Департамента Р.А.СААКЯН 10.10.2018
1
0
1
0
Ирина
Клиент, г. Санкт-Петербург
Спасибо, но у меня вопрос по исчислению налогов. С кадастровой стоимости или с реализации? То, что трехлетнего срока нет, я понимаю. Видела практику, где исключали из владения срок, когда объект предавался покупателям. Меня именно этот ньюанс интересует.
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
с 2015 года или с момента расторжения договора-купли продажи.
Ирина
Ирина, добрый день! В случае расторжения договора срок владения при возврате недвижимого имущества будет исчисляться с новой даты регистрации права собственности за продавцом к которому вернулось данное имущество в силу ст. 8.1 ГК РФ т.к. уже состоялся переход права собственности при продаже объекта путем регистрации перехода прав к покупателю. Т.е. ключевым моментом является был или нет в установленном порядке зарегистрирован переход прав на эту недвижимость в ЕГРН
В Постановлении Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» от 06.06.14 № 35 в отношении порядка применения нормы пункта 4 статьи 453 ГК РФ в случае расторжения договора и возврата объекта недвижимости было отмечено следующее:
4. Согласно пункту 4 статьи 453 ГК РФ стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества.
Обратите внимание, что стороны не вправе требовать того, что было исполнено до момента расторжения. Невозможно вернуть обратно то, что было за период до момента расторжения сделки. То есть в этот период Собственник-2 владел, пользовался и распоряжался указанным недвижимым имуществом как своим собственным и возвратить это в первоначальное положение уже невозможно. Отсюда можно сделать вывод о том, что срок владения недвижимым имуществом у Собственника-1 и в случае возврата квартиры на основании соглашения о расторжении договора будет прерван. Соответственно, срок для применения п. 17.1 ст. 217 НК РФ начнет течь сначала — с момента регистрации соглашения о расторжении договора.
1
0
1
0
Ирина
Клиент, г. Санкт-Петербург
Это почему? что с недвижимостью то должно случится? В цене не поменялось абсолютно!
Дело не в цене. Ну если утрированно. Вы вот купили велосипед в рассрочку, катались на нем, а потом ввиду того, что не смогли выплатить всю сумму, договорились с продавцом вернуть ему велосипед обратно, расторгнуть сделку. Но то, что Вы на нем катались, им владели, давали кому-то покататься на время, никуда же не деть. И не вернуть. Вы даже имели право его продать в принципе. Как-то так.
Уважаемые коллеги, добрый день!
Появилась возможность приобрести земельный участок с домом в СНТ Киржачского района Владимирской области. При проверке юридической чистоты сделки меня насторожили сведения из выписок ЕГРН — прошу коллег высказать мнение о возможных рисках и реакции Росреестра.
Ситуация следующая:
У меня в собственности с 2008 года есть пустой участок в этом СНТ.
В ближайшее время я вступаю в наследство на соседний участок с постройками (также оформлен на отца с 2008 года).
Рядом с этими двумя продаётся третий участок — соседский.
При изучении выписки на соседский участок в разделе «Особые отметки» обнаружил ограничения. Проверил свой участок и участок отца — там аналогичная запись.
Вопросы:
1. Каковы могут быть последствия наличия этой записи для участка отца ? Перейдут ли эти ограничения на меня вместе с правом собственности при оформлении наследства на отцовский участок (регистрация права в 2026 г.)?
2. Что меня ждёт, если я куплю соседский участок — смогу ли я им полноценно пользоваться?
Буду благодарен за любые комментарии и рекомендации.
Суть ограничений (copy-paste из выписки ЕГРН):
Сведения об ограничениях права на объект недвижимости, обременениях данного объекта, не зарегистрированных в реестре прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества: вид ограничения (обременения): ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации; срок действия: c 14.01.2021; реквизиты документа-основания: приказ "Об установлении приаэродромной территории аэродрома экспериментальной авиации Киржач" от 28.07.2020 № 2431 выдан: Министерство промышленности и
торговли Российской Федерации. вид ограничения (обременения): ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации; срок действия: c 25.05.2021; реквизиты документа-основания: приказ "Об установлении приаэродромной территории аэродрома экспериментальной авиации Киржач" от 28.07.2020 № 2431 выдан: Министерство
Сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации, сельскохозяйственного угодья в составе земель
сельскохозяйственного назначения, границах публичного сервитута: Земельный участок полностью расположен в границах зоны с реестровым номером 33:00-6.645 от 25.12.2020, ограничение использования земельного участка в пределах зоны: Запрещается размещать объекты, способствующие привлечению и массовому скоплению птиц. В соответствии с письмом Росавиации от 03.08.2018 №Исх-19400/04, в границах шестой подзоны запрещается размещение полигонов твердых коммунальных отходов (ТКО), скотобоен, ферм, скотомогильников, мусоросжигательных и мусороперерабатывающих заводов, объектов сортировки ТКО, рыбных хозяйств. Целесообразно учесть запрет вспашки сельскохозяйственных земель в светлое время суток., вид/наименование: Подзона № 6 Зоны с особыми условиями использования территорий - приаэродромной территории аэродрома экспериментальной авиации Киржач, тип: Охранная зона транспорта, дата решения: 28.07.2020, номер решения: 2431, наименование ОГВ/ОМСУ: Министерство промышленности и торговли Российской Федерации Земельный участок полностью расположен в границах зоны с реестровым номером 33:00-6.647 от 25.12.2020, ограничение использования земельного участка в пределах зоны: Согласно п.1 Правил выделения на приаэродромной территории подзон, утвержденных постановлением Правительства РФ от 02.12.2017 №1460, с учетом Проекта, составленного ООО «Зеленый город» в 2019 году, на приаэродромной территории Аэродрома экспериментальной авиации Киржач выделены подзоны №1, №3, №4, №5, №6, №7. Ограничения использования объектов недвижимости: 1) Запрещается размещать объекты, не предназначенные для организации и обслуживания воздушного движения и воздушных перевозок, обеспечения взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов. 2) Запрещается размещать объекты, высота которых превышает ограничения, установленные уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, при установлении соответствующей приаэродромной территории. Максимальная абсолютная высота застройки (и размещаемого объекта) в пределах внешней горизонтальной поверхности 265 м. 3) Запрещается размещать объекты, создающие помехи в работе наземных объектов средств и систем обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи, предназначенных для организации воздушного движения и расположенных вне первой подзоны. Ограничено размещение, строительство и сооружение воздушных высоковольтных линий электропередач с напряжением от 220 кВ, трансформаторных подстанций, промышленных электроустановок, сооружений, имеющих значительные металлические массы, к которым относятся: металлические мосты, проволочные ограждения, промышленные и другие крупные строения. Установлены зоны ограничения застройки по высоте (абсолютная максимальная высота – от 141 м до 146 м). 4) Устанавливаются ограничения по размещению опасных производственных объектов 1-4 классов опасности, согласно Федеральному закону от 21.07.1997 № 116-ФЗ, функционирование которых может повлиять на безопасность полетов воздушных судов. Запрещено размещение магистральных газопроводов и других
объектов, из которых возможен выброс или утечка газа в атмосферу. 5) Запрещается размещать объекты,
способствующие привлечению и массовому скоплению птиц. В соответствии с письмом Росавиации от
03.08.2018 №Исх-19400/04, в границах шестой подзоны запрещается размещение полигонов твердых
коммунальных отходов (ТКО), скотобоен, ферм, скотомогильников, мусоросжигательных и
мусороперерабатывающих заводов, объектов сортировки ТКО, рыбных хозяйств. Целесообразно учесть
запрет вспашки сельскохозяйственных земель в светлое время суток. 6) Ввиду превышения уровня
шумового и электромагнитного воздействий, концентраций загрязняющих веществ в атмосферном воздухе
запрещается размещать объекты, виды которых в зависимости от их функционального назначения
определяются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти при установлении
соответствующей приаэродромной территории с учетом требований законодательства в области
обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, если иное не установлено
федеральными законами. Вводятся ограничения использования земельных участков и (или)
расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности. Для
дневного времени суток (с 7:00 до 23:00) не допускается использование земельных участков в целях
размещения жилой застройки, объектов образовательного и медицинского назначения, спортивных
сооружений открытого типа, организаций отдыха детей и их оздоровления, зон рекреационного назначения
и для ведения дачного хозяйства и садоводства (НЕ ПРИМЕНЯЕТСЯ в отношении земельных участков и
(или) расположенных на них объектов недвижимости, права на которые возникли у граждан или
юридических лиц до дня вступления в силу Федерального закона от 01.07.2017 №135-ФЗ),
вид/наименование: Зона с особыми условиями использования территории - приаэродромная территория
аэродрома экспериментальной авиации Киржач, тип: Охранная зона транспорта, дата решения: 28.07.2020,
номер решения: 2431, наименование ОГВ/ОМСУ: Министерство промышленности и торговли Российской
Федерации
, вопрос №5005652, Дмитрий, г. Москва
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Добрый вечер! Возможно ли оспорить явно завышенную (по отношению к рыночной) стоимость квартиры (качество ремонта не отвечает стоимости)? Договор купли-продажи ещё не исполнен - часть стоимости объекта недвижимости не выплачена. И возможно ли в судебном порядке провести оценочную экспертизу? Спасибо!
, вопрос №5004971, Илья, г. Москва
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Здравствуйте. Прошу дать юридическую оценку моей ситуации и предложенной схеме.
Я постоянно проживаю в Швеции и являюсь собственником долей в нескольких объектах недвижимости в России.
Ранее у моей сестры была нотариальная доверенность, позволявшая представлять мои интересы при продаже принадлежащих мне долей. Однако, по ее словам, эта доверенность была утеряна.
После достижения мной 45-летнего возраста мой внутренний российский паспорт подлежит замене. Я не хочу приезжать в Россию для его замены и хотел бы, по возможности, решить все юридические вопросы дистанционно через российское консульство.
Недавно мой брат сообщил, что консультировался с юристом, который предложил следующую схему.
Мне предлагают оформить договоры дарения принадлежащих мне долей во всех объектах недвижимости на мою сестру. Одновременно она должна оформить у нотариуса гарантийный документ (нотариальное обязательство), согласно которому после продажи всей недвижимости мне будут перечислены денежные средства в размере, соответствующем стоимости моих долей.
Мне сообщили, что этот гарантийный документ будет переведен на шведский язык, снабжен апостилем и направлен мне. Только после его получения я должен оформить и отправить документы на дарение.
По словам моего брата, причина такого предложения заключается в том, что покупателей якобы отпугивает участие в сделке собственника, действующего по доверенности, и поэтому оформление всей недвижимости на одного человека должно облегчить ее продажу.
При этом мне неизвестно, существует ли уже конкретный покупатель, который действительно отказался от сделки именно по этой причине, либо речь идет лишь о предположении, что так будет проще продать недвижимость в будущем.
Моя цель — не препятствовать продаже недвижимости. Я заинтересован в том, чтобы все объекты были успешно проданы. Однако я также хочу быть уверен, что мои имущественные права будут надежно защищены и что я не потеряю принадлежащие мне доли без получения причитающихся денежных средств.
В связи с этим прошу ответить на следующие вопросы:
1. Насколько юридически безопасна предложенная схема?
2. Имеет ли нотариальное гарантийное обязательство достаточную юридическую силу, чтобы защитить мои интересы после того, как я перестану быть собственником?
3. Если после оформления дарения недвижимость не будет продана либо денежные средства мне не будут перечислены, насколько реально взыскать их на основании такого обязательства?
4. Является ли оформление дарения всех принадлежащих мне долей до получения денежных средств чрезмерным юридическим риском?
5. Существуют ли более безопасные способы решить вопрос продажи моей недвижимости дистанционно, без моего личного приезда в Россию?
6. Если покупателей действительно смущает участие представителя по доверенности, существуют ли законные способы устранить эту проблему без передачи права собственности родственнику?
7. Какие условия обязательно должны быть включены в нотариальное обязательство, чтобы максимально защитить мои права?
8. С учетом изложенных обстоятельств, рекомендовали бы вы соглашаться на предложенную схему или существуют более безопасные способы проведения сделки?
Буду признателен за вашу профессиональную оценку и рекомендации.
, вопрос №5004076, Danil, г. Москва
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Здравствуйте! Сегодня с отцом и сестрой были у нотариуса, чтобы составить договор дарения мне и сестре, но не вышло. Нотариус сказал, что отцу нужна доля. Потом, после того, как у него будет доля, уже можно составить дарственную на дочерей. У нас двухквартирный жилой дом с соседями. В купли продаже и выписке Ергн указано как квартира. В купили продаже квартира номер 2. собственник отец.Квартира была приобретена до брака,мать не имеет с квартиры ничего,она просто прописана,у нее нет доли,как у нас ничего нет, собственник полностью он и квартиры и земельного участка,все принадлежит ему.у квартиры и земельного участка есть свой кадастровый номер,есть кадастровая стоимость,есть отдельные документы,все есть,в выписке Ергн земельного участка указано "Правообладатель"земельного участка ФИО отца,там нет речи о доле.
Нашла на одном сайте такой ответ на мой аопрос:Почему так вышло?
Скорее всего, сработал профессиональный стереотип. Нотариусы часто имеют дело с двухквартирными домами, где юридически действительно оформлена общая долевая собственность на весь дом (например, «1/2 в праве общей долевой собственности на жилой дом»). В таких случаях действительно сначала нужно выделить долю, а потом ею распоряжаться. И когда на приёме видят двухквартирный дом, мозг автоматически «подтягивает» этот сценарий, даже если в документах объект оформлен иначе.
А у вас ситуация другая. Раз в выписке ЕГРН, договоре купли-продажи и других документах объект значится как «квартира №2», имеет отдельный кадастровый номер и отец указан как единоличный собственник — юридически это самостоятельный объект недвижимости. Он не является долей в общем имуществе. Поэтому отец вправе сразу подарить этот целый объект вам с сестрой. В договоре просто прописывается, что право переходит к двум лицам (например, по ½ доли каждой от подаренной квартиры).
А у вас ситуация другая. Раз в выписке ЕГРН, договоре купли-продажи и других документах объект значится как «квартира №2», имеет отдельный кадастровый номер и отец указан как единоличный собственник — юридически это самостоятельный объект недвижимости. Он не является долей в общем имуществе. Поэтому отец вправе сразу подарить этот целый объект вам с сестрой. В договоре просто прописывается, что право переходит к двум лицам (например, по ½ доли каждой от подаренной квартиры)
Что имел в виду нотариус,прав ли он?Ответ из сайта который я получила верный?
, вопрос №5003149, Клиент, г. Москва
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
В данной ситуации необходимо руководствоваться официальными разъяснениями Минфина России, в частности:
Спасибо, но у меня вопрос по исчислению налогов. С кадастровой стоимости или с реализации? То, что трехлетнего срока нет, я понимаю. Видела практику, где исключали из владения срок, когда объект предавался покупателям. Меня именно этот ньюанс интересует.