Дмитрий, доброй ночи!
то по какой схеме производится расчет налога?
как для ип? 13-10=3млн, и с них 7% = 210 000 руб.
или
как 0,7% от кадастровой стоимости? 28млн *0,7=17,5млн * с них 13%=2 275 000 руб.
Уплачивая УСН с дохода, полученного от продажи нежилого объекта, пока не прошли 3 года с момента учета расходов на его приобретение (или скорее всего 10 лет с момента его покупки, поскольку у Вас здание) Вы не сможете доход уменьшить на сумму расходов по покупке имущества в силу положений п. 3 ст. 346.16 НК РФ:
В случае реализации (передачи) приобретенных (сооруженных, изготовленных, созданных самим налогоплательщиком) основных средств и нематериальных активов до истечения трех лет с момента учета расходов на их приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) в составе расходов в соответствии с настоящей главой (в отношении основных средств и нематериальных активов со сроком полезного использования свыше 15 лет — до истечения 10 лет с момента их приобретения (сооружения, изготовления, создания самим налогоплательщиком) налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами и нематериальными активами с момента их учета в составе расходов на приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) до даты реализации (передачи) с учетом положений главы 25 настоящего Кодекса и уплатить дополнительную сумму налога и пени.
Т.е. нужно будет рассчитать амортизацию начиная с момента учета расходов (приобретения) и при уплате налога доход уменьшить на сумму амортизации, а это будет намного меньше самой суммы расходов по покупке. Налог при этом уплачивается с договорной стоимости, а не с кадастровой, которая используется именно для расчета НДФЛ.
В случае с НДФЛ, кадастровую стоимость умножаете на 0,7 и на 13%: 25 млн х 0,7 х 13% = 2275000 руб.
и может ли затем физик продавать это имущество как ип?
Вы вправе использовать деньги, находящиеся на расчетном счете, для осуществления оплаты приобретаемого имущества.
Поскольку у Вас есть статус ИП, участие в торгах имущества наверняка носит системный характер и направлено на получение прибыли, само имущество предназначено не для личного использования (нежилой объект) и продается с целью получения прибыли, Вы можете при налогообложении дохода от его продажи применить ставку налога по УСН и указать в декларации УСН.
В соответствии с Письмом Минфина России от 28.05.2013 № 03-04-05/19341
О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
— изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
— хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
— взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
— устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
Если остаются сомнения на счет правомерности уплаты с полученного дохода налога по УСН, можно добавить к своим видам деятельности ОКВЭД по продаже объектов недвижимости.
Доброго времени Вот по этой части не понял Ваш ответ. Очень много слов в ст 346.16 п. 3. И не пойму. Давайте сначала? Вариант: 1. статус физ лица — купил помещение в здании за 10, продал за 13, как физик по идее с дохода 13% к уплате, но нужно учесть стоимость кадастровую и считать налог как с продажи не за 13, а за 0,7 от кадастра, скажем 28, т.е. 28*0,7=17,5. И соответственно 17,5-10=7,5 и с этой суммы нужно уплатить 13%. Я так вижу. Или ошибаюсь совсем?
Вариант 2. Статус ИП на УСН Д-Р, 7%, в этом случае кадастровая стоимость совсем не используется. А считается с доходы минус расходы, т.е. 13-10=3, и с 3х рублей необходимо уплатить налог 7%, т.е. 0,21 руб.
Тут верно понимаю?
Спасибо за развернутый ответ
Вариант 1 — совершенно так. Если уменьшите доход, высчитанный от кадастровой стоимости, на расходы по приобретению, то получите налогооблагаемую базу в размере 7500000, из которой уплатите налог в размере 13%.
Вариант 2 — уменьшить свои доходы на расходы можно, если объект выступает в роли товара, т.е. покупается с целью перепродажи: 13млн-10млн=3млн, с которых уплатите 7%. В своем ответе, предоставленном ранее, я описывала как уплачивается налог с продажи объекта недвижимости, введенного в эксплуатацию и используемого в предпринимательской деятельности, в этом случае объект является основным средством и здесь сумма, с которой уплачивается налог, рассчитывается иначе (доход уменьшается не на расходы, а на сумму амортизации). Поскольку Вы не будете использовать объект в своей деятельности, Вы вправе в целях налогообложения из доходов вычесть расходы, не применяя кадастровую стоимость (т.е. так как Вы рассчитали).