Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Участок ЛПХ + ВВРИ 2.7 Обслуживание жилой застройки. Можно ли в жилом доме сдавать комнаты в наем?
Есть жилой дом на участке ЛПХ, земли поселений. Получен ВВРИ 2.7. Без этого ВВРИ нельзя использовать частный дом в коммерческих целях для сдачи в наем комнат. Но если есть этот ВВРИ, вопрос можно ли использовать именно этот частный дом, где постоянно проживает собственник использовать для сдачи 10 комнат в долгострочный наем физ. лицам? Будет коммерческая деятельность. И позволяет ли вообще индивидуальный жилой дом вести именно такую коммерческую деятельность, а именно сдача внаем жилых комнат?
То есть может ли этот ВВРИ (коммерческая деятельность, например 4.7) распространяться на жилой дом? или обязательно отдельно стоящее нежилое здание для этих целей?
Именно гостиничной деятельности не будет. Будет долгосрочный наем жилых комнат, но много комнат и разным людям с целью извлечения прибыли.
Важное замечание. Жилой дом оформлен в собственность по упрощенке по декларации. Разрешения на строительство нет, акта ввода в эксплуатацию нет. А поанируется использование в коммерческих целях, есть судебная практика, где косвенно судья на это ссылается.
Но с другой стороны деятельность связана со сдачей внаем жилых комнат, но систематической.
Руслан, добрый день! Согласно классификатору видов разрешенного использования ЗУ вид 2.7 входящий в раздел 2 «жилая застройка» не предполагает возможность использования данного участка для сдачи комнат внаем с целью извлечения прибыли поскольку
К жилой застройке относятся здания (помещения в них), предназначенные для проживания человека, за исключением зданий (помещений), используемых: — с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (гостиницы, дома отдыха);
поэтому при проверке использования ЗУ по назначению будет штрафпо ст. 8.8 КоАП РФ + предписание, в случае неустранения нарушений штраф за неисполнение предписания и т.д.
Здравствуйте, Руслан.
Коллега прав, Вы зря ставите минусы, это не конструктивно.
ВРИ 2.7. не дает права на сдачу помещений для временного размещения граждан.
Этот вид разрешенного использования предназначен для обслуживания жилой застройки, гостиниц, то есть, для размещения вспомогательных помещений к жилому дому, зданию гостиницы.
Для использования помещения для размещения граждан необходим ВРИ 4.7. Гостиничное обслуживание
Приложение к приказу Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540
Классификатор видов разрешенного использования земельных участков
Гостиничное обслуживание
Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них
4.7
Возможно сохранение указанного жилого дома и ВРИ ЛПХ если это допустимо Вашими Правилами землепользования и застройки.
Плюс Вам необходимо либо отдельное нежилое здание (гостиницу) строить на этом участке после получения ВРИ 4.7. или жилой дом переводить в нежилое помещение в установленном порядке с получением разрешения на строительство.
С уважением! Г.А. Кураев
В дополнение по Вашим вопросам.
1. Использовать жилой дом для сдачи в нем 10 комнат в найм (аренду) нельзя. То есть, нельзя совмещать жилой дом, предназначенный для проживания семьи с его использованием в качестве гостиницы.
Как бы Вы не считали, но у Вас по сути будет именно гостиничная деятельность, пусть и прикрываемая договорами найма жилого помещения.
Жилищный кодекс
Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
2. Коммерческая деятельность здесь будет однозначно, так как деятельность систематическая и направлена на извлечение прибыли, поэтому для ее осуществления необходима регистрация ИП, или организации.
В противном случае Вас могут привлечь к административной ответственности.
«Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 N 195-ФЗ
Статья 14.1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения (лицензии)
1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или без государственной регистрации в качестве юридического лица, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 14.17.1 настоящего Кодекса, —влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей.
Разъяснения Верховного Суда по квалификации
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.10.2006 N 18
(ред. от 09.02.2012)
«О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях»
13. Решая вопрос о том, образуют ли действия лица состав административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.1 КоАП РФ, необходимо проверять, содержатся ли в них признаки предпринимательской деятельности, перечисленные в пункте 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).
В силу названной нормы предпринимательской является деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг, которая осуществляется самостоятельно на свой риск лицом, зарегистрированным в установленном законом порядке в качестве индивидуального предпринимателя. Учитывая это, отдельные случаи продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, не образуют состав данного административного правонарушения при условии, если количество товара, его ассортимент, объемы выполненных работ, оказанных услуг и другие обстоятельства не свидетельствуют о том, что данная деятельность была направлена на систематическое получение прибыли.
Доказательствами, подтверждающими факт занятия указанными лицами деятельностью, направленной на систематическое получение прибыли, в частности, могут являться показания лиц, оплативших товары, работу, услуги, расписки в получении денежных средств, выписки из банковских счетов лица, привлекаемого к административной ответственности, акты передачи товаров (выполнения работ, оказания услуг), если из указанных документов следует, что денежные средства поступили за реализацию этими лицами товаров (выполнение работ, оказание услуг), размещение рекламных объявлений, выставление образцов товаров в местах продажи, закупку товаров и материалов, заключение договоров аренды помещений.
Вместе с тем само по себе отсутствие прибыли не влияет на квалификацию правонарушений, предусмотренных статьей 14.1 КоАП РФ, поскольку извлечение прибыли является целью предпринимательской деятельности, а не ее обязательным результатом.
По остальным вопросам Выше ответил уже, не будут повторяться.
Если у Вас есть уточнения, вопросы, спрашивайте, обсудим, дадим ответы.
С уважением! Г.А. Кураев
Спасибо за ответ!
Не согласен с Вами, что сдача комнат внаем на долгосрочной основе это гостиничная деятельность. Это точно не так. Гостиничная деятельность предполагает определенный набор услуг, которые я не оказываю.
Это просто сдача многих помещений внаем по принципу доходного дома. Да, факт коммерческой деятельности есть. Но не вся коммерческая деятельность по сдаче помещений внаем это гостиничная деятельность. И ВРИ 4.7 это не обязательно гостиничная деятельность. Там сказано и ИНЫХ зданий для предоставления жилья внаем.
Вопрос у меня главный по ВВРИ. Где однозначно сказано, что ВВРИ подразумевает строительство дополнительного здания и не может расширять функции основного?
Здравствуйте, Руслан!
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма,http://www.consultant.ru/docum...
При этом
1. К жилым помещениям относятся:1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.http://www.consultant.ru/docum...
Кроме этого, внесенными изменениями с 04.08.2018г. в ГрК РФ установлено понятие для индивидуального жилого дома…
объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.В новом, уточненном определении объекта ИЖС исключено понятие «предназначенный для проживания одной семьи»
В случаях, когда сдается в аренду недвижимое имущество, принадлежащее физическому лицу на праве личной собственности, отношения арендодателя регламентируются договором аренды (найма), т.е. договором гражданско — правового характера, заключаемым в соответствии с положением гл.34 ГК РФ.
В данном случае у арендодателя по существу отсутствует предпринимательская деятельность как таковая, поскольку физическое лицо сдает в аренду личное имущество и получает обусловленную договором аренды арендную плату, которая подлежит обложению налогом на доходы в соответствии со ст.228 НК РФ (в данной статье Налогового кодекса РФ сдача в аренду физическими лицами любого имущества отнесена к отдельным видам доходов физических лиц).
Сдача в аренду имущества физическими лицами не предусматривает в обязательном порядке получение свидетельства о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица. В то же время, физическое лицо вправе по своему желанию заниматься сдачей в аренду личного имущества в качестве индивидуального предпринимателя на основе свидетельства о государственной регистрации по виду деятельности «сдача в аренду движимого и недвижимого имущества».
Поэтому не вижу причин для изменения ВРИ участка, здесь нет на то юридический оснований, единственным моментом замечу
постоянно проживает собственник использовать для сдачи 10 комнат в долгострочный наем физ. лицам?руслан
Если планируете сдачу более чем на 11 месяцев, то договор будет подлежать регистрации в ЕГРН, при этом комната в доме должна в обязательном порядке быть поставлена на учет кадастровый учет…
Подвожу итог: если Вы планируете лично проживать в доме и при этом сдавать в найм комнаты в нем, то здесь не будет «нецелевого использования земельного участка» и оснований для привлечения к административной ответственности, при этом не имеет значение, что дом зарегистрирован по «упрощенке» главным является то - что право собственности и сам объект ИЖС зарегистрирован в ЕГРН(http://www.consultant.ru/docum...), т.е. с этого момента у Вас возникло право
владения, пользования и распоряжения своим имуществом.2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.http://www.consultant.ru/docum...
С уважением, Алина Пучко.
Алина, спасибо за ответ! Меня сейчас интересует, если все-таки будет признан факт коммерческой деятельности, то ВВРИ узаконит эту процедуру, или нет
Анна.
При всем уважении, но Вы слишком мягко трактуете нормы законодательства.
Противоречит Жилищному кодексу и видам разрешенного использования 2.2. и 2.7. использования индивидуального жилого дома для проживания в нем и для сдачи в нем 10 комнат в найм без перевода его в наемный дом или без перевода его в гостиницу.
Ладно 1, 2 комнаты, можно будет поспорить, но здесь очевидно будет скрытая деятельность гостиницы.
Приложение к приказу Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540
Классификатор видов разрешенного использования земельных участков
Для ведения личного подсобного хозяйства
Размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодные для постоянного проживания и высотой не выше трех надземных этажей);
производство сельскохозяйственной продукции;
размещение гаража и иных вспомогательных сооружений;
содержание сельскохозяйственных животных
2.2
Обслуживание жилой застройки
Размещение объектов капитального строительства, размещение которых предусмотрено видами разрешенного использования с кодами 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.4.1, 3.5.1, 3.6, 3.7, 3.10.1, 4.1, 4.3, 4.4, 4.6, 4.7, 4.9, если их размещение необходимо для обслуживания жилой застройки, а также связано с проживанием граждан, не причиняет вреда окружающей среде и санитарному благополучию, не нарушает права жителей, не требует установления санитарной зоны
2.7
Однозначно будет риск привлечения к административной ответственности по статье 8.8. КоАП РФ Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте Руслан.
Тут проблема в чем — в рассогласованности земельного (достаточно архаичного, с нормами доставшимися еще от Союза) и жилищного законодательства.
По жилищному законодательству эксплуатация жилого дома в качестве наемного допускается.
ч. 1 ст. 91.16 ЖК РФ
Предназначенным для найма домом — наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания в соответствии с частями 2 — 4 настоящей статьи.
При этом в разделе III.2 подробно описаны нормы касающиеся наемных домов, грубо говоря государственных. О частных говорится только что можно любое здание решением его собственника или земельного участка использоваться в качестве наемного дома. При этом жилищным кодекс не дает ответа как будет учитываться данное решение. Однако в соответствии с п. 17 п. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения об отнесении жилых помещений к наемным домам отражаются в ЕГРН.
Учитывая положения ч. 7 ст. 41 218-ФЗ (запрещающей раздел индивидуального жилого дома на квартиры), приведенные нормы ЖК РФ, отсутствие вразумительно практики по данному вопросу, учитывая имеющееся у Вас ВРИ земельного участка, представляется, что, дабы избежать как минимум ответственности от Росреестра по ст. 8.8 КоАП РФ, алгоритм Ваших действий должен быть следующий:
1. Принимаете решение об использовании здания индивидуального жилого дома в качестве наемного дома. (просто текстовый документ, где Вы декларируете использование здания в качестве наемного дома).
2. Обращаетесь с данным решением к кадастровому инженеру для подготовки технического плана для постановки на кадастровый учет и регистрации права на жилые помещения в наемном доме. (При этом, представляется, по аналогии технический план должен готовится как на МКД).
3. Подаете заявление в Росреестр об одновременном кадастровом учете и регистрации права на жилые помещений в наемном доме с приложением технического плана и решения.
4. После этого можете сдавать жилые помещения только по договорам найма (ч. 2 ст. 91.16 ЗК РФ).
Представляется, что это будет вполне законно. Еще раз — из-за рассогласованности норм земельного и жилищного права, предложить иной порядок осуществления планируемой деятельности весьма проблематично.
Владимир, спасибо. К сожалению, думаю, не пройдет такой вариант как раз по причине того, что дом тогда должен перейти в многоквартирный, что прямо противоречит земельному законодательству.
Поэтому я говорю что тут по аналогии и системного толкования. Все таки МКД и наемный дом, исходя из определения это разные вещи. в МКД жилые помещения принадлежат разным лицам, поэтому и столько норм как строительству, так и к эксплуатации его, чтобы защитить интересы собственников помещения.
А в наемном доме все помещения принадлежат Вам и Вы их только передаете во временно пользование по договорам найма. Т.е. за содержание и эксплуатацию отвечаете только Вы.
Как-то так.
ВВРИ 2.7 Обслуживание жилой застройки включает коды 3.0 и 4.0, включая 4.7. (Гостиницы, пансионаты, ….., и ИНЫЕ сооружения для сдачи в аренду)
Руслан, Вы в вопросе пишите про сдачу в наем комнат в жилом доме, какое отношение описанная ситуация имеет к
?