Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Применение норм определения площади квартиры, построенной по ДДУ
Прошу дать разъяснения о применении статьи 15, п.5 Жилищного кодекса, Приказа № 90 Министерства экономического развития РФ от 1 марта 2016, п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденным Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ» к отношениям, установленным между Дольщиком и Застройщиком в рамках Договора долевого участия.
Являюсь дольщиком по ДДУ (г. Москва), согласно условиям которого «объект долевого строительства – жилое помещение – Квартира сдается без отделки и межкомнатных перегородок». Ответственность за возведение последних лежит на дольщике. В квартире отсутствует трассировка стен и ограждение как мокрых зон, так и коробов для внутриквартирных коммуникаций.
Согласно условиям Договора «проектная площадь Квартиры определена на основании проектной документации и включает площадь основных, вспомогательных и встроенных помещений», а «строительная (фактическая) площадь Квартиры, включающая площадь основных, вспомогательных и встроенных помещений, определяется по данным юридического лица, оказывающего услуги в сфере технической инвентаризации и/или кадастрового учета на основании поэтажных планов и экспликаций».
Достоверно известно, что проектом данного жилого комплекса предусмотрено разделение общего пространства квартиры на отдельные помещения, имеется назначение и экспликация помещений (с площадями, измеренным по периметру, с учетом возведения стен). Вопреки ФЗ-214 Застройщик возможности ознакомиться с проектной документацией не дает, ни на этапе подписания ДДУ, ни на этапе приемки квартиры. Приложением к ДДУ является не план квартиры, а «план расположения Квартиры», в котором перегородки не обозначены. Для определения фактической площади квартиры Застройщик использовал услуги не БТИ, а сертифицированного кадастрового инженера. Обмеры готовых квартир произведены по внешнему контуру, что противоречит вышеперечисленным нормам, предусматривающим исключение из площади жилых помещений межкомнатных перегородок, а также коробов, ограждающих внутриквартирные коммуникации. Застройщик правомочность применения данных норм отрицает, требует полной оплаты цены договора по результатам обмеров.
Согласно судебной практике по объектам того же Застройщика с использованием аналогичной схемы продажи и оформления ДДУ иски дольщиков о возврате денежных средств за площадь под перегородками не удовлетворяются. В качестве мотивации отказа суд сообщает: "Суд отмечает, что Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации от 04 августа 1998 г. № 37, на которую ссылается истец, регулирует вопросы государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации, проводимого при технической инвентаризации жилых помещений, и ее требования являются обязательными для организации технической инвентаризации и не обязательны для участников гражданского оборота."
Прошу разъяснить является ли применение вышеуказанных норм определения площади жилого помещения обязательным для отношений, установленных между участниками гражданского оборота по Договору долевого участия? Имеются ли другие законодательные акты, регулирующие порядок определения фактической площади жилых квартир Застройщиком, построенных с привлечением средств дольщиков?
Здравствуйте, Марина!
Вопрос, конечно, не простой. Нужно прежде всего исходить из положений договора, поскольку 214-ФЗ не содержит обязательных условий для определения площади (за небольшими появившимися в 2016 году исключениями в части площади лоджии, веранды, балкона, террасы). В этом смысле, действительно, применение указанных Вами норм определения площади жилого помещения не являются основополагающими. В Вашем договоре при определении проектной площади ссылка идет на проектную документацию, от которой и нужно отталкиваться.
В соответствии со ст.21 Закона 214-ФЗ застройщик обязан представить Вам проектную документацию:
2. По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
…
4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
Если не предоставляет по Вашему письменному требованию, то можно потребовать в судебном порядке или внесудебном (через ГЖИ и/или Роспотребнадзор).
Далее уже все будет зависеть от того, что указано в проектной документации по поводу перегородок и проектных площадей.
Добрый день. Попытаюсь изложить свою точку зрения на Ваш вопрос. Насколько я понимаю в Вашем договоре речь идет о передаче Вам квартиры в виде помещения без перегородок. И получается что с точки зрения ДДУ застройщик вроде бы прав. Но тут возникает противоречие, поскольку по проекту перегородки есть. Как Вы сами пишите
Достоверно известно, что проектом данного жилого комплекса предусмотрено разделение общего пространства квартиры на отдельные помещения, имеется назначение и экспликация помещений
значит площадь квартиры должна быть посчитана с учетом их существования, поскольку в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ
Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Как таковых правил подсчета площади именно в Вашей ситуации, т.е. пока перегородок нет, кроме того как ее сейчас измеряет застройщик, на мой взгляд, предложить нельзя. Но о перерасчете площади, опять же на мой взгляд, можно будет говорить после их возведения, поскольку по ДДУ Вам должна быть передана именно квартира, площадь которой в соответствии с
ЖК РФ Статья 15. Объекты жилищных прав1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.
5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
В данном случае условие о передаче помещения без учета перегородок, на мой взгляд, являются нарушающими Ваши права как потребителя, но условия договора, нарушающие права потребителя по сравнению с законодательством считаются недействительны. Считаю, что после возведения перегородок Вы будете вправе обратиться с требованиями к застройщику, ссылаясь на то, что условия договора о передаче квартиры, не исключая из ее площади площади присутствующих в проекте перегородок нарушает, Ваше право потребителя на то, что бы условия договора не нарушали Ваших законных прав —
Закон РФ «О защите прав потребителей»
Статья 16. Недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя
1. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
В связи с чем оно является недействительным. В Вашем случае передача квартиры без перегородок( я сейчас о площади квартиры где перегородок нет) нарушает как раз Ваше право на соответствие квартиры требованиям проекта- статья 7, приведенного мной ранее 214 -ФЗ, т.е. обьекта с соответствующими перегородками, площадь которых не должна входить в площадь квартиры в соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденным Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ»
3.6. Измерение помещений производится с точностью до 1 см по всему периметру стен на высоте 1,10-1,30 м от пола, с одновременным измерением дверей, печей, выступов и др. элементов, с соблюдением следующих обязательных правил:…
в случае, если стены обшиты панелями или облицованы плиткой не до потолка, производится двойное измерение по панелям или облицовке и выше их, по стенам;
помещения, разгороженные перегородками не до потолка, учитываются и измеряются как отдельные;
все выступы печей, дымоходов, вентиляционных коробов, стен, перегородок, ниши и т.п. размером более трех сантиметров подлежат занесению в абрис и измерению.
3.36. Площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.
3.37.Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.
При этом поддержу коллегу Рябинина в том, что стоит истребовать данные проектной документации
Если не предоставляет по Вашему письменному требованию, то можно потребовать в судебном порядке или внесудебном (через ГЖИ и/или Роспотребнадзор).
Рябинин Олег
Это пожалуй все что можно предложить на настоящий момент. Считаю, что пока перегородок нет, вычесть их площадь нельзя. Ну и вопрос скорее всего будет решаться только в суде. Иного варианта я не вижу. С уважением Евгений Беляев
Добрый вечер, Марина.
Выскажу свою точку зрения.
«Суд отмечает, что Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации от 04 августа 1998 г. № 37, на которую ссылается истец, регулирует вопросы государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации, проводимого при технической инвентаризации жилых помещений, и ее требования являются обязательными для организации технической инвентаризации и не обязательны для участников гражданского оборота.»Марина
На мой взгляд, такой вывод суда ошибочен, поскольку
Требования настоящей Инструкции обязательны для всех организаций технической инвентаризации.
Именно исходя из того, что требования Инструкции обязательны для всех организаций технической инвентаризации, следует, что застройщик как участник гражданского оборота обязан соблюдать требования нормативно-правовых и иных актов (в том числе Инструкции).
В противном случае, при несоблюдении требований Инструкции, застройщик передаст покупателю квартиры объект, который по своим характеристикам не соответствует Инструкции, что, во-первых, повлечет за собой невозможность корректного государственного учета жилищного фонда, а, во-вторых, повлечет нарушение прав покупателя квартиры по ДДУ, поскольку участнику долевого строительства будет передан объект долевого строительства, качество которого не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, что нарушает в части положения ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
В качестве дополнения приведу доводы, доказывающие, что застройщик не прав, поскольку проектная документация в части противоречит положениям СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», который применяется, в частности, на проектирование и строительство вновь строящихся и реконструируемых многоквартирных жилых зданий высотой до 75 м.
Таким образом, помещения должны быть обособленными. Поэтому отсутствие перегородов нарушает п. 3.8.
Кроме того,
Существует и содержится в СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003»
Таким образом, учитывая вышеприведенные положения указанного свода правил по определению квартиры и помещений, в которых перегородки обязательны (поскольку они изолированы), а также учитывая необходимость применения правил технической инвентаризации, в том числе Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации от 04 августа 1998 г. № 37, прихожу к такому выводу: перегородки обязательны и участник не обязан их возводить.