Продажа квартиры полученной по договору мены от города

Доброго дня!

Согласно письму минфина мы вроде как можем уменьшить налоговую базу на стоимость однушки (при условии что произведем оценку), но здесь читал что к уменьшению заявить и рыночную стоимость полученной квартиры. Так ли это?

Константин

Да, всё верно, раз в договоре мены не указана стоимость квартиры, то Вы вправе уменьшить размер налоговой базы на рыночную стоимость квартиры, равной её стоимости на момент её приобретения:

ст. 220 НК РФ: 2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

И можем ли мы уменьшить базу на сумму не больше 1млн.р. И это может сделать каждый член семьи (мы — четыре собственника в равных долях)? можно ли совместить два этих уменьшения?

Константин

Если не хватит стоимости приобретения для уменьшения налоговой базы для расчета полученной прибыли для выплаты налога, то каждый из собственников имеет право уменьшить сумму на 1 млн. рублей итого 4 млн. с четырех собственников. Касаемо налогового вычета, то каждый имеет право на вычет не более 260000 рублей.

Здравствуйте, Константин!

Согласно письму минфина мы вроде как можем уменьшить налоговую базу на стоимость однушки (при условии что произведем оценку), но здесь читал что к уменьшению заявить и рыночную стоимость полученной квартиры.

Константин

Такой порядок исчисления налога возможен, он предусмотрен Налоговым кодексом РФ

Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

И можем ли мы уменьшить базу на сумму не больше 1млн.р.

Константин

Это другой вариант, он так же возможен, но вместе их нельзя использовать, к тому же для вас он невыгоден, так как составляет всего 1 млн. рублей, тогда как в первом случае вы доход уменьшаете на 4,5 млн. рублей (цена 1-комнатной квартиры).

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

Добрый день. Поддержу позицию коллеги Мысовского и не соглашусь с коллегой Урванцевым. Приведенная им практика имеет значение для определения размера доходов по сделке мены, где речь идет об учете  данных правоотношений как встречной реализации имущества, т.е. 2 сделок купли продажи. Для Вас при реализации новой квартиры это значения иметь не будет совершенно никакого. У Вас стоимость квартир в договоре равнозначна, в связи с чем Вы покупаете (меняете) трехкомнатную квартиру, отдавая в оплату стоимость однокомнатной. Это и будут Ваши расходы на приобретение трехкомнатной квартиры. Вы совершенно справедливо заметили наличие позиции Минфина по этому вопросу. Она предельно ясна, проста и понятна. Расходы выражаются в стоимости передаваемой квартиры плюс доплата если она есть. У Вас ее нет 

Письмо Минфина РФ N 03-04-05/64521 от 10.11.2015

Вопрос: Об имущественном вычете по НДФЛ при продаже квартиры, находившейся в собственности менее трех лет, если она получена по договору мены с доплатой взамен квартиры в сносимом доме.

Ответ:

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

Из обращения следует, что в связи со сносом дома налогоплательщику по договору мены предоставляется городом квартира взамен квартиры в сносимом доме. При этом налогоплательщик произвел доплату разницы стоимости жилья. Полученную квартиру налогоплательщик намеревается продать до истечения трехлетнего срока нахождения ее в собственности.

Статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) определено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать.

Вместе с этим согласно подпункту 1 пункта 1 и подпунктам 1 и 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, но не превышающих в целом 1 000 000 руб., либо уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Таким образом, при продаже квартиры, полученной по договору мены и находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме, полученной налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартиры, но не превышающей в целом 1 000 000 рублей, либо уменьшить доходы от продажи квартиры на сумму произведенных расходов, связанных с приобретением квартиры. В расходы, связанные с приобретением квартиры, включается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, при ее отсутствии в договоре, рыночная стоимость обмениваемой квартиры, а также сумма доплаты разницы стоимости обмениваемых квартир.

Рыночная стоимость квартиры может быть установлена оценщиком, осуществляющим оценочную деятельность в рамках Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Заместитель директора

Департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики

Р.А.СААКЯН

10.11.2015

Поэтому снижение дохода от продажи на сумму расходов, связанных с покупкой будет возможно лишь в сумме стоимости 1 комнатной квартиры, которой Вы оплатили трешку. Стоимость трехкомнатной квартиры в договоре фигурировать не будет во избежании лишней налоговой нагрузки на ее первоначального собственника. 

Что касается вычета в размере 1 000 000, он будет делиться на всех сособственников и Вам не выгоден.  Продолжу