Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Законность постройки на земле под ИЖС
Я хочу приобрести жилое строение. Фактически это 3 этажный таунхаус на 5 семей.По праву собственности ( розовое св-во)является частью жилого дома , выделенной в натуре( доп соглашение собственников ) Год постройки 2010. Введен в эксплуатацию.Центральное водоснабжение и канализация, у всех свои счетчики на коммуникации.Земля находится в долевой собственности по 1/5 доли у каждого, межевания нет, потому что на каждого собственника приходится менее 2 соток, назначение земли - под ИЖС.
Участок согласно правилам землепользования относится к зоне Ж-1 , это строительство усадеб и блокированных домов.Вокруг этой постройки многоквартирные дома и коттеджи, а так же частные дома.
Возможен ли снос этого дома по причине того, что в документах он зарегистрирован не как блокированная постройка а как жилой дом на земле под ижс?
Здравствуйте, Яна.
озможен ли снос этого дома по причине того, что в документах он зарегистрирован не как блокированная постройка а как жилой дом на земле под ижс?Яна
Возможен снос, т.к. на земле с разрешенным использованием под ИЖС возможно строительство дома на одну семью. Строительство многоквартирных домов (для проживания более чем одной семьи) не допускается.
Объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи.
или
жилые дома блокированной застройки — жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Риск при приобретении данного жилья высокий, такой дом могут снести по решению суда.
Здравствуйте, Яна.
Согласен с коллегой и дополнительно обосную.
Риск очень большой предъявления к собственнику земельного участка и капитального объекта о сносе самовольной постройки, которой по сути является указанный дом.
Вероятнее всего разрешение на строительство именно такого дома не получалось, ввода в эксплуатацию скорее всего не было или был подложный.
Либо, скорее всего право собственности было зарегистрировано в упрощенном уведомительном порядке по так называемой дачной амнистии.
В любом случае, строительство на участке ИЖС фактически многоквартирного дома запрещено, и соответственно вступает в действий статья 222 Гражданского кодекса о самовольной постройке.
Тот факт, что она возведена не Вами и что право собственности на нее зарегистрировано, не препятствует удовлетворению иска к Вам.
А Вы, в случае такого иска вправе взыскивать убытки с того, кто Вам продал самострой.
Разъяснения Верховного Суда по этому поводу.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
(ред. от 23.06.2015)
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
23. В случае, когда недвижимое имущество, право на которое
зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.
Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной
постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.
24. По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ
ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.
В случае нахождения самовольной постройки во владении лица,
не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки — ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве
вклада в уставный капитал — юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица — лицо, получившее имущество во владение.
Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.
Также Вас могут штрафовать по статье 8.8. КоАП РФ за использование земельного участка в нарушение вида разрешенного использования, не для ИЖС.
Для избежания проблем Вам нужно изменить ВРИ участка, выбрать иной основной вид разрешенного использования земельного участка из допустимых Вашими Правилами землепользования и застройки, если в Вашей зоне, как Вы пишите есть многоквартирные и блокированные дома.
Если ПЗЗ для Вашей зоны не предусмотрено размещение блокированных домов, то придется получать разрешение на условно-разрешенный вид использования земельного участка.
Градостроительный кодекс
Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства
4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
6. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса.
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте Яна.
Возможен ли снос этого дома по причине того, что в документах он зарегистрирован не как блокированная постройка а как жилой дом на земле под ижс?
Да, этот дом подпадает под понятие самовольной постройки. Но сейчас вряд -ли будет снос, так как на такие здания будет сначала выдано предписание о приведении их в соответствие.
Участок согласно правилам землепользования относится к зоне Ж-1, это строительство усадеб и блокированных домов.Вокруг этой постройки многоквартирные дома и коттеджи, а так же частные дома.
А вот это очень хорошо. Пусть тогда собственник перед продажей изменит вид разрешенного использования на ВРИ связанный с блокированной застройкой и тогда никакого нарушения не будет. Для этого достаточно подать соответствующее заявление через МФЦ.
ч. 4 ст. 37 ГрК РФ
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Благодарю за ответ! Что нужно для обращения в МФЦ с целью изменить назначение земельного участка? Я так понимаю, для этого необходимо сначала изменить документы на строение, признав его согласно техническим документам , блокированным, а затем и менять документы на землю?
Ну вот об этом и речь, что дом -то блокированный, то есть можно его строить было или нет?
Основания для сноса практически возможно тогда, когда постройка самовольная. Ст.222 ГК РФ Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.