Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Прекращение договора аренды
Пункт договора:
Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора аренды в соответствии со статьей 450.1 ГК РФ полностью, и расторгнуть его во внесудебном порядке, путем направления Арендатору письменного уведомления не позднее, чем за 90 (девяносто) календарных дней до намеченной даты расторжения Договора Аренды.
Договор 11мес. Есть ли шанс оспорить в суде такой способ расторжения, например как противоречащий положениям п.4 ст. 450.1 ГК РФ, п.3 ст.1, п.2 ст.6, п.5 ст.10 ГК РФ о добросовестности, разумности и справедливости?
Или по каким-то еще основаниям?
Добрый вечер.
Если договор аренды заключен на определенный срок, досрочный односторонний отказ от такого договора, по общему правилу, невозможен ни со стороны арендатора, ни со стороны арендодателя, если иное прямо не предусмотрено договором.
В силу п. 2 ст. 310 ГК РФ стороны договора аренды, заключенного на определенный срок, могут договориться о возможности досрочного одностороннего отказа от договора. При этом право на односторонний отказ может быть как поставлено в зависимость от нарушения условий договора другой стороной, так и не быть связанным с какими-либо нарушениями договора другой стороной.
Учитывая, что в договоре закреплено право на односторонний отказ от договора, то такой отказ вполне возможен.
Кроме того, существует принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ).
Есть ли шанс оспорить в суде такой способ расторжения, например как противоречащий положениям п.4 ст. 450.1 ГК РФ, п.3 ст.1, п.2 ст.6, п.5 ст.10 ГК РФ о добросовестности, разумности и справедливости?Григорий
Григорий, добрый вечер.
Шанс есть, но нужно выяснить, кто предложил проект договора и навязывал свои условия, а также был ли протокол разногласий и согласованы ли были спорные пункты.
Возможность применения ст. 1, 6, 10 ГК РФ есть, но нужно исходить из конкретных обстоятельств.
Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»
9. В тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе изменить или расторгнуть соответствующий договор по требованию такого контрагента.
В дополнение приведу выдержку из судебной практики:
Постановление АС ВВО от 27 апреля 2018 г. по делу № А82-14356/2016
В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора . Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что договором аренды могут быть установлены основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя. Ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа , предусмотренных законом или соглашением сторон.
Для одностороннего отказа от исполнения договора , связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.
В рассмотренном случае контрагенты согласовали условия договора аренды от 13.08.2010 о том, что арендатор (Общество) наделен правом на односторонний отказ от договора аренды с предварительным письменным уведомлением арендодателя за 2 месяца до даты расторжения договора в случае, если сторонами не достигнуто соглашение об изменении размера арендной платы.
Уведомление о расторжении договора аренды от 18.07.2016 № 238, как верно указал суд апелляционной инстанции, является односторонней сделкой, направленной на прекращение договорных обязательств в связи с реализацией уполномоченной стороной права на отказ от исполнения договора (пункт 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»), и при несоблюдении требований к ее совершению не влечет юридических последствий, на которые она была направлена (пункт 51 того же постановления).
Таким образом, как я уже отвечал ранее, имеет значение процедура заключения договора (кто инициатор и предложил проект, были ли разногласия в согласовании условий договора). Если разногласия были и не достигнуто соглашение, то в этой части договор является незаключенным — п. 1 ст. 432 ГК РФ (касаемо вашей ситуации может быть не согласовано условие об одностороннем отказе от договора).
Если в договоре предусмотрено только право арендодателя на односторонний отказ от договора, а аналогичного права нет у арендатора, то в этом случае применение ст. 10 ГК РФ возможно (нет равенства в правах, тем более, если проект договора был предложен арендодателем).
В Постановлении от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (пункты 9, 10) Пленум ВАС РФ разъяснил, что