Учет расходов на ремонт нежилого помещения

Добрый день. 

1.Возможно учитывать в составе расходов для целей исчисления налога на прибыль,  в том случае, если ООО с физическим лицом оформит договор аренды на данное помещение. В договоре аренды следует прописать условия касательно осуществления капитального, текущего ремонта арендатором помещения. Так в соответствии со ст. 616 ГК РФ:

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Траты на ремонт для целей налогообложения признаются в налоговом периоде, в котором они были осуществлены — п. 1 ст. 260 НК РФ.
На этот счет рекомендую вам ознакомиться с Письмом 07.06.2009 N 03-03-06/2/131 Минфин России, основная суть Письма следующая:

расходы на ремонт основных средств, не являющихся амортизируемым имуществом в налоговом учете арендодателя (имущество, арендованное у налогоплательщиков, применяющих специальные налоговые режимы, физических лиц и других), могут быть учтены для целей налогообложения прибыли организаций на основании пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ при условии, что такие расходы обоснованы и документально подтверждены надлежащим образом.

Вопрос является спорным, я раделяю вышеприведенную точку зрения,  мнение на него периодически у контролирующих органов меняется. Рекомендую выяснить точку зрения вашей налоговой инспекции на этот счет, и быть готовым к доначислению налога и соответственно оспариванию в судебном порядке.

2. Оформить договором аренды, где арендодатель физическое лицо, арендатор ООО, запрета на установлено. Если оформить договор безвозмездного пользования, то опять же есть риск доначисления налога, поскольку согласно п. 8 ст. 250 НК РФвнереализационным доходом налогоплательщика признается доход в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав.

Соответственно налогоплательщик ( в данном случае ООО), получающий по договору безвозмездного пользования имущество, включает в состав внереализационных доходов доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом( помещением). Доход определяется исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества. Разъяснения можете посмотреть в Письме Минфина России от 07.03.2014 N 03-03-06/1/9966, а также в Письме от 12.05.2012 N 03-03-06/1/243.

3. уменьшится ли налогообложение ( сумма налога) если продать недвижимость юридическому лицу? ФЛ платит налог 2% от кадастровой стоимости, ЮЛ от стоимости приобретения (цены в договоре) ?

Если сейчас вы платите налог в размере 2% от кадастровой стоимости имущества, то во-первых, при продаже вы заплатите как физическое лицо налог на прибыль в размере 13% с правом применения вычета в размере 1000 000 рублей, при этом сумма налога на имущества для ООО на ОСНО определяется региональными законами не может превышать 2,2%. Если ваш объект недвижимости в перечень, определенный Законом города Москвы от 05.11.2003 N 64 попадает, что скорее всего, то уплачивать вы будете налог в размере:

2. Налоговая ставка в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость, устанавливается в

следующих размерах:
5) 1,5 процента — в 2018 году. 

Далее перечень объектов, по которым налоговая база определяется от кадастровой стоимости, в отношении:

1) административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и
помещений в них, если соответствующие здания (строения, сооружения), за исключением многоквартирных домов, расположены на земельных участках, один из видов разрешенного использования которых предусматривает размещение офисных зданий делового, административного (кроме зданий (строений, сооружений), расположенных на земельных участках, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение промышленных или производственных объектов) и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;
2) отдельно стоящих нежилых зданий (строений, сооружений) общей площадью свыше 1000 кв. метров и помещений в них, фактически используемых в целях делового, административного или коммерческого назначения, а также в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания;
2.1) расположенных в многоквартирных домах нежилых помещений,
принадлежащих одному или нескольким собственникам, фактически используемых для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, если общая площадь нежилых помещений в многоквартирном доме превышает 3000 кв. метров;
4) жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, по истечении двух лет со дня принятия указанных объектов к бухгалтерскому учету;
5) отдельно стоящих нежилых зданий (строений, сооружений) и помещений в их, включенных в перечень, утверждаемый Правительством Москвы в соответствии с частью 3 статьи 2 настоящего Закона, если указанные здания (строения, сооружения) предназначены для использования в соответствии с кадастровыми паспортами или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов
недвижимости и (или) фактически используются в целях делового,
административного или коммерческого назначения, а также в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания;
6) нежилых помещений, находящихся в зданиях (строениях, сооружениях), включенных в перечень, утверждаемый Правительством Москвы в соответствии с частью 3 статьи 2 настоящего Закона, если назначение таких помещений в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает
размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.