Как не возвращать аванс и можно ли требовать неустойку?

Добрый день! Покупатель изъявил горячее желание купить мою квартиру.С тем, чтобы я сняла объявление с продажи, заплатил мне денежную сумму в размере 10 тыс. руб.Сначала обещал выйти на сделку в ближайшую неделю, но потом выяснилось, что он продаёт свою квартиру и вкладывается деньгами в мою. Когда мы договоривались о скорой продаже в течение следующей недели, я снизила стоимость квартиры на 100 тыс. р. Поскольку договорённость в договоре ( он назывался договор аванса на 10 тыс. рублей) сроки увеличились на 3 недели и я уж пообещала,что им продам квартиру, я продолжала держать слово: стоимость квартиры снижена на 100 тыс., срок продажи увеличен на 3 недели.Т.е. в договоре аванса прописано следующее: объект продажи, со всеми характеристиками, обязательства сторон, что мы обязаны заключить сделку до 1 октября, что продавец, т.е. я принимаю на себя обязательства по продаже квартиры. И 10 тыс. пойдут в стоимость квартиры в результате её реализации по этому договору.

Я за эти 4 недели подготовила все документы, собрала справки, передала покупателю. Первая сделка (по продаже их квартиры была назначена на 28 сентября, наша сделка на 29 сентября). И тут покупатель перестал мне звонить. 27 сентября я сама позвонила и покупателю и его агенту, спросила, как дела, меня уверили, что всё нормально - ждут. 28 сентября - аналогично - ждут. За этот месяц, что я сняла квартиру с продажи, мне звонило много народу, среди прочих было два реальных покупателя с наличными деньгами. Я им отказала, поскольку чувствовала себя обязанной перед теми, от кого получила 10 тыс. и кому дала слово, что держу квартиру. Причём, мне из реальных покупателей не просили скидки.Практически до истечения срока договора, который был назван договором аванса, но в котором были прописаны все обязательства по предварительному догговору, покупатель скрывал от меня истинное состояние дел. Когда я 2 октября сказала, что больше ждать не буду, выяснилось,что сторона, которая покупала их квартиру, попросила у них отсрочку ещё на 3 недели, но они не посчитали нужным мне об этом сообщить. И попросили, чтобы я ещё 3 недели их ждала.Я отказалась и предложила им покупать квартиру так же, как и все. Снова выставила её на продажу. Покупатель, который реально без скидки собирался купить мою квартиру и которому я отказала на основании обязательств по выплаченным мне 10 тысячам, купил другую квартиру за день до 29 сентября. И был расстроен, что не знал, что у нас срывается сделка. В настоящий момент я продала квартиру. Но дом, который мы собирались купить в лен. области и в покупку которого собирались вложиться моей квартирой подорожал. Его продавец с 1 октября увеличил цену. У нас с ним была договорённость. И теперь мой покупатель требует, чтобы я вернула ему 10 тыс. Если бы он повёл себя честно, заявив мне до истечения срока договора, что сделка срывается и предложил договор пролонгировать, я бы или согласилась, изменив условия договора в части стоимости квартиры и сроков, или отказалась бы и вернула эти 10 тыс. Но покупатель меня просто "продинамил", и я из принципа не хочу возвращать эти несчастные 10 тыс. Тем более, что я дважды упустила выгоду, не продала квартиру по более высокой цене, и дом надо выкупать по более высокой цене.

Могу я не возвращать 10 тыс.? Прошу сослаться на ст. ГК РФ.