Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

376 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
376 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Земельное право

Земельный участок

Из истории вопроса:

1. Земельный участок был приобретен в собственность ООО

2. ООО ликвидировано, участок как бывшее имущество перешел в собственность участникам ООО в соответствии с их долями. У физических лиц (бывших участников ООО) существуют свидетельства о долевой собственности в рамках единого кадастрового номера на весь участок. Т.о. на данный момент существует долевая собственность.

3. Нужно произвести распределение долей таким образом, чтобы:

a. Четко закрепить границы в натуре за каждым дольщиком.

b. Исключить возможность продажи участка 3м лицам без согласования со всеми дольщиками.

c. Приобрести полноценное право получения разрешений на строительство КАЖДОМУ дольщику.

Каким образом это сделать? Необходимо выполнения сразу всех 3 условий (a,b,c).

10 Сентября 2013, 13:39, вопрос №212298 Сергей, г. Москва

Уточнение клиента

Уточнение: Это земля с/х назначения. Все дольщики зарегестрированы как КФХ.

10 Сентября 2013, 15:10
500 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (18)

  • Юрист - Хорохордин Евгений

    1. Сергей, разделить участок внатуре не сложная процедура, обратитесь в кадастровую палату.

    2. Не возможно отказаться от права 

    3. Вы не предоставили информации о назначении земли

    10 Сентября 2013, 13:45
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Вопрос разделения через кадастр исключен. В силу того, что по этой причине в дальшем можно будет осуществить куплю-продажу просто уведомив (но не получив одобрения) от остальных дольщиков (пункт b)

    Земля с/х назначения

    10 Сентября 2013, 14:55
  • Юрист - Котов Виктор

    Здравствуйте!

    a. Четко закрепить границы в натуре за каждым дольщиком.


    Для этого с участием всех долевых собственников участка кадастровому инженеру необходимо определить границы соответствующих долей, сформировав долевые площади в границах данного объекта, что зафиксировать в плане. По этому вопросу обращайтесь в службу кадастра и картографии.

    b. Исключить возможность продажи участка 3м лицам без согласования со всеми дольщиками.


    Обязанность обязательного уведомления о продаже своей доли других участников долевой собственности установлена ГК РФ. Без этой процедуры продать долю третьему лицу не получится — такую сделку не удостоверят и право не зарегистрируют.

    c. Приобрести полноценное право получения разрешений на строительство КАЖДОМУ дольщику.

    Если это земля города, поселений, то для этого после выдела доли в натуре каждому собственнику следует обратиться в комитет (департамент) градостроительства и архитектуры города с заявлением и необходимыми документами на зем. участок и планом строительства за выдачей разрешения на строительство. Это гос. услуга, о ней более подробно можете узнать на сайте соответствующего комитете (департамента), также непосредственно в нем получить перечень всех необходимых документов, справок.

    10 Сентября 2013, 13:50
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    b. К сожалению "уведомление" не подразумевает отказ второй стороны от сделки.

    с. Это земля с/х назначения. Дольщики зарегестрированы как КФХ.

    10 Сентября 2013, 15:09
  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Добрый день.

    В Вашем случае я вижу два варианта.

    1. Выделение доли каждого собственника в натуре- на основании ст. 11.2. Земельного Кодекса РФ, и соответственно последующее оформление собственности каждым из собственников на свою долю, соответственно со всеми вытекающими последствиями — каждый вправе распоряжаться своей долей независимо от волеизъявления других лиц.  Но как ясно из вашего вопроса этот вариант Вам не подойдет.

    2. Заключение между собственниками соглашения о порядке пользования земельным участком, при том, что земля остается в  долевой собственности, но в этом соглашении Вы вправе указать границы (точки) каждого из «кусочков» общего участка.

    самый просто вариант такого соглашения можно посмотреть тут — www.dogovor-info.ru/topic303.html

    В части разрешения на строительство каждому дольщику отдельно, я так полагаю, что только с согласия всех остальных собственников, либо опять же прописывать это все в вышеупомянутом соглашении.

    10 Сентября 2013, 13:52
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Здравствуйте!

    Да, Вы правы, 1й вариант для нас не подходит. А вот 2й - да, но остается вопрос с разрешением на строительсво и регистрацию жилья. Уточнение: земля находится в статусе с/х назначения для ведения КФХ. При условии того, что все дольщики зарегестрированы как КФХ.

    Вопрос с разрешением на строительство не с дольщиками, а с гос органами.

    В каких госструктурах нужно будет регестрировать строения?

    10 Сентября 2013, 15:00
  • Юрист - Трифонова Юлия
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист
    Общаться в чате

    добрый день, Сергей!

    В соответствии с положениями ГК РФ об общей собственности,  имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними ( ст 252 ГК РФ).

    Т.о. всем участникам долевой собственности на ЗУ необходимо провести межевание, определить границы каждого из  участков и составить в письменной форме соглашение о разделе ЗУ, определив кому из участников какой ЗУ передается.

    С данным соглашением каждый из участников сможет поставить на кадастровый учет свой ЗУ. После регистрации права собственности на земельный участок, каждый из участников сможет оформить разрешение на строительство на своем участке.

    Что касается второго пункта, то с момента подписания соглашения о разделе ЗУ, общая собственность на имущество прекращает свое существования, соответственно правила о преимущественном праве на приобретение доли общей смобственности, установленные ст 450 ГК РФ, будут неприменимы.

    В соответствии со ст 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договоров, а соответственно каким-либо образом ограничить право собственника на продажу принадлежащего ему имущества невозможно.

    10 Сентября 2013, 13:52
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Т.о. выполнить задачу невозможно....

    10 Сентября 2013, 15:01
  • Юрист - Комарова Юлия

    Здравствуйте. 

    a. Четко закрепить границы в натуре за каждым дольщиком.

    Здесь необходимо оформить соглашение о разделе долей, нужен будет план земельного участка с делением на границы трем участникам на 3 части. Если по соглашению это сложно сделать, то придется делить участок в судебном порядке (примерный план нужно будет предоставить, а также документы на собственность и кадастровый паспорт).

    b. Исключить возможность продажи участка 3м лицам без согласования со всеми дольщиками.

    Основания этого пункта законодательно закреплены. Правом преимущества покупки доли принадлежит другим участникам долей. Участник не может продать свою долю другим людям без получения отказа от других участников.

    c. Приобрести полноценное право получения разрешений на строительство КАЖДОМУ дольщику.

    Разрешение на строительство выдается органами государственной власти или местного самоуправления. Необходимо предоставить документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.

    10 Сентября 2013, 13:57
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Юлия, добрый день.

    Пункт B в данном случае работать не будет, поскольку есть схемы обхода данного условия, такие как формальное завышение цены. И Вам я думаю они известны. Предложенный вами варинт не годиться.

    10 Сентября 2013, 15:05
  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Уточнение: земля находится в статусе с/х назначения для ведения КФХ. 

    Ну тогда Вам для начала нужно перевести данную землю из одной категории в другую, либо изменить целевое назначение земли.

    А уточните все же что вы хотите построить по факту на данном участке?


    10 Сентября 2013, 15:03
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    А зачем переводить в другую категорию? Ведь в законе КФХ разрешено строительство на землях с/х назначения. По факту построить жилой дом для проживания и ведения подсобного хозяйства.

    10 Сентября 2013, 15:07
  • Юрист - Трифонова Юлия
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист
    Общаться в чате

    Если  разрешение ситуации через выдел земельных участков в натуре для Вас невозможен, остается только соглашение о порядке пользования земельным увчастком, в котором прописать кто каким участком пользуется, определить их границы.

    Вместе с тем,  в таком случае остается  общая долевая собственность на земельный участок. Однако и в этом случае невозможно обязатьучастника долевой собственности продать свою долю третьему лицу с согласия всех остальных сособственников. Статья 450 ГК РФ предусматривает, что при продаже доли третьему лицу остальные участники долевой собственности пользуются преимущественным правом покупки. При этом если в течение месяца после получения уведомления о продаже никто из участников не выразил намерение купить долю, то она может быть продана любому третьему лицу. Данная статья не говорит о том, что должно быть получено согласие всех сособственников, только преимущественное право покупки. И то к отчуждению доли иным, нежели продажа и мена способом, преимущественного права не возникает.

    10 Сентября 2013, 15:11
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Скажите, Юлия, в случае заключения "соглашения о порядке пользования..." возможно ли будет получить разрешения в госорганах на строительсво на участках? Можно ли ознакомиться с примерным текстом его содержания данного "соглашения"? Уточню задачу: цель стоит в организации фермерского хозяйства с возможностью проживания на земле. Земля с/х назначения. Все дольщики зарегестрированы как КФХ.

    10 Сентября 2013, 15:20
  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    У меня просто сомнения возникли, сначала думала, что вы хотите построить малоэтажки для последующей продажи, поэтому и спросила не совсем удачно.  Я так понимаю, каждый из собственников хочет построить отдельный  жилой дом на своей части участка?

    10 Сентября 2013, 15:13
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Именно так, т.е. организовать ведени фермерского хозяйства с возможностью проживания на земле.

    10 Сентября 2013, 15:14
  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Нашла по данному поводу- в части строительства на данных землях разъяснение Минэкономразвития (см. в приложении), сейчас посмотрю что-либо из судебной практики.

    • Документ Microsoft Word (12).doc
    10 Сентября 2013, 15:22
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Я думаю в части разрешения на строительство вот что,.

    Т.к… у вас будет между собственниками заключено соглашение о порядке пользования долей в ЗУ, и в данном соглашении Вы пропишите, что каждый из собственников вправе возводить на своей доли участка сооружения для ведения фермерского хозяйства, а законодательством предусмотрен исчерпывающий перечень документов для выдачи разрешения на строительство, и исчерпывающий перечень оснований для отказа в выдаче такого разрешения, то Вы имеет право получить такие разрешения. Если местные органы власти откажут вам в выдаче разрешения, то вы вправе оспорить это в судебном порядке.

    10 Сентября 2013, 15:30
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Скажите пожалуйста, данное "соглашение" не будет ли являться тем же самым выделением долей со всеми вытекающими последствиями по купле-продаже без возможности их запрета без одобрения всеми дольщиками? Или данное положение о купле-продаже с уведомлением возникает ТОЛЬКО в случае межевания с получением отдельных кадастров?

    10 Сентября 2013, 15:35
  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате
    Можно ли ознакомиться с примерным текстом его содержания
    данного «соглашения»?

    Я вам в своем ответе скинула ссылку где такое соглашение можно посмотреть, но Вам рекомендую не скачивать его, т.к. оно типовое и в обязательном порядке его для Ваших целей нужно переработать.
    10 Сентября 2013, 15:34
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    "Если местные органы власти откажут вам в выдаче разрешения, то вы вправе оспорить это в судебном порядке."

    ______________________________________

    Есть ли примеры из судебной практики таких дел о легазации строений на землях c/х назначения?

    10 Сентября 2013, 15:38
  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате
    Скажите пожалуйста, данное «соглашение» не будет ли являться тем же самым выделением долей.
    Нет, это не выделение доли — т.к. юридически земельный участок остается неделимым, и вы не выделяете доли в натуре, вы определяете порядок пользования общей собственностью, в соответствии со ст. 247 ГК РФ.
    10 Сентября 2013, 15:40
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    а законодательством предусмотрен исчерпывающий перечень документов для выдачи разрешения на строительство,

    ____________________

    "Соглашение" о котором вы говорите будет ли являться в данном случае правоустанавливающим документом на земельный надел? Как аналог выделенного в натуре кадастрового номера?

    10 Сентября 2013, 15:44
  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате
    В части судебной практики.
     Посмотрите  следующее:

    kad.arbitr.ru/Card/f4b2cb1f-1ee9-4ad6-a0e7-d4b8366ea95a — определение об отказе в передаче в Президиум  ВАС и смотрите приложение к данному ответу.

    • Документ Microsoft Word (13).doc
    10 Сентября 2013, 16:00
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате
    «Соглашение» о котором вы говорите будет ли являться в данном случае приостанавливающим документом на земельный надел?
    С юридической точки зрения, соглашение является именно соглашением, не нужно искать ему аналогов или замен. Ко всем прочим документам  для получения разрешения Вы будете предоставлять еще и данное соглашение.
    У меня в практики такого случае не было, поэтому возможно что-то из виду и упустила.
    10 Сентября 2013, 16:10
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Верно ли следующее утверждение?:

    _______________________________

    В состав имущества КФХ могут входить (ст.6 ФЗ о КФХ):

    земельный участок,

    здания, строения, сооружения, ангары, склады, необходимые для осуществления деятельности фермерского хозяйства,

    хозяйственные и иные постройки,

    мелиоративные и другие сооружения,

    продуктивный и рабочий скот, птица, кролики,

    сельскохозяйственная и иная техника и оборудование,

    инвентарь,

    транспортные средства,

    иное, необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства.

    То есть, в составе имущества КФХ разрешены постройки несельскохозяйственного назначения, к которым относятся жилые, рекреационные, промышленные и иных назначений, поскольку, например, жилые строения являются необходимыми для осуществления фермерской деятельности (кролиководства, птицеводства и др.), требующей постоянного присутствия фермера на территории участка. Такие жилые дома( не выше 3-х этажей) можно не только зарегистрировать, но и обеспечить происку в них.

    Соответственно, обосновывается и необходимость постройки бани (сауны), гаражей и иных необходимых построек. Общая площадь построек не должна превышать 30% от площади земельного участка.

    10 Сентября 2013, 16:26
  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Я вроде выше кидала письмо Минэконом развития, в части отнесения жилых  домов к имуществу КФХ.

    «В соответствии со ст. 6 указанного Закона в состав имущества крестьянского (фермерского) хозяйства жилой дом не входит. Для застройки жилыми зданиями, в том числе для индивидуальной жилой застройки, предназначены земельные участки в составе жилых зон из земель населенных пунктов (ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации)».

    10 Сентября 2013, 16:31
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Да, но непонятна трактовка. Если в В состав имущества КФХ могут входить (ст.6 ФЗ о КФХ): земельный участок, здания, строения, сооружения, ангары, склады, необходимые для осуществления деятельности фермерского хозяйства.

    То почему здание, в котором живет фермер не может быть построено легально?

    Оно же нужно ему для жизни и работы. С какими законами есть противоречие?

    Правильно ли я понимаю ,что проблема может быть только с Положением статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в которой предусмотрено, что строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.

    Таким образом вопрос именно в понятии "капитального" сооружения.

    В таком случае в чем коренное отлие "капитального" от иных типов?

    10 Сентября 2013, 17:40
  • Юрист - Хорохордин Евгений

    Уважаемый Сергей. Именно КФХ не сможет построить жилой дом на ЗУ. Сможете только лишь выделить часть своего участка, поменяете категорию, выведете с баланса хозяйства и стройте. 

    Проанализировав все Ваши дополнительные вопросы, возникает дополнительный вопрос к Вам — какие же именно цели Вы преследуете?

    На Ваш основной вопрос юристы дали очень развернутые ответы, и теперь нам не понятно, какого результата Вы ожидаете

    10 Сентября 2013, 17:54
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Евгений, цель я описал в самом начале, повторюсь: "цель стоит в организации и ведении фермерского хозяйства с возможностью проживания на земле таким образом, чтобы коллектив людей который на данный момент существует оставался бы постоянным и была бы исключена возможность купли-продажи"

    Я внимательно прочитал присланные вами законы и комментарии из них.

    С одной стороны строиться вроде можно, поскольку строение может быть использовано фермером для ведения деятельности КФХ. С другой стороны нельзя.

    Даже вот вы, уважаемый Евгений, утверждаете что КФХ не может построить дом. Хотя в присланном вами документе указано следующее:

    "истцу (КФХ) выдано разрешение на строительство жилого дома (л.д. 7), подписан договор на возведение жилого дома (л.д. 14 - 15)."

    Какая уж тут ясность, позвольте вас спросить?

    Но будем считать,что в данном случае письмо из МинЭКономРазвития - разъясняет противоречия. Тем не менее ждем принятия этой поправки: http://asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/%28Spravka%29?OpenAgent&RN=21184-6&02

    Тему закрою, но попрошу ответить всё же на вопрос:

    "Соглашение о порядке пользования долей в Земельном участке", которое вы предлагаете составить дольщикам, будет ли являться правоустанавливающим документом для регистрации строений (не беря во внимание их с/х принадлежность)?

    Не потребует ли госорган отдельного кадастра и межевого плана для каждого «кусочка» от общего участка где стоят строения при подачи документов на регистрацию строений?

    Спасибо.

    10 Сентября 2013, 18:55
  • Юрист - Трифонова Юлия
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист
    Общаться в чате

    в ответ на Ваше дополнение  в 19:55

    Правоустанавливающим  документом на земельный участок было и остается свидетельство о праве собственности на  долю земельного участка, имеющееся у каждого участника. Соглашение о порядке пользования  ЗУ  устанавливает  именно порядок пользования общим имуществом его участниками. Каждый из участников является сособственником участка и соответствено вправе возводить на нем строения. отдельного кадастрового плана на каждый участок регистрация ( Росреестр) требовать не вправе. В законодательстве запрета на возведение  нескольских домов на одном участке не содержится, главное чтобы были соблюдены противопожарные нормы, необходимые растояния между домами и пр СНиПы.

    10 Сентября 2013, 20:42
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Большое спасибо. Вопрос закрывем.

    11 Сентября 2013, 12:17
  • Юрист - Хорохордин Евгений

    Сергей, Вы ошибаетесь, лично я не прикладывал Вам документы

    11 Сентября 2013, 12:20
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

Похожие вопросы

stats