Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Выселение недобросовестного нанимателя
Здравствуйте! При заключении договора краткосрочного найма, при несоблюдении условий со стороны нанимателя, могу я его самостоятельно выселить, ограничить в доступе к жилому помещению путем замены замков или воспользоваться услугами полиции?
Заключен договор краткосрочного найма. В указанное время мне наниматель не сдает квартиру.
Могу ли я самостоятельно или, например, с представителями управляющей компании вскрыть квартиру, составить односторонний акт и передать, если оно будет, имущество нанимателя кому-нибудь на хранение или оставить хранить у себя по другому адресу? В договоре прописано, что я могу вскрыть квартиру при уклонении нанимателя от ее сдачи, составить односторонний акт или ограничить его доступ в квартиру путем замены запирающих устройств. На сколько это законно? Возможно человек просто бросил квартиру, не сдав ее мне по акту. На звонки не отвечает. Мои действия? Вскрывать или подавать в суд, ждать решения, потом приставов. Тогда в квартиру я смогу получить доступ через полгода-год, а стоимость найма за это время еще взыскивать несколько лет, если она вообще взыщется.
Если вскрою, то потом смогу обратиться в суд и взыскать ущерб в случае поломки мебели и прочего, будет ли это считаться нарушением неприкосновенности жилища?
Всем спасибо, почерпнул интересную информацию, но видимо придется первый раз действовать по наитию, раз практики общедоступной нет, а дальше уже проще будет))
Здравствуйте, Роман!
Сразу возникает вопрос — Вы являетесь собственником недвижимости? Или на каком основании заключали договор найма?
В целом, если договор действительно содержит такие положения, как Вы указали
В договоре прописано, что я могу вскрыть квартиру при уклонении нанимателя от ее сдачи, составить односторонний акт или ограничить его доступ в квартиру путем замены запирающих устройств.Роман
То безусловно можете вскрыть, составить акт и заменить замки, поскольку договор найма краткосрочный, то государственной регистрации он не подлежит и считается заключенным с момента его подписания, при этом если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то в данном случае Ваши действия будут абсолютно законными…
В гражданском праве существует понятие как свобода договора (ст.421 ГК РФ) которой установлено, что
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
т.е. если в договоре установлены такие условия и он заключен, то Вы абсолютно правы… В указанном случае это не будет считаться неприкосновенностью жилища…
Кроме того, соответствии со статьей 359 ГК РФ арендодатель вправе удержать имущество арендатора до надлежащего исполнения арендатором обязанности по оплате.
В соответствии с информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 у арендодателя возникает право на удержание принадлежащего арендатору имущества только после прекращения договора аренды. При этом в соответствии с требованиями статьи 360 Гражданского кодекса РФ следует уведомить арендатора об удержании имущества и заблаговременно сообщить арендатору о времени и месте составления описи удерживаемого имущества арендатора. В случае неявки арендатора для составления описи имущества в назначенное время опись можно произвести в отсутствие арендатора, о чем сделать в документе соответствующую отметку. Опись имущества арендатора должна быть подробной, в ней указывают наименование вещи, ее примерную стоимость, ее состояние, а также лицо, ответственное за сохранность описываемого имущества.
Обязанность арендодателя обеспечить сохранность удержанного имущества вытекает из статьи 343 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой залогодержатель отвечает перед залогодателем за полную или частичную утрату или повреждение переданного ему предмета залога.
Таким образом, при удержании имущества арендатора арендодатель обязуется обеспечить сохранность удерживаемого имущества. При несоблюдении данной обязанности у арендодателя возникает риск наступления неблагоприятных последствий в виде взыскания арендатором убытков при порче (утрате) имущества, что находит свое подтверждение и в судебной практике (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.02.2012 N Ф03-43/2012 по делу N А51-5337/2011).
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать уплаты арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Таким образом, арендодатель имеет возможность взыскать с арендатора арендную плату даже за тот период, когда арендатор фактически не пользовался имуществом.
а стоимость найма за это время еще взыскивать несколько лет, если она вообще взыщется.
Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием для прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Фактическое прекращение пользования арендатором арендуемыми помещениями не является расторжением договора аренды и снятием с арендатора обязанности по уплате арендных платежей. Арендодатель может требовать взыскания арендной платы за такой период. Данный подход изложен в пункте 13 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66; Постановления ФАС МО от 22.07.2002 N КГ-А40/4630-02, от 12.11.2003 N КГ-А40/8649-03 и ФАС ПО от 12.07.2004 N А12-19265/2003-С51-V/С23).
Если вскрою, то потом смогу обратиться в суд и взыскать ущерб в случае поломки мебели и прочего
В случае нанесения повреждений арендуемому имуществу, вследствие чего состояние имущества значительно ухудшилось, а также при наличии иных обстоятельств, препятствующих праву арендодателя получать доходы от получения доходов с аренды, у арендодателя возникает право на взыскание убытков. Согласно статьям 15, 393 Гражданского кодекса РФ в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода.Под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества.
С уважением, Алина Пучко.
Здравствуйте, Роман!
Вы имеете полное право осуществить описанные выше Вами манипуляции по следующим основаниям:
1. Вы являетесь собственником жилого помещения;
2. Срок найма (аренды) жилого помещения закончился;
3. В договоре найма прописаны условия о том, что вы можете вскрыть квартиру при уклонении нанимателя от ее сдачи, составить односторонний акт или ограничить его доступ к квартире путем замены запирающих устройств, и наниматель поставил под этими условиями свою подпись, следовательно с условиями договора согласился.
Поэтому, если вы вскроете квартиру, это нельзя будет расценивать как нарушение ст. 25 Конституции РФ (Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц, иначе как в случаях, установленных федеральным законом.), так как наниматель был ознакомлен с условиями договора найма жилого помещения, и был согласен с ними, о чем поставил свою подпись. Следовательно, в случае проникновения Вами в квартиру, воля проживающего в нем лица будет не нарушена.
Спасибо, Максим.
По первому ответу, я не собственник, сдаю помещение в субаренду, но есть и доверенность от собственника. Мне действовать от своего имени или все таки только собственник выселить? Я так понимаю, что от его имени вскрыть квартиру и принять имущество на хранение я не могу, только от своего. Мне предпочтительнее все действия осуществлять от своего имени, чем помимо еще получать доверенность от собственника на судебные тяжбы.
По второму, закончился, никаких пролонгаций нет и в договоре прямо об этом указано.
По третьему, могу вскрыть, но нарушить право неприкосновенности жилища можно только в случаях предусмотренных федеральным законом, а не договором. Я могу вскрыть и забыть про все, но, если я начну требовать с нанимателя, то все это всплывет.
Здравствуйте, Роман.
Согласно ГК РФ Статья 688.
В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
Договор у Вас краткосрочный и преимущественного права на продление у нанимателя нет.
Вам сейчас стоит просмотреть условия заключенного договора, есть ли там пункт о пролонгации и есть ли обязанность, например, предварительного уведомления о расторжении (что указано в договоре важно для дальнейших действий).
Если все условия по договору соблюдены с Вашей стороны, то вызываете представителей МКД и участкового (полицию) и вскрывайте дверь: это Ваша недвижимость:
ГК РФ Статья 14.
Допускается самозащита гражданских прав.
Способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.
, договор найма истек (если что), да и человек исчез — может ему нужна помощь или он мертвый в квартире. На месте составите акт на движимое чужое имущество, если таковое будет. Вещи чужие — на хранение и параллельно документы в суд, при необходимости (особенно, если у человека была регистрация). С нанимателя можно будет взыскать траты, например, за установку нового замка.
Взыскать по поломке собственного имущества Вы можете, если в договоре было указано что и в каком состоянии Вы передавали при найме, т.е. потребуются доказательства.
Спасибо, Светлана. В договоре нет никаких пролонгаций, а наоборот указано, что в такой-то день и время квартира подлежит освобождению и передаче по акту, иначе вскрывается или блокируется. Ответ участкового — это гражданско-правовые отношения, решайте сами, хотите вскрывайте, хотите в суд, а мы будем принимать решения по факту. У нас нет никаких сведений о совершении преступления. Представители управляющей тоже глаголят, что компания не является стороной договора и законом на нее не возложено обязанности присутствовать при скрытии квартиры. Могу я самостоятельно вскрыть квартиру и при этом привлечь в качестве третьих лиц соседей, прохожих или знакомых, сколько человек при этом мне надо собрать?
Выселение и проникновение на территорию- разные понятия. В свидетели можно взять и старшую по подъезду, по дому, соседей, участкового тоже стоит позвать (Вы вполне можете подозревать, что-то в квартире что-то случилось, раз наниматель исчез).
Свидетелей, как минимум трое (чтобы был перевес одной из сторон при расхождении показаний).
Если Вы хотите, чтобы вообще всё было без возможных споров — заходите в день, который указан в договоре, как день для посещения представителем собственника.
Можно предварительно направить уведомление в адрес нанимателя, указанный в договоре.
Спасибо, Алина. Возникает несколько вопросов.
Что является своевременностью? Я должен отправить ему письмо по адресу, указанному в договоре, и ждать получения обратно? Пока дойдет, месяц на почте пролежит, если не получит, потом обратно, итого пару месяцев пройдет. Я после всего этого могу принять по одностороннему акту, потом обратиться в суд и дай бог получу свое через пару-тройку лет. Если у меня в договоре предусмотрено уведомление посредством смс-оповещения и оповещения через мессенджеры, прописаны номера к которым они подключены. Могу ли я через ватсап отправить квартиранту сообщение и назначить дату приема-передачи, телефон и ватсап уже выключен, он его не получит. Но у меня будут подтверждения отправки, не знаю как суд их будет проверять))
Согласно Уголовного кодекса под жилищем в настоящей статье, а также в других статьях настоящего Кодекса понимаются индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящие в жилищный фонд, но предназначенные для временного проживания.
Т.е. временно может быть и день, и два. Сейчас я вскрою, потом мне правоохранительные органы скажут, что я поступил незаконно, так как запрещено проникать в жилище против воли лиц, а вся моя писанина в договоре ничем не предусмотрена и ограничивает права жильца.
И самый главный вопрос, который вы задали: мы не являемся собственниками, помещением распоряжаемся на основании договора ссуды, в котором прописано, что имеем право вселять, выселять и пользоваться другими правами… Еще есть доверенность от собственника, но договор найма заключали от своего имени. Как нам действовать, от имени собственника, или от своего имени?))
Вы не могли заключать договор от своего имени… Т.е. доверенность это уполномочивание другого лица действовать в интересах доверителя… Т.е. договор должен был быть заключен от имени собственника по доверенности Вами… И все последующие манипуляции с недвижимостью должны осуществляться от имени собственника, но в Вашем лице… Вы представляете права и интересы собственника… отсюда все вытекающие последствия.
Ст.165.1 ГК РФ
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»