Проверка, была ли недвижимость приобретена в браке

Здравствуйте,  Евгений.

Пусть предоставит такое заверение, в случае если будет выявлен обман с его стороны, то Вы будете вправе просить признать сделку недействительной и взыскания с него убытков.

Плюсом к этому указанию добавьте еще указание в Договоре купли-продажи на неустойку с его стороны (тысяч 100 или на Ваше усмотрение сумму) при выявлении обмана с его стороны или в случае оспаривание сделки супругой (бывшей супругой) или иными лицами, имеющими права на указанное жилое помещение.

Гражданский кодекс

Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств

 
1. Сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
2. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

При этом от оспаривания сделки женой (бывшей женой) или иным лицом, имеющим права на это жилое помещение, указанные заверения не спасут.

Это даст Вам лишь право самому оспорить сделку и потребовать неустойку и убытки.

С уважением!  Г.А.  Кураев

Здравствуйте, ну в данном случае это делается чаще всего для того, чтобы в случае. если в дальнейшем появится супруг вы смогли бы взыскать убытки с Продавца. Кроме того можете доказывать, что вы не знали о несогласии супруга, поскольку у вас было нотариальное заверение о его отсутствии.

СК РФ Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
 

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Здравствуйте, Евгений.

Однако, в случае, если всё же недвижимость была приобретена в браке, у меня будут большие проблемы? ?

Евгений

В этом случае супруга продавца сможет признать сделку недействительной в судебном порядке:

Статья 35 СК РФ Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов

 Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Чем меня защитит «заявление продавца, что он не в браке и не был»

Только тем, что Вы сможете взыскать с продавца: 

Статья 431.2 ГК РФ Заверения об обстоятельствах
1. Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Однако, в случае, если всё же недвижимость была приобретена в браке, у меня будут большие проблемы?

Евгений

Добрый день, Евгений!

Тут дело в том, что данное имущество может оказаться совместно нажитым, а в таком случае супруга вправе требовать признания договора купли-продажи недействительной сделкой (если на момент сделки, она еще находится в браке с продавцом). С другой стороны тут будет применяться ст. 35 Семейного кодекса РФ, где определено:

2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Поэтому если в договоре купли-продаже будет указано, что имущество не является совместно нажитым (и Вам покажут свидетельство  о браке), то тут в случае спора — можно будет доказать Вашу правоту, поскольку Вы предприняли со своей стороны все надлежащие меры для уяснения наличия у продавца брака на момент приобретения права собственности на имущество.

Чем меня защитит «заявление продавца, что он не в браке и не был»?

Тем, что Вы предприняли все зависящие от себя меры для исключения вопроса признания Вашего договора недействительным впоследствии. Но обязательно потребуйте представить Вам копию свидетельства о браке.

здравствуйте Евгений, 

справка в данном случае не нужна, если сделка будет производиться посредством нотариуса то сам нотариус проверит состоит ли продавец в браке и если на момент сделки продавец состоит в зарегистрированном браке нотариус проверит дату заключения брака и дату приобретения права собственности на имущество. В случае если на момент приобретения права собственности нотариусом будет установлена совместно нажитое имущество в виде покупаемой недвижимости нотариус в обязательном порядке запросит согласие супруга на сделку. 

в Вашем случае Вы полностью обезопасены нотариальной сделкой, в противном случае нотариус несет полную материальную ответственность

Добрый день.

В случае если вскроется что недвижимость была приобретена в браке, то бывшая супруга сможет оспорить сделку но в том случае, если докажет что Вы знали или должны были знать о ее несогласии.

Это следует из норм ГК РФ. СК РФ тут не применим.

В силу ст. 253 ГК РФ,  каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Поэтому тут хватит указание в договоре того, что он в драке не состоит и не состоял. Кроме того, я бы посоветовал оставить себе копию его паспорта без отметок о  браке.

Это будет говорить о Вашей добросовестности и о том, что Вы не могли знать об ограничениях на продажу

Что касается согласия, то вне брака такое согласие не требуется для регистрации сделки.

В частности это указано в 

ВЕРХОВНЫЙ СУД
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
№47-КГ16-5
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
город Москва «6» июля 2016 года 

…

В этой связи, исходя из пунктов 2 и 3 статьи 253 Гражданского кодекса
Российской Федерации, требовать представления Петровой Т.А. нотариально
удостоверенного согласия её бывшего супруга Х на распоряжение
квартирой государственной регистратор был не вправе. 

Здравствуйте, Евгений!

Если сделка будет подлежать нотариальному удостоверению, то никаких дополнительных заявлений предоставлять нет необходимости… далее наличия такого заявления никаких дополнительных гарантий не дает…

Сторона продавца не видит в этом смысла, говоря, что могут предоставить такую бумагу на сделке у нотариуса.

Евгений

 нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, что осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.Согласно Основам законодательства Российской Федерации о нотариате (статьи 54-56) нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.

При удостоверении сделок, направленных на отчуждение или залог имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии со сделкой на момент ее совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу. (информация с сайта https://notariat.ru/sovet/page...)

При этом,

Нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона, если иное не установлено настоящей статьей.

Кстати, Росреестр нотариальные сделки не проверяет, при регистрации перехода права на объект недвижимости, т.е. в данном случае, истребование такого заявление излишне, оно было бы актуальным, в случае заключения сделки в простой письменной форме.