Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Приобрел участок с торгов по банкротству. Есть сложности
Я приобрел участок через торги по банкротству. Право собственности зарегистрировано.
Торги проходили на два смежных участка одного должника двумя лотами. По факту проведения торгов, один участков забрал я, на второй никто не пришел, и сейчас объявлены публичные торги.
После того, как я получил протокол о победе в своем лоте и начал процедуру оформления права, я пригласил кадастрового инженера для определения границ моего участка и второго смежного, который сейчас на публичке. По результатам было выдано заключение (во вложении), что дом, расположенный на втором участке заходит на границы моего участка. Предположительно, сбербанк не должен был делить лотами эти участки, а должен был продавать одним лотом.
В текущей ситуации вижу возможные варианты:
1) Выкупить второй участок, но текущая цена на публичке, даже по возможной минимальной цене завышена, поэтому, думаю ждать пока публичка закончится и, если никто не выкупит, то ждать нового конкурса и участвовать по приемлемой цене.
2) Вижу риски в том, что кто то может не корректно оценить этот лот и выкупить его. Что может произойти в этом случае? Могу ли я каким то образом предъявить претензии новому владельцу, что его дом заходит на мой участок? или новый владелец в данном случае не виноват? Могу ли я обязать конкурсного управляющего предоставлять данные потенциальным покупателям о том, что дом на втором участке заходит на мой, чтобы они правильно оценивали свои риски? что нужно сделать для того чтобы он начал это делать? по последнему разговору с ним, он аккуратно говорит покупателям, что дом находится на границе участка, а это мягко говоря не так.
3) По факту покупки второго участка (если покупаю не я) и если мы с новым владельцем не договариваемся, то начать процедуру отмены результатов торгов и пусть сбербанк возвращает деньги, объединяет лоты и продает единым лотом оба участка. в этом случае могу ли я претендовать на компенсацию всех понесенных расходов? Например, на вызов кадастрового инженера, и то что я для участия в торгах нанимал брокера и оплачивал его услуги, гос пошлина на регистрацию права собственности.
Пока вижу такой порядок действий
1) написать письмо конкурсному управляющему, с требованием предоставлять всем потенциальным участникам торгов по их запросу информации по второму объекту, в том числе копию заключения кадастрового инженера, которую приложу к письму.
Таким образом, все участники торгов будут осведомлены и будут равны. Пригрозить обратиться с жалобой (куда?) в случае если окажется, что победитель торгов не был уведомлен о том, что дом на участке заходит на второй.
Нужна будет помощь в составлении такого письма. И подробное описание как его отправить.
2) Если же участок приобретут, может ли новый владелец через суд обязать меня продать часть участка, на который заходит дом? или могу ли я обязать нового покупателя через суд выкупить у меня часть участка и по какой цене (кадастровая стоимость?). Кто и как будет определять площадь этого участка?
Или через суд принудить нельзя, только по договоренности сторон?
3) Если мы с новым владельцем не договариваемся, я хотел бы запустить процедуру аннулирования результатов торгов и возврата денег, с компенсацией всех понесенных расходов.
В какие сроки это делается? На каком этапе? Каким образом? Через суд, подается на кого на арбитражного или на кредитора (сбербанк)?
- Кадастр заключение 12.09.2018.pdf
Здравствуйте, Михаил.
Проблема Ваша в том, что предполагается, что Вы имели возможность оценить состояние Вашего земельного участка и убедиться в том, что на Вашем земельном участке есть объект недвижимости, если он зарегистрирован.
Если дом не зарегистрирован, границы земельного участка под ним не установлены, то можно будет требовать расторжения Договора купли-продажи на том основании, что Вы не сможете пользоваться всем участком по назначению.
Право собственности на дом и земельный участок под ним зарегистрировано? Границы установлены?
По результатам было выдано заключение (во вложении), что дом, расположенный на втором участке заходит на границы моего участка.Михаил
Здравствуйте.
Начну с конца.
3) Если мы с новым владельцем не договариваемся, я хотел бы запустить процедуру аннулирования результатов торгов и возврата денег, с компенсацией всех понесенных расходов.
В какие сроки это делается? На каком этапе? Каким образом? Через суд, подается на кого на арбитражного или на кредитора (сбербанк)?
Михаил
По требованиям об оспаривании торгов и договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, а также о применении последствий недействительности данного договора по основанию нарушения правил проведения торгов пункт 2 ст.181 ГК РФ предопределяет применение срока исковой давности в один год. На мой взгляд, срок в Вашем случае — это стандартный трехлетний срок исковой давности, поскольку речь идет не о недействительности торгов, а о расторжении договора ввиду выявления обстоятельств, имеющих существенное значение для принятия решения о приобретении объекта. Требование должно быть обращено к стороне по сделке.
2) Если же участок приобретут, может ли новый владелец через суд обязать меня продать часть участка, на который заходит дом? или могу ли я обязать нового покупателя через суд выкупить у меня часть участка и по какой цене (кадастровая стоимость?). Кто и как будет определять площадь этого участка?Михаил
Это все же зависит от того, что из себя представляет дом, поскольку из Вашего вопроса не видно легально ли он построен, введен ли в эксплуатацию, зарегистрирован ли в установленном порядке.
1) написать письмо конкурсному управляющему, с требованием предоставлять всем потенциальным участникам торгов по их запросу информации по второму объекту, в том числе копию заключения кадастрового инженера, которую приложу к письму.Михаил
Это Вы можете сделать, безусловно. При этом хотелось бы обратить Ваше внимание на то, что Вы являетесь заинтересованным лицом, поскольку эта продажа будет затрагивать Ваши права и законные интересы, что позволяет Вам при необходимости требовать признания торгов недействительными. Ст. 449 ГК РФ предусматривает право любого заинтересованного лица обратиться в суд с исковым заявлением о признании торгов недействительными.
Кадастровый номер: 66:41:0000000:80443
Статус объекта: Ранее учтенный
Дата постановки на кадастровый учет: 04.03.2014
Площадь ОКС'a: 396
Единица измерения (код): Квадратный метр
Из этих данных понятно, зарегистрирована ли постройка на втором участке? Стоит коробка, в эксплуатацию не введен.
По письму на арбитражного. Нужна помощь в написании, желательно с ссылками на статьи.
Добрый день, Михаил.
После того, как я получил протокол о победе в своем лоте и начал процедуру оформления права, я пригласил кадастрового инженера для определения границ моего участка и второго смежного, который сейчас на публичке. По результатам было выдано заключение (во вложении), что дом, расположенный на втором участке заходит на границы моего участка.Михаил
Первое. Здесь можно ссылаться на то, что наличие дома — это недостаток земельного участка, который не был оговорён и который Вы не могли обнаружить без специальных познаний:
В соответствии со ст. 557, 475 Гражданского кодекса РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
— соразмерного уменьшения покупной цены;
— безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
— возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Недостаток в виде дома можно назвать сущственным, а значит у Вас есть и право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
Второе — по сути, наличие дома на Вашем участке — это обременение его правами третьих лиц, так как собственник дома пользуется частью Вашего участка под самим домом и прилегающей территорией:
Статья 460 ГК РФ Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц
1.Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
И здесь нужно будет доказывать, что Вы не могли знать об этом, так как без специальных познаний выяснить было невозможно.
Но также нужно посмотреть документацию торгов, протокол, проект договора, отчёт об оценке — почти всегда, когда продаётся недвижимость пишут, что «свободна от любых прав третьих лиц». Если это есть, то в таком случае будет гораздо проще доказать нарушение со стороны организатора торгов и управляющего.
Третье. Попробывать ссылаться на недействительность ввиду существенного заблуждения или обмана:
Статья 178 ГК РФ Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблужденияНо здесь проблема может быть вот в этом:
1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
5. Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.Но это на усмотрение суда, и опять же смотреть документацию торгов.
По обману:
Статья 179 ГК РФ Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств
2. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Очевидно, что продавец/организатор торгов/управляющий должен был сообщить о наложении дома, но умолчал об этом.
Правильно ли я Вас понял, в случае аукциона, ответственность за осмотр объекта и принятие решения о его приобретении лежит на покупающей стороне, то есть на мне?
В любой сделке с недвижимостью, как правило, это считается обычной осмотрительностью -проверить сведения в реестре + визуально осмотреть объект.
Вам нужно ссылаться, во-первых, на то, что в ЕГРН сведений о наличии части дома на продаваемом участке не было. А, во-вторых, что визуальный осмотр не мог выявить наложение. И при всём при этом в аукционной докуменатции ничего об этом сказано не было.
Уважаемый Михаил! Здравствуйте! В дополнение к мнению уважаемых и профессиональных коллег:
интересная у Вас ситуация, однако. Но возможен и вот какой вариант ее разрешения: по ЗУ (где есть пересечение здания со смежным ЗУ) — исправление реестровой ошибки в порядке ст.61 Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
То есть, Вы также обращаетесь к любому кадастровому инженеру и далее или полюбовно (соглашение) или через суд устраняете пересечение.
В принципе здесь можно и через перераспределение ЗУ в порядке ст.11.7 ЗК РФ (также соответствующее соглашение о перераспределении между смежниками).
Имейте только в виду, что если пойдете в суд, то без проведения судебной землеустроительной экспертизы не обойдетесь.
Если идти вглубь, то имел ли право Банк выставлять на торги не уточненный ЗУ или нет — большой вопрос… Как и признать торги (ДКП) недействительными только по данному поводу.
А вот отнести все какие только можно убытки на исправление указанной ситуации на виновное лицо (организатор торгов), снизить цену ДКП — почему нет?
По уму надо вникать во все имеющиеся документы, не только в заключении КИ.
Касательно второго вопроса (второго ЗУ): это и есть второй ЗУ, на которое заходит сооружение?
Касательно второго вопроса (второго ЗУ): это и есть второй ЗУ, на которое заходит сооружение?
не понял вопрос…
Уважаемый Михаил! В дополнение:
вопрос здесь снимается, так как Вы сами написали, что
По результатам было выдано заключение (во вложении), что дом, расположенный на втором участке заходит на границы моего участка.
Скорее надо просто договариваться на уменьшение стоимости второго ЗУ на стоимость исправления возникшей ситуации плюс возмещения всех убытков.
Михаил, здравствуйте! А за чем Вам ждать, что кто-то купит этот участок. У Вас сейчас есть все основания для обращения в суд об обязании переноса дома на расстояние трех метров от границы участка. По иску ходатайствовать о наложении ареста на участок. В таком случае как говориться «мяч будет на Вашей стороне и с конкурсным управляющим будет проще договариваться.
Основание: нарушение требований п. 5.3.4 СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» и п. 7.1 СП 42.13330.2011 «Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*», согласно которым жилой дом должен быть расположен на расстоянии не менее трех метров от границ земельного участка.
К тому же дом находится не просто с нарушением установленных норм, а вообще на Вашем участке — Вы как собственник в праве требовать устранения этого нарушения.
Есть сомнения в успешности этого мероприятия, так как участки принадлежали ранее одному собственнику. он строился как хотел. За долги участки стали продавать с торгов, но почему то выставили двумя лотами. И по факту оказалось, что дом заходит на второй, купленный мною участок. Дом же не был построен в то время, когда я уже владел участком.
Там момент том, что создаются не только неблагоприятные санитарные условия, но и нарушаются требования СНиП 30-02-97*, что создает опасность жизни и здоровью собственника и членов его семьи.
К тому же не думаю, что самоцель просудиться. После наложения ареста конкурсный управляющий будет более общительным и сговорчивым, так же, как и взыскатель.
Вот позиции судебной практики по схожим обстоятельствам
Также обращаю Ваше внимание на то, что если дом возведен без необходимых согласований, то его можно будет потребовать снести в порядке статьи 222 ГК РФ.