484 юриста сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

484 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Наследство

Раздел наследства (объекты недвижимости с разной стоимостью)

Добрый день.

Ситуация такая, есть наследство и четыре наследника. Мы с сестрой и двое детей от последнего брака отца. В наследство уже вступили, по наследству достался дом и коммерческое помещение. Был суд, заключено мировое соглашение на условиях всем по 25%. но если недвижимость будет продана, то дети от последнего брака получают 2/3 денег, а мы с сестрой 1/3. Сделка была заключена из расчета что недвижимость будет продана, но сейчас дети от последнего брака всячески уклоняются от договоренностей о продаже, т. к. они были на словах, поскольку по закону такое прописать невозможно.

В связи с чем мы с сестрой хотели бы подать иск о разделе наследства, и отдать детям от последнего брака отца дом, а себе забрать коммерческое помещение.

Какие с моей точки зрения могут быть препятствия:

1. Был уже суд и заключено мировое соглашение. Не будет ли это препятствием к подаче нового иска?

2. Стоимость недвижимости: по кадастровой стоимости дом — 2,5 млн, участок — 250 т.руб, коммерция — 12 млн (стоимость существенно выше рынка). В рамках состоявшегося суда была произведена оценка недвижимости по которой дом и участок были оценены в 3,5 млн, а коммерция в 4,5 млн., но это пока в кадастре не отражено. Реальная рыночная цена дома — примерно 6 млн., коммерческого помещения — примерно 8 млн. Как это все может отразиться на перспективах иска, и как можно нивелировать возможные риски, связанные с разной стоимостью объектов?

3. Расположение объектов: Это фактически два дома на одном участке. Коммерческое помещение стоит на первой линии домов, и проход к дому и двору через арку, в коммерческом помещении. Не будет ли это препятствием в разделении объектов (хотя они по факту уже разделены, у них разный кадастровый номер)? Не нужно ли делить участок на две части, чтобы земля под коммерческим помещением принадлежала коммерческому помещению?

4. Насколько я знаю, прежде чем подавать иск, мы должны отправить досудебную претензию. Мы надеемся что получив ее наши оппоненты придут в чувство, и выполнят договоренности, но если нет, то придется подавать в суд, и, как я понимаю, объем требований в иске должен совпадать с досудебной претензией. Собственно, какой объем требований адекватно прописать в претензии, чтобы он был удовлетворен полностью?

Спасибо большое за ответы.

06 Сентября 2018, 23:14, вопрос №2099183
1000 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (3)

получен
гонорар
20%
Юрист - Дмитрий
10,0
Рейтинг Правовед.ru
5476
ответов
2629
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Краснодар
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Мурат, добрый вечер!

1. Был уже суд и заключено мировое соглашение. Не будет ли это препятствием к подаче нового иска?

Все зависит от Ваших исковых требований, поскольку мировое соглашение, как понял только определяет доли в имуществе.  Хотелось бы посмотреть, что написано в мировом соглашении. 

Я так понимаю, что Ваша цель, либо продать доли, либо выделить имущество в натуре. 

 Важно понимать, что написано в законе:

Согласно ч.1 -2 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

 Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В силу ч.1 -2 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Согласно ч.1-3 ст.252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
 При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

При этом,  чтобы инициировать подачу иска действительно нужно направить уведомление/претензию для согласования выдела доли, либо продажи доли за определенную цену. 

С другой стороны есть вариант заключить ещё одно соглашение о перераспределении долей между дольщиками.

2. Стоимость недвижимости: по кадастровой стоимости дом — 2,5 млн, участок — 250 т.руб, коммерция — 12 млн (стоимость существенно выше рынка). В рамках состоявшегося суда была произведена оценка недвижимости по которой дом и участок были оценены в 3,5 млн, а коммерция в 4,5 млн., но это пока в кадастре не отражено. Реальная рыночная цена дома — примерно 6 млн., коммерческого помещения — примерно 8 млн. Как это все может отразиться на перспективах иска, и как можно нивелировать возможные риски, связанные с разной стоимостью объектов?

Относительно рисков стоимости, то для продажи  доли, Вы можете устанавливать любую  свою цену. Относительно же выдела доли, то нужно будет найти строительного эксперта для получения нужного заключения о технической возможности раздела. 

3. Расположение объектов: Это фактически два дома на одном участке. Коммерческое помещение стоит на первой линии домов, и проход к дому и двору через арку, в коммерческом помещении. Не будет ли это препятствием в разделении объектов (хотя они по факту уже разделены, у них разный кадастровый номер)? Не нужно ли делить участок на две части, чтобы земля под коммерческим помещением принадлежала коммерческому помещению?

На мой взгляд, что если уже договоритесь о разделе, то землю выделить также стоит, поскольку там важен вид разрешенного пользования. 

Самый  главный вопрос о надлежащем разделе имущества именно так, как Вы хотите, а не по долям в равных частях. 

4. Насколько я знаю, прежде чем подавать иск, мы должны отправить досудебную претензию. Мы надеемся что получив ее наши оппоненты придут в чувство, и выполнят договоренности, но если нет, то придется подавать в суд, и, как я понимаю, объем требований в иске должен совпадать с досудебной претензией. Собственно, какой объем требований адекватно прописать в претензии, чтобы он был удовлетворен полностью?

Как указал выше, что нужно определяться с тем, что Вы хотите. Поправьте меня, напишите, что конкретно Вам нужно (выдел в натуре, продажа доли, распределение долей). 

07 Сентября 2018, 00:46
q Отблагодарить
1 0
Юрист - Сергей
3545
ответов
1452
отзыва
Общаться в чате
Бюро безопасности недвижимости, г. Москва

Мурат, спор о разделе наследства у Вас уже был и обращаться снова в суд — бессмысленно (пункт 2 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ). Мировое соглашение принято судом — его можно изменить только в случае когда оно не исполняется и это неисполнение существенно нарушает Ваши права. А у Вас в мировом — чисто по 25% каждому, то есть по факту так, как и есть на самом деле. То есть сейчас Ваше право ни кем и ничем не нарушается и оснований для обращения в суд у Вас нет. 

не тратьте ни время, ни деньги на этот суд — ничего нормального из этого не выйдет. Я считаю, что следует поговорить с этими сособственниками. Если не получается диалога между Вами — привлеките к переговорам третьих лиц. Так как у нас пользование совместным имуществом возможно либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке — эта недвижимость может стать обременением для Вас всех  — Вы не будете соглашаться на их какие-то действия и предложения, а они — на Ваши. А самое страшное, что при продаже долей по частям — цена будет в несколько раз меньше, чем если бы продажа была целиком и выручка поделена пропорционально долям. 

07 Сентября 2018, 03:09
q Отблагодарить
0 0
получен
гонорар
80%
Юрист - Евгений
10,0
Рейтинг Правовед.ru
3495
ответов
2445
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Барнаул
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Мурат, в очередной раз здравствуйте. Исходя из нашего прошлого общения, как я помню от подачи встречного иска о разделе наследственного имущества Вы отказались и его не подавали. У Вас мировое соглашение было заключено в рамках иска Ваших оппонентов об исключении имущества из наследственной массы? Если так, то считаю, что Вы можете подать сейчас иск о разделе наследственного имущества в натуре, ссылаясь на статью 252 ГК и 

ГК РФ Статья 1165. Раздел наследства по соглашению между наследниками
 1. Наследственное имущество, которое находится в общей долевой собственности двух или нескольких наследников, может быть разделено по соглашению между ними.

К соглашению о разделе наследства применяются правила настоящего Кодекса о форме сделок и формедоговоров.
2. Соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, в том числе соглашение о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников, может быть заключено наследниками после выдачи им свидетельства о праве на наследство.
Государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество, в отношении которого заключено соглашение о разделе наследства, осуществляется на основании соглашения о разделе наследства и ранее выданного свидетельства о праве на наследство, а в случае, когда государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество была осуществлена до заключения ими соглашения о разделе наследства, на основании соглашения о разделе наследства.
3. Несоответствие раздела наследства, осуществленного наследниками в заключенном ими соглашении, причитающимся наследникам долям, указанным в свидетельстве о праве на наследство, не может повлечь за собой отказ в государственной регистрации их прав на недвижимое имущество, полученное в результате раздела наследства

При этом споры по разделу наследственного имущества в натуре подлежат рассмотрению в суде. Об этом указано в 

Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 г. N 9 г. Москва «О судебной практике по делам о наследовании»

2. Раздел наследства

51. Наследственное имущество со дня открытия наследства поступает в долевую собственность наследников, принявших наследство, за исключением случаев перехода наследства к единственному наследнику по закону или к наследникам по завещанию, когда наследодателем указано конкретное имущество, предназначаемое каждому из них.

Раздел наследственного имущества, поступившего в долевую собственность наследников, производится: в течение трех лет со дня открытия наследства по правилам статей 1165 — 1170 ГК РФ (часть вторая статьи 1164 ГК РФ), а по прошествии этого срока — по правилам статей 252, 1165, 1167 ГК РФ.

Запрещается заключение соглашения о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, до получения соответствующими наследниками свидетельства о праве на наследство.

Теперь по Вашим вопросам

1. Был уже суд и заключено мировое соглашение. Не будет ли это препятствием к подаче нового иска?

У Вас не рассматривались требования о разделе имущества( мы говорили об этом в прошлых вопросах). Поэтому препятствий не вижу

2. Стоимость недвижимости: по кадастровой стоимости дом — 2,5 млн, участок — 250 т.руб, коммерция — 12 млн (стоимость существенно выше рынка). В рамках состоявшегося суда была произведена оценка недвижимости по которой дом и участок были оценены в 3,5 млн, а коммерция в 4,5 млн., но это пока в кадастре не отражено. Реальная рыночная цена дома — примерно 6 млн., коммерческого помещения — примерно 8 млн. Как это все может отразиться на перспективах иска, и как можно нивелировать возможные риски, связанные с разной стоимостью объектов?

Оценку необходимо производить по рыночной стоимости, высчитывать стоимость Вашей части наследства, его соответствие стоимости того имущества, что Вы просите передать в порядке раздела Вам и определять денежную компенсацию, выплачиваемую тем наследникам, стоимость имущества которых будет менее стоимости их доли в наследстве

3. Расположение объектов: Это фактически два дома на одном участке. Коммерческое помещение стоит на первой линии домов, и проход к дому и двору через арку, в коммерческом помещении. Не будет ли это препятствием в разделении объектов (хотя они по факту уже разделены, у них разный кадастровый номер)? Не нужно ли делить участок на две части, чтобы земля под коммерческим помещением принадлежала коммерческому помещению?

Соглашусь с коллегой Квоном, стоит делить земельный участок, дабы не было нарушений вида его использования. 

4. Насколько я знаю, прежде чем подавать иск, мы должны отправить досудебную претензию. Мы надеемся что получив ее наши оппоненты придут в чувство, и выполнят договоренности, но если нет, то придется подавать в суд, и, как я понимаю, объем требований в иске должен совпадать с досудебной претензией. Собственно, какой объем требований адекватно прописать в претензии, чтобы он был удовлетворен полностью?

В данном случае Вам необходимо доказать, что соглашение о разделе наследства между Вами не достигнуто, Вы предлагали его заключить и противоположная сторона отказалась от этого. Поэтому  составьте проект соглашения о разделе как Вы его видите, с учетом передаваемого имущества и компенсации,  и вручите противоположной стороне под роспись предложив время для ответа( как вариант вышлите заказным письмом с уведомлением о вручении). 

Все остальные аспекты разьяснял Вам при обсуждении  в прошлых вопросах. Если у Вас нет ссылок на них, скажите, я выложу.

С уважением Евгений Беляев

07 Сентября 2018, 04:48
q Отблагодарить
1 0
Шевлоков Мурат
клиент, г. Москва

Евгений, добрый день. Спасибо что помните меня и мое дело) Наше мировое соглашение действительно было заключено в рамках иска к нам об исключении части наследства из наследственной массы. Но выглядело оно примерно так: участок — всем по 25%, дом — всем по 25%, помещение — всем по 25%. В случае продажи им по 1/3, нам по 1/6. Возможно это трактовать как соглашение о разделе наследства, и может ли это быть препятствием к подаче еще одного иска? 

07 Сентября 2018, 11:48
10,0
Рейтинг Правовед.ru
3495
ответов
2445
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Барнаул
Общаться в чате

Здесь,.на мой взгляд, это стоит трактовать как признание за каждым из наследников права на долю в наследстве, без постановки вопроса о разделе наследственного имущества. Во всяком случае я встал бы на эту позицию, поскольку требования о разделе наследства не заявлялось.

07 Сентября 2018, 11:55
10,0
Рейтинг Правовед.ru
3495
ответов
2445
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Барнаул
Общаться в чате

в этом случае нет тождественности того иска и требований именно о разделе наследственного имущества в рамках тех статей, что я привел. Т.е. суд не рассматривал спор  о разделе наследственного имущества.

07 Сентября 2018, 11:59
Шевлоков Мурат
клиент, г. Москва

Евгений, остался у меня последний вопрос по поводу прохода в дом. Он возможен только через арку в коммерческом помещении. Это не будет препятствием в разделении недвижимости, или не нужно какие-то специальные ссылки или  замечания прописывать в связи с этим в претензии или в иске?

07 Сентября 2018, 12:45
10,0
Рейтинг Правовед.ru
3495
ответов
2445
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Барнаул
Общаться в чате

Мурат, я не могу Вам сказать это, в рамках вопроса, не зная техническую сторону обьектов. Я так понял, что это у Вас было два отдельных обьекта с отдельным кадастровым  учетом по каждому. Если это так, то в принципе думаю что препятствием не будет. Вам выделяется один обьект, Вашим оппонентам другой.

07 Сентября 2018, 14:29
10,0
Рейтинг Правовед.ru
5476
ответов
2629
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Краснодар
Общаться в чате

Мурат, на мой взгляд, что в этом Вам поможет специалист, имеющий познания в области строительства.  Именно на его заключении нужно будет обосновать другим дольщикам  и суду о возможности выдела в натуре. 

07 Сентября 2018, 15:01
10,0
Рейтинг Правовед.ru
3495
ответов
2445
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Барнаул
Общаться в чате

Там насколько я понимаю и так два отдельных обьекта с разным кадастровым учетом. Исхожу из 

Стоимость недвижимости: по кадастровой стоимости дом — 2,5 млн, участок — 250 т.руб, коммерция — 12 млн 

Поэтому, на мой взгляд речь должна идти не о выделе доли а именно  о разделе наследственного имущества — одним дом, другим нежилое помещение

07 Сентября 2018, 15:42
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

484 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут