8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
1000 ₽
Вопрос решен

Раздел наследства (объекты недвижимости с разной стоимостью)

Добрый день.

Ситуация такая, есть наследство и четыре наследника. Мы с сестрой и двое детей от последнего брака отца. В наследство уже вступили, по наследству достался дом и коммерческое помещение. Был суд, заключено мировое соглашение на условиях всем по 25%. но если недвижимость будет продана, то дети от последнего брака получают 2/3 денег, а мы с сестрой 1/3. Сделка была заключена из расчета что недвижимость будет продана, но сейчас дети от последнего брака всячески уклоняются от договоренностей о продаже, т. к. они были на словах, поскольку по закону такое прописать невозможно.

В связи с чем мы с сестрой хотели бы подать иск о разделе наследства, и отдать детям от последнего брака отца дом, а себе забрать коммерческое помещение.

Какие с моей точки зрения могут быть препятствия:

1. Был уже суд и заключено мировое соглашение. Не будет ли это препятствием к подаче нового иска?

2. Стоимость недвижимости: по кадастровой стоимости дом — 2,5 млн, участок — 250 т.руб, коммерция — 12 млн (стоимость существенно выше рынка). В рамках состоявшегося суда была произведена оценка недвижимости по которой дом и участок были оценены в 3,5 млн, а коммерция в 4,5 млн., но это пока в кадастре не отражено. Реальная рыночная цена дома — примерно 6 млн., коммерческого помещения — примерно 8 млн. Как это все может отразиться на перспективах иска, и как можно нивелировать возможные риски, связанные с разной стоимостью объектов?

3. Расположение объектов: Это фактически два дома на одном участке. Коммерческое помещение стоит на первой линии домов, и проход к дому и двору через арку, в коммерческом помещении. Не будет ли это препятствием в разделении объектов (хотя они по факту уже разделены, у них разный кадастровый номер)? Не нужно ли делить участок на две части, чтобы земля под коммерческим помещением принадлежала коммерческому помещению?

4. Насколько я знаю, прежде чем подавать иск, мы должны отправить досудебную претензию. Мы надеемся что получив ее наши оппоненты придут в чувство, и выполнят договоренности, но если нет, то придется подавать в суд, и, как я понимаю, объем требований в иске должен совпадать с досудебной претензией. Собственно, какой объем требований адекватно прописать в претензии, чтобы он был удовлетворен полностью?

Спасибо большое за ответы.

06 сентября 2018, 20:10, Шевлоков Мурат, г. Москва
Дмитрий Квон
Дмитрий Квон
Юрист, г. Краснодар
10 рейтинг

Мурат, добрый вечер!

1. Был уже суд и заключено мировое соглашение. Не будет ли это препятствием к подаче нового иска?

Все зависит от Ваших исковых требований, поскольку мировое соглашение, как понял только определяет доли в имуществе. Хотелось бы посмотреть, что написано в мировом соглашении.

Я так понимаю, что Ваша цель, либо продать доли, либо выделить имущество в натуре.

Важно понимать, что написано в законе:

Согласно ч.1 -2 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В силу ч.1 -2 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Согласно ч.1-3 ст.252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

При этом, чтобы инициировать подачу иска действительно нужно направить уведомление/претензию для согласования выдела доли, либо продажи доли за определенную цену.

С другой стороны есть вариант заключить ещё одно соглашение о перераспределении долей между дольщиками.

2. Стоимость недвижимости: по кадастровой стоимости дом — 2,5 млн, участок — 250 т.руб, коммерция — 12 млн (стоимость существенно выше рынка). В рамках состоявшегося суда была произведена оценка недвижимости по которой дом и участок были оценены в 3,5 млн, а коммерция в 4,5 млн., но это пока в кадастре не отражено. Реальная рыночная цена дома — примерно 6 млн., коммерческого помещения — примерно 8 млн. Как это все может отразиться на перспективах иска, и как можно нивелировать возможные риски, связанные с разной стоимостью объектов?

Относительно рисков стоимости, то для продажи доли, Вы можете устанавливать любую свою цену. Относительно же выдела доли, то нужно будет найти строительного эксперта для получения нужного заключения о технической возможности раздела.

3. Расположение объектов: Это фактически два дома на одном участке. Коммерческое помещение стоит на первой линии домов, и проход к дому и двору через арку, в коммерческом помещении. Не будет ли это препятствием в разделении объектов (хотя они по факту уже разделены, у них разный кадастровый номер)? Не нужно ли делить участок на две части, чтобы земля под коммерческим помещением принадлежала коммерческому помещению?

На мой взгляд, что если уже договоритесь о разделе, то землю выделить также стоит, поскольку там важен вид разрешенного пользования.

Самый главный вопрос о надлежащем разделе имущества именно так, как Вы хотите, а не по долям в равных частях.

4. Насколько я знаю, прежде чем подавать иск, мы должны отправить досудебную претензию. Мы надеемся что получив ее наши оппоненты придут в чувство, и выполнят договоренности, но если нет, то придется подавать в суд, и, как я понимаю, объем требований в иске должен совпадать с досудебной претензией. Собственно, какой объем требований адекватно прописать в претензии, чтобы он был удовлетворен полностью?

Как указал выше, что нужно определяться с тем, что Вы хотите. Поправьте меня, напишите, что конкретно Вам нужно (выдел в натуре, продажа доли, распределение долей).

06 сентября 2018, 21:46
1
0
1
0
Консультация юриста бесплатно
Сергей Данилов
Сергей Данилов
Юрист, г. Москва

Мурат, спор о разделе наследства у Вас уже был и обращаться снова в суд — бессмысленно (пункт 2 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ). Мировое соглашение принято судом — его можно изменить только в случае когда оно не исполняется и это неисполнение существенно нарушает Ваши права. А у Вас в мировом — чисто по 25% каждому, то есть по факту так, как и есть на самом деле. То есть сейчас Ваше право ни кем и ничем не нарушается и оснований для обращения в суд у Вас нет.

не тратьте ни время, ни деньги на этот суд — ничего нормального из этого не выйдет. Я считаю, что следует поговорить с этими сособственниками. Если не получается диалога между Вами — привлеките к переговорам третьих лиц. Так как у нас пользование совместным имуществом возможно либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке — эта недвижимость может стать обременением для Вас всех — Вы не будете соглашаться на их какие-то действия и предложения, а они — на Ваши. А самое страшное, что при продаже долей по частям — цена будет в несколько раз меньше, чем если бы продажа была целиком и выручка поделена пропорционально долям.

07 сентября 2018, 00:09
0
0
0
0
Евгений Беляев
Евгений Беляев
Юрист, г. Барнаул
10 рейтинг

Мурат, в очередной раз здравствуйте. Исходя из нашего прошлого общения, как я помню от подачи встречного иска о разделе наследственного имущества Вы отказались и его не подавали. У Вас мировое соглашение было заключено в рамках иска Ваших оппонентов об исключении имущества из наследственной массы? Если так, то считаю, что Вы можете подать сейчас иск о разделе наследственного имущества в натуре, ссылаясь на статью 252 ГК и

ГК РФ Статья 1165. Раздел наследства по соглашению между наследниками
1. Наследственное имущество, которое находится в общей долевой собственности двух или нескольких наследников, может быть разделено по соглашению между ними.

К соглашению о разделе наследства применяются правила настоящего Кодекса о форме сделок и формедоговоров.
2. Соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, в том числе соглашение о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников, может быть заключено наследниками после выдачи им свидетельства о праве на наследство.
Государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество, в отношении которого заключено соглашение о разделе наследства, осуществляется на основании соглашения о разделе наследства и ранее выданного свидетельства о праве на наследство, а в случае, когда государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество была осуществлена до заключения ими соглашения о разделе наследства, на основании соглашения о разделе наследства.
3. Несоответствие раздела наследства, осуществленного наследниками в заключенном ими соглашении, причитающимся наследникам долям, указанным в свидетельстве о праве на наследство, не может повлечь за собой отказ в государственной регистрации их прав на недвижимое имущество, полученное в результате раздела наследства

При этом споры по разделу наследственного имущества в натуре подлежат рассмотрению в суде. Об этом указано в

Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 г. N 9 г. Москва «О судебной практике по делам о наследовании»

2. Раздел наследства

51. Наследственное имущество со дня открытия наследства поступает в долевую собственность наследников, принявших наследство, за исключением случаев перехода наследства к единственному наследнику по закону или к наследникам по завещанию, когда наследодателем указано конкретное имущество, предназначаемое каждому из них.

Раздел наследственного имущества, поступившего в долевую собственность наследников, производится: в течение трех лет со дня открытия наследства по правилам статей 1165 — 1170 ГК РФ (часть вторая статьи 1164 ГК РФ), а по прошествии этого срока — по правилам статей 252, 1165, 1167 ГК РФ.

Запрещается заключение соглашения о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, до получения соответствующими наследниками свидетельства о праве на наследство.

Теперь по Вашим вопросам

1. Был уже суд и заключено мировое соглашение. Не будет ли это препятствием к подаче нового иска?

У Вас не рассматривались требования о разделе имущества( мы говорили об этом в прошлых вопросах). Поэтому препятствий не вижу

2. Стоимость недвижимости: по кадастровой стоимости дом — 2,5 млн, участок — 250 т.руб, коммерция — 12 млн (стоимость существенно выше рынка). В рамках состоявшегося суда была произведена оценка недвижимости по которой дом и участок были оценены в 3,5 млн, а коммерция в 4,5 млн., но это пока в кадастре не отражено. Реальная рыночная цена дома — примерно 6 млн., коммерческого помещения — примерно 8 млн. Как это все может отразиться на перспективах иска, и как можно нивелировать возможные риски, связанные с разной стоимостью объектов?

Оценку необходимо производить по рыночной стоимости, высчитывать стоимость Вашей части наследства, его соответствие стоимости того имущества, что Вы просите передать в порядке раздела Вам и определять денежную компенсацию, выплачиваемую тем наследникам, стоимость имущества которых будет менее стоимости их доли в наследстве

3. Расположение объектов: Это фактически два дома на одном участке. Коммерческое помещение стоит на первой линии домов, и проход к дому и двору через арку, в коммерческом помещении. Не будет ли это препятствием в разделении объектов (хотя они по факту уже разделены, у них разный кадастровый номер)? Не нужно ли делить участок на две части, чтобы земля под коммерческим помещением принадлежала коммерческому помещению?

Соглашусь с коллегой Квоном, стоит делить земельный участок, дабы не было нарушений вида его использования.

4. Насколько я знаю, прежде чем подавать иск, мы должны отправить досудебную претензию. Мы надеемся что получив ее наши оппоненты придут в чувство, и выполнят договоренности, но если нет, то придется подавать в суд, и, как я понимаю, объем требований в иске должен совпадать с досудебной претензией. Собственно, какой объем требований адекватно прописать в претензии, чтобы он был удовлетворен полностью?

В данном случае Вам необходимо доказать, что соглашение о разделе наследства между Вами не достигнуто, Вы предлагали его заключить и противоположная сторона отказалась от этого. Поэтому составьте проект соглашения о разделе как Вы его видите, с учетом передаваемого имущества и компенсации, и вручите противоположной стороне под роспись предложив время для ответа( как вариант вышлите заказным письмом с уведомлением о вручении).

Все остальные аспекты разьяснял Вам при обсуждении в прошлых вопросах. Если у Вас нет ссылок на них, скажите, я выложу.

С уважением Евгений Беляев

07 сентября 2018, 01:48
1
0
1
0
Шевлоков Мурат
Шевлоков Мурат
Клиент, г. Москва

Евгений, добрый день. Спасибо что помните меня и мое дело) Наше мировое соглашение действительно было заключено в рамках иска к нам об исключении части наследства из наследственной массы. Но выглядело оно примерно так: участок — всем по 25%, дом — всем по 25%, помещение — всем по 25%. В случае продажи им по 1/3, нам по 1/6. Возможно это трактовать как соглашение о разделе наследства, и может ли это быть препятствием к подаче еще одного иска?

07 сентября 2018, 08:48

Здесь,.на мой взгляд, это стоит трактовать как признание за каждым из наследников права на долю в наследстве, без постановки вопроса о разделе наследственного имущества. Во всяком случае я встал бы на эту позицию, поскольку требования о разделе наследства не заявлялось.

07 сентября 2018, 08:56
Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
Недвижимость
А сегодня пришло письмо с нологовой, что мы должны уплотнить налог с объекта недвижимости кадастровая стоимость которого 1600000тр
Мы продали участок за 580тр. Но в договоре ещё фигурирует объект недвижимости незавершённого строительства , 10%степени готовности. На участке был фундамент. А сегодня пришло письмо с нологовой, что мы должны уплотнить налог с объекта недвижимости кадастровая стоимость которого 1600000тр. А это почти 120тр. Но ведь на участке нет дома , а один фундамент и он столько не стоит. Что нам делать?
13 мая, 17:14, вопрос №3039915, олег, г. Москва
1 ответ
Наследство
Три наследника первой линии.два объекта недвижимости.стоимость объектов 100000и 900000.плюс вклады.нотариус просит с каждого наследника по 20000.какая сумма наследства?
три наследника первой линии.два объекта недвижимости.стоимость объектов 100000и 900000.плюс вклады.нотариус просит с каждого наследника по 20000.какая сумма наследства?
14 января, 10:45, вопрос №2960191, мария, г. Екатеринбург
1 ответ
Раздел имущества
Может ли суд при разделе имущества супругов определить разные доли в праве собственности на недвижимость что бы уровнять стоимость другого имущества?
важаемые специалисты, может ли суд при разделе имущества супругов определить разные доли в праве собственности на недвижимость что бы уровнять стоимость другого имущества? Ситуация следующая (стоимость указана для примера): есть дом стоимостью 1 000 000р., есть автомобиль 200 000р., есть мебель стоимостью 100 000р., есть общий кредит 200 000р. который БМ выплатил из личных средств после развода. Пример раздела: Если БЖ получит — автомобиль, мебель и 1/2 дома — на сумму 800 000р. Если БМ получит- 1/2 дома на сумму 500 000р. Получается что при таком варианте БЖ должна будет выплатить БМ компенсацию за разницу в стоимости имущества в размере 150 000р., а так же компенсацию за выплаченный БМ кредит в размере 100 000р. Итого общая сумма подлежащая взысканию с БЖ в пользу БМ составляет 250 000р. БМ понимает что денег и желания выплачивать такую компенсацию у БЖ нет и получить он их не сможет, поэтому БМ хочет распределить имущество другим способом, а именно БЖ передать — автомобиль 200 000р., мебель 100 000р., 1/4 дома 250 000р. = 550 000р. БМ передать — 3/4 дома = 750 000р. Взыскать с БМ в пользу БЖ компенсацию в счет разницы стоимости переданного каждой из сторон имущества в размере 100 000р. Взыскать с БЖ компенсацию в счет БМ за выплаченный им кредит в размере 100 000р. Произвести зачет однородных встречных требований. Будет ли при таком варианте соблюдено равенство долей и как БМ обосновать свой вариант раздела?
28 августа 2019, 08:39, вопрос №2488429, Станислав, г. Москва
1 ответ
Наследство
Раздел наследства в суде: кадастровая стоимость или по независимой оценке?
Добрый день! Наследники 3 человека: вдова и двое детей от более раннего брака умершего. Наследуемое - 3 объекта недвижимости. Вдова хочет оставить себе 1 самый дорогой объект недвижимости, оставив два других объекта недвижимости детям и доплатив компенсацию последним. Но дети не согласны с суммой компенсации, так как не согласны с Кадастровой стоимостью (двух из трех) объектов. Но вдова делает расчёты на основе Кадастровой стоимости всех объектов недвижимости. Досудебно вдова никаким образом не выходила на диалог. Вдова подала в суд на раздел имущества. 1) учтёт ли суд Кадастровую стоимость одного объекта (Истец и два ответчика согласны с Кадастровой стоимостью). А на другие два объекта недвижимости суд назначит независимую оценку и примет во внимание стоимость полученную по независ. оценке? 2) стоит ли детям подавать встречное исковое заявление? Остался еще гараж, который не оформлен в собственность. Умерший являлся членом ГСК (владение по членской книжке). Как разделить гараж?
12 июня 2017, 11:16, вопрос №1664612, Сергей, г. Москва
4 ответа
Нотариат
Расчет стоимости оформления наследства, если у наследодателя было 4 объекта недвижимости
У умершего человека в собственности было 4 объекта недвижимости и 3 банковских вклада. Есть всего один наследник - жена умершего. Нотариус рассчитала стоимость оформления наследства по следующей схеме (без учета гос пошлины): 4х(3 000 + 5 100) + 3х(3 000 + 2 930) 3 000 стоит выдача свидетельства о праве собственности на долю в находящемся в общей собственности супругов имуществе, нажитом во время брака в случае смерти одного из супругов 5 100 - Выдача свидетельства о праве на наследство по закону на недвижимое имущество 2 930 - Выдача свидетельства о праве на наследство по закону на иное имущество за каждый объект. Верны ли ее расчеты или можно сэкономить? Цены взяты из единого прайса цен по Свердловской области (посмотреть можно например здесь http://notarius-akadem.ru/tarifi) и одинаковы на всей территории области у всех нотариусов.
28 февраля 2017, 05:24, вопрос №1554649, Иван, г. Екатеринбург
1 ответ
Дата обновления страницы 07.09.2018