1304 юриста сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

1304 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Недвижимость

Как правильно рассчитывается стоимость долей при продаже квартиры?

Дело в том, что мы продаем квартиру и получили предварительный проект договора купли-продажи.

В квартире три собственника: я, мой брат, отчим.

Наша с братом доля равна 3/8.

Сама квартира была оценена в 3.300.000.

По договору Купли-Продажи также проходит данная сумма.

Одним из собственников был получен аванс в размере 100.000 тысяч рублей.

По соглашению об авансе данную сумму получил третий собственник, кто владеет большей частью квартиры.

В предварительном договоре стоимость наших с братом долей существенно занижена.

Из договора купли-продажи отчим по данной сделке получает 2.300.000, оставшаяся сумма делится в равных долях между мной и братом - по 500 000 тысяч.

Почему стоимость долей занижена? Как это возможно, если даже путем математических вычислений стоимость должна быть выше на 118.750 рублей.

ИринаИрина1.jpeg1.jpeg
01 Сентября 2018, 20:20, вопрос №2093898
500 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (3)

получен
гонорар
33%
Адвокат - Рузана
8,5
Рейтинг Правовед.ru
2007
ответов
1085
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Адвокат, г. Майкоп
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте Анастасия!

Для того, чтобы понять реальную рыночную стоимость ваших долей необходимо провести независимую оценочную экспертизу.

Но вообще конечно 3/16 доли всегда стоит меньше, чем 3/16 от стоимости квартиры в целом.

Также если вы не согласны со стоимостью доли, вы имеете полное право отказаться от сделки, и установить свою продажную стоимость, исходя из ваших интересов. Даже если экспертиза оценит долю, ваше право продавать по той цене, по которой считаете нужным.

Ст. 209 ГК РФ

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Почему стоимость долей занижена? Как это возможно, если даже путем математических вычислений стоимость должна быть выше на 118.750 рублей.

Анастасия

Для расчета стоимости доли не применяется чисто математический расчет, который вы имеете ввиду (3 300 000 х 3/16). Здесь другой подход, экспертный. 

01 Сентября 2018, 20:34
q Отблагодарить
0 0
получен
гонорар
33%
Юрист - Дмитрий
10,0
Рейтинг Правовед.ru
5476
ответов
2629
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Краснодар
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Анастасия, здравствуйте!

В данном случае  нужно руководствоваться ст. 421 ГК РФ, где  в части 4 указано условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Т.е. относительно суммы, Вы имеете право её править, предлагать свои условия.

Между дольщиками может быть распределена сумма  по их усмотрению как угодно. Если конечно не договоритесь, то нужно считать  исходя из размера доли. 

Вы можете указать порядок оплаты, в том числе распределить перечисление на разные счета, чтобы потом вопросов и споров не возникало.

С уважением, юрист Дмитрий. 

01 Сентября 2018, 20:36
q Отблагодарить
0 0
получен
гонорар
34%
Адвокат - Елена
10,0
Рейтинг Правовед.ru
3996
ответов
1972
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Адвокат, г. Пенза
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Анастасия! Поскольку квартира продаётся как единый объект, общая цена объекта согласована, Вы, безусловно,  вправе претендовать на стоимость Вашей доли от  продажной стоимости квартиры. Стоимость 3/16 доли составляет 618 750 рублей, Вы всё верно посчитали.

Другой вопрос в том, почему Вы согласились на условия предварительного договора, которым, как Вы говорите, стоимость Вашей доли уменьшена. 

Вы вполне могли этого не делать.

Согласно ст. 246 ГК РФ:

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

 Решайте вопрос с отчимом, покупателю квартиры разницы нет, кто будет получать денежные средства. Не могу согласиться с тем, что здесь не применим математический расчёт. ОН не применим только в том случае, если стороны пришли к соглашению отступить от размера долей при распределении денежных средств от продажи. Вы, как я понимаю, к такому соглашению не пришли.

Поскольку отчим получил аванс, он заинтересован в заключении основного договора купли-продажи. Поэтому объясните ему, что Вы имеете право на получение стоимости доли соразмерно самой Вашей доле. Вы вправе отказаться заключать основной договор в случае его несогласия.

01 Сентября 2018, 20:50
q Отблагодарить
0 0
Анастасия
клиент, г. Москва
Добрый день, мы не соглашались на данные условия.
С протоколом оценочной стоимости нас не ознакамливали.
Третий собственник решил за всех в том порядке, как ему выгодно осуществлять сделку.

Мы отказались от данного проектного договора и запросили внесение изменений.
Пока обратной связи не было.
03 Сентября 2018, 17:11
10,0
Рейтинг Правовед.ru
3996
ответов
1972
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Пенза
Общаться в чате

Всё верно сделали. Вы вправе требовать заключения договора на тех условиях, которые Вас устраивают.  И продавать вправе по той цене, за которую считаете нужным продать. Единственное, Вы конечно, ограничены законом, поскольку должны все решения принимать совместно  с другим участником долевой собственности. ПРи этом понудить Вас продать свои доли на тех условиях, которые Вам невыгодны, он не может.

03 Сентября 2018, 17:19
Анастасия
клиент, г. Москва

Мы в принципе заинтересованы в продаже квартиры, только чтобы сделка прошла прозрачно и все получили те суммы, которые положены по закону и соразмерно долям. 

Просто в данном случае, оценочный протокол прошел мимо нас и риэлторы отказываются его показывать. Цифры в договоре взяты именно из этого документа. 

03 Сентября 2018, 23:26
10,0
Рейтинг Правовед.ru
3996
ответов
1972
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Пенза
Общаться в чате

Анастасия, оценка квартиры — это исключительно инициатива или желание продавца, в данном случае, я так понимаю, Вашего отчима. Закон не требует обязательной оценки, потому что продавец и покупатель договариваются о той цене, которая их устраивает. Вы ему просто попытайтесь объяснить, что на сделку согласны, но хотите получить ту стоимость своих долей, которая Вам положена на основании простых математических расчётов. 

03 Сентября 2018, 23:30
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.