Правовые условия и действия необходимые для разрешения споров между арендатором и арендодателем

Владимир!

Попробуем ещё раз разобраться в Вашей истории. 

Если я правильно понял, в 1998 года ООО получило право пользования старым тепличным комплексом и дополнительно был заключён договор аренды на 100 кв. м теплиц. Затем, в 2006 году, была запланирована реконструкция теплиц и ООО получило в аренду землю (1га) под старыми теплицами с одновременным поручением снести старые теплицы, которые были списаны собственником и установить вместо них новые (та самая реконструкция). План реализован был только частично.

Получается так, что между ООО и администрацией первоначально возникли отношения по использованию старых теплиц на основании договора бессрочного пользования и частично — аренды, а затем — отношения по аренде участка земли, занятого теплицами.

ООО на законных основаниях использовало землю и построило на ней объект недвижимого имущества, что позволяет ему, в силу положений ст. 39.20 Земельного Кодекса РФ, претендовать на приобретение земельного участка под новыми теплицами, в собственность:

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Так что с новой теплицей всё более-менее ясно — администрация не имеет оснований для расторжения договора аренды земли (все условия соблюдаются, нарушений со стороны арендатора нет), а ООО имеет право ставить вопрос о приобретении земли под новыми теплицами в собственность.

Что касается оставшихся старых теплиц. Коль скоро право пользования ими ООО фактически утратило после расторжения договора администрацией (аренды или пользования?), распорядиться сейчас муниципальным имуществом ООО не имеет права, необходимо выяснить позицию собственника по данному вопросу. Ведь не исключена ситуация, при которой ООО по-прежнему обязано возвратить администрации имущество после расторжения ничтожного договора (ст. 167 ГК РФ, общие последствия недействительности сделок-возврат всего полученного по сделке), а раз так, то распорядиться старой теплицей по-прежнему может только собственник имущества — администрация.

Рекомендую направить официальное обращение в адрес администрации с целью выяснить их позицию относительно продолжения плана реконструкции теплиц и реализации решения прежней администрации об утилизации, после чего оценить необходимость и возможность продолжения участия ООО в реализации проекта реконструкции.

Наличие действующего договора аренды земли не позволяет администрации распорядиться этим участком каким-то другим образом, а наличие на части участка земли старых теплиц препятствует и завершению проекта реконструкции и осуществлению прав арендатора земли по договору аренды. 

В силу положений ст. 305 ГК РФ ООО как арендатор земли, имеет право защищать свои права на пользование землёй в том числе и против собственника, пока договор аренды не расторгнут и не изменён.

В этой связи важно и то, что именно указано в договоре аренды в качестве целевого использования земли и есть ли какое-то указание на использование тепличного комплекса, т.е. связь между арендой земли и использованием теплиц. 

Получается так, что сторонам договора выгоднее всё-таки договориться о продолжении работ по замене теплиц, чем оставлять всё как есть — ведь администрация, похоже, сама не в состоянии заменить теплицы и не имеет реальных альтернативных вариантов эффективного использования земельного участка.

Добрый день, Владимир.

Постановление предыдущей администрации от 2006 года на демонтаж

старой теплицы не было отменено новой администрацией.

Владимир

Если исходить из того, что ранее действовавшее постановление администрации не отменено на настоящий момент, то оно сохраняет свою юридическую силу. Таким образом, руководствоваться прежним постановлением вполне возможно. 

Более того, вряд ли вообще возможна отмена прежнего постановления, в противном случае демонтированные теплицы нужно было бы восстановить (в случае их демонтажа). 

Таким образом, в силу презумпции добросовестности участников гражданского оборота добросовестность подразумевается. Следовательно, возможная отмена ранее действовавшего постановления является не иначе как недобросовестное поведение, что влечет защиту нарушенного права в судебном порядке.

ГК РФ. Статья 10. Пределы осуществления гражданских прав

1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Здравствуйте, уважаемый Владимир! 

Причины расторжения договора аренды должны быть написаны в договоре, который вы заключили. Администрация может провести правовую экспертизу на каких основаниях был заключен договор. В вашем случае, администрация может выяснять причины нарушения закона по заключению и оформлению договора. Сроки давности по оспариванию договоры аренды прошли.

В случае расторжения договора, вы можете обжаловать незаконные действия администрации в суде.
 
Нужно знать содержание договора аренды, возможно в договоре написаны условия передачи земельного участка в собственность без выкупа. Выкуп возможен при определённых условиях.
 

Статья 39.20. Земельного кодекса: Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение 
1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее — неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

 Вы можете подать заявление в администрацию о выкупе земельного участка.

Оставшаяся часть муниципальной теплицы (0,5 га) находящейся на

арендованной (на 49 лет) обществом земле, является препятствием для

завершения проекта реконструкции.

Вы можете обратиться с письменным обращением к администрации с целью принять решение по теплицам.