Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Правовые условия и действия необходимые для разрешения споров между арендатором и арендодателем
Часть тепличного комплекса (1га теплиц с инфраструктурными
постройками), находящегося в муниципальной собственности города была
передана в 1998 году в безвозмездное бессрочное пользование обществу
с ограниченной ответственностью.
По договору аренды было передано всего 100 кв. метров теплиц
тепличного комплекса.
Границы передаваемой в аренду теплицы 100 кв. метров на общем плане
не выделены
Остальная часть тепличного комплекса не была передана в аренду
обществу и имущественные отношения между администрацией и
обществом до момента расторжения (2018 г.) ограничивались арендой
теплицы пл. 100 кв метров
1.В 2006 г. обществу был выделен участок земли площ. 1га (аренда на 49
лет) под строительство новых теплиц, в замен старых
2.С момента заключения договора аренды (100 кв. метров теплиц)
общество формально не имело право использования остального
муниципального имущества в своей деятельности, в том числе и в плане
его утилизации как списанного. Дальнейшие действия, связанные с
распоряжением и пользованием имуществом должны были осуществляться
либо с ведома и/или поручению собственника имущества
3.По этому согласно плану реконструкции, постановлению администрации
от 2006 г. старые теплицы пл. 1га были списаны и обществу поручили
произвести демонтаж теплицы и сдачу в металлолом.
По плану реконструкции была демонтирована часть муниципальной
теплицы площадью 0.47 га и на этом участке установлена новая.
Вторая половина теплицы не была демонтирована, в связи с
приостановкой проекта на неопределенный срок не по вине общества.
В 2018 году договор аренды безвозмездного бессрочного пользования
теплицей (100 кв. метров) от 1998 года был расторгнут по инициативе
администрации по признакам ничтожности договора
Оставшаяся часть муниципальной теплицы (0,5 га) находящаяся на
арендованной (на 49 лет) обществом земле, является препятствием для
завершения проекта реконструкции.
В 2017 году руководство администрации города сменилось .
Постановление предыдущей администрации от 2006 года на демонтаж
старой теплицы не было отменено новой администрацией.
Имеет ли право общество исходя из вышеизложенного п.п.1,2,3
произвести демонтаж второй половины теплицы в 2018 году, согласно
постановлению от 2006 года БЕЗ СОГЛАСОВАНИЯ С НОВОЙ
АДМИНИСТРАЦИЕЙ
МОЖЕТ ЛИ АДМИНИСТРАЦИЯ РАСТОРГНУТЬ договор аренды на часть
(0.43га) арендованного на 49 лет участка земли (1 га ), на котором
находится муниципальная собственность (теплица пл. 0,43 га ) списанная
и снятая с учета в 2007 году),
если по договору аренды, согласно утвержденному проекту реконструкции
и постановлению администрации был выделен участок на 49 лет
пл.1 гектар и на на котором в 2007 году построена капитальная
теплица (0,47 га) являющаяся собственностью общества.
Договорные обязательства выполняются без нарушений (арендная плата,
вид деятельности и т.д.)
Оставшаяся часть муниципальной теплицы (0,5 га) находящейся на
арендованной (на 49 лет) обществом земле, является препятствием для
завершения проекта реконструкции.
Какие правовые условия и действия необходимы для разрешения выше
изложенной ситуации в пользу общества ,а так же приобретения
арендуемого на 49 лет участка земли с находящимся на нем объектом
недвижимости и являющимся собственностью общества.
Владимир!
Попробуем ещё раз разобраться в Вашей истории.
Если я правильно понял, в 1998 года ООО получило право пользования старым тепличным комплексом и дополнительно был заключён договор аренды на 100 кв. м теплиц. Затем, в 2006 году, была запланирована реконструкция теплиц и ООО получило в аренду землю (1га) под старыми теплицами с одновременным поручением снести старые теплицы, которые были списаны собственником и установить вместо них новые (та самая реконструкция). План реализован был только частично.
Получается так, что между ООО и администрацией первоначально возникли отношения по использованию старых теплиц на основании договора бессрочного пользования и частично — аренды, а затем — отношения по аренде участка земли, занятого теплицами.
ООО на законных основаниях использовало землю и построило на ней объект недвижимого имущества, что позволяет ему, в силу положений ст. 39.20 Земельного Кодекса РФ, претендовать на приобретение земельного участка под новыми теплицами, в собственность:
1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Так что с новой теплицей всё более-менее ясно — администрация не имеет оснований для расторжения договора аренды земли (все условия соблюдаются, нарушений со стороны арендатора нет), а ООО имеет право ставить вопрос о приобретении земли под новыми теплицами в собственность.
Что касается оставшихся старых теплиц. Коль скоро право пользования ими ООО фактически утратило после расторжения договора администрацией (аренды или пользования?), распорядиться сейчас муниципальным имуществом ООО не имеет права, необходимо выяснить позицию собственника по данному вопросу. Ведь не исключена ситуация, при которой ООО по-прежнему обязано возвратить администрации имущество после расторжения ничтожного договора (ст. 167 ГК РФ, общие последствия недействительности сделок-возврат всего полученного по сделке), а раз так, то распорядиться старой теплицей по-прежнему может только собственник имущества — администрация.
Рекомендую направить официальное обращение в адрес администрации с целью выяснить их позицию относительно продолжения плана реконструкции теплиц и реализации решения прежней администрации об утилизации, после чего оценить необходимость и возможность продолжения участия ООО в реализации проекта реконструкции.
Наличие действующего договора аренды земли не позволяет администрации распорядиться этим участком каким-то другим образом, а наличие на части участка земли старых теплиц препятствует и завершению проекта реконструкции и осуществлению прав арендатора земли по договору аренды.
В силу положений ст. 305 ГК РФ ООО как арендатор земли, имеет право защищать свои права на пользование землёй в том числе и против собственника, пока договор аренды не расторгнут и не изменён.
В этой связи важно и то, что именно указано в договоре аренды в качестве целевого использования земли и есть ли какое-то указание на использование тепличного комплекса, т.е. связь между арендой земли и использованием теплиц.
Получается так, что сторонам договора выгоднее всё-таки договориться о продолжении работ по замене теплиц, чем оставлять всё как есть — ведь администрация, похоже, сама не в состоянии заменить теплицы и не имеет реальных альтернативных вариантов эффективного использования земельного участка.
Добрый день, Владимир.
Постановление предыдущей администрации от 2006 года на демонтаж
старой теплицы не было отменено новой администрацией.
Владимир
Если исходить из того, что ранее действовавшее постановление администрации не отменено на настоящий момент, то оно сохраняет свою юридическую силу. Таким образом, руководствоваться прежним постановлением вполне возможно.
Более того, вряд ли вообще возможна отмена прежнего постановления, в противном случае демонтированные теплицы нужно было бы восстановить (в случае их демонтажа).
Таким образом, в силу презумпции добросовестности участников гражданского оборота добросовестность подразумевается. Следовательно, возможная отмена ранее действовавшего постановления является не иначе как недобросовестное поведение, что влечет защиту нарушенного права в судебном порядке.
ГК РФ. Статья 10. Пределы осуществления гражданских прав
1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В 2018 году договор аренды безвозмездного бессрочного пользования теплицей (100 кв. метров) от 1998 года был расторгнут
Сохраняет ли силу постановление администрации на демонтаж старых теплиц от 2006 года, в случае расторжения вышеуказанного договора аренды
Здравствуйте, уважаемый Владимир!
Причины расторжения договора аренды должны быть написаны в договоре, который вы заключили. Администрация может провести правовую экспертизу на каких основаниях был заключен договор. В вашем случае, администрация может выяснять причины нарушения закона по заключению и оформлению договора. Сроки давности по оспариванию договоры аренды прошли.
В случае расторжения договора, вы можете обжаловать незаконные действия администрации в суде.
Нужно знать содержание договора аренды, возможно в договоре написаны условия передачи земельного участка в собственность без выкупа. Выкуп возможен при определённых условиях.
Статья 39.20. Земельного кодекса: Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение
1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее — неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Вы можете подать заявление в администрацию о выкупе земельного участка.
Оставшаяся часть муниципальной теплицы (0,5 га) находящейся на
арендованной (на 49 лет) обществом земле, является препятствием для
завершения проекта реконструкции.
Вы можете обратиться с письменным обращением к администрации с целью принять решение по теплицам.
Причины расторжения договора написаны в ст.46, ст.45 Земельного кодекса РФ:
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.
Аренда земельного участка может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении такого земельного участка или образованных из него земельных участков, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором.
Основаниями аренда земельного участка, предоставленного на основании договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, или земельных участков, образованных из такого земельного участка, может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения такого договора о комплексном развитии территории в связи с неисполнением лицом, заключившим указанный договор с органом местного самоуправления, предусмотренных таким договором обязательств.
Аренда земельного участка, включенного в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», может быть прекращена по требованию соответственно федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления в соответствии с частью 3 статьи 18 указанного Федерального закона.
Аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть прекращена в соответствии со статьей 107 ЗК РФ по инициативе арендатора такого земельного участка в случае установления зоны с особыми условиями использования территории, в границах которой полностью или частично расположен такой земельный участок, если использование такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории невозможно.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно:
1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:
-использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;
-порче земель;
-невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;
-невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;
-неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
-создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;
(абзац введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ)
— при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим ЗК РФ.
Здравствуйте, уважаемая Татьяна!
Просим уточнить.
В настоящее время на участке находятся построенная в 2007 году новая капитальная теплица пл. 0,57 га, являющаяся собственностью общества и остаток старой, не пригодной к эксплуатации, муниципальной теплицы пл 0.43 га.
МОЖЕТ ЛИ АДМИНИСТРАЦИЯ РАСТОРГНУТЬ договор аренды на 49 лет всего участка земли (пл.1 га) или части участка пл. 0,43га под старыми муниципальными теплицами
Договорные обязательства по аренде участка земли на 49 лет
выполняются без нарушений (арендная плата, вид деятельности и т.д.)
Утвержденный администрацией проект реконструкции старых теплиц и постановление на демонтаж от 2006 года не отменены.
Не совсем понятно каким образом администрация может самостоятельно без согласия общества, как арендатора земельного участка, заменить теплицы или принять альтернативные варианты эффективного использования земельного участка, без расторжения договора аренды земли, а расторжении аренды земли, в свою очередь, не возможно из за отсутствия на это оснований ( согласно изложенному выше)
Всё правильно — они этого сделать не могут без расторжения договора аренды, поэтому должны договариваться с ООО относительно продолжения реконструкции теплиц на ранее согласованных условиях, это говорит в пользу позиции ООО. Я не утверждаю, что они могут сделать это — это просто довод в пользу того, что позиции ООО предпочтительнее.