Как должна проходит граница земельного участка в двухквартирном доме?

Здравствуйте Нина.

Как таковых правил по прохождению границ ЗУ в доме блокированной застройки нет. Но логически граница должна идти от стены. Самый лучший способ не конфликтовать с соседом — вызвать кадастрового инженера для установки границ. Если сосед откажется от подписания акта согласования границ (что скорее всего и будет), то в суд. Вероятность что суд установит границы по общей стене дома достаточно велика, так как так будет справедливо.

Здравствуйте Нина!

Вы указываете, что земельный участок не оформлен в собственность. Следовательно согласно

ст. 35 ЗК РФ

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Ваш дом является многоквартирным жилым домом.

Собственники помещений в МКД как законные владельцы земельного участка, на котором расположен дом и который необходим для его эксплуатации, в силу положений ст. 304, 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения.

Если Вы с соседом не можете прийти к согласию по поводу порядка землепользования, то Вы имеете право обратиться в суд с иском об установлении порядка пользования земельным участком, обязании ответчика осуществить перенос забора. Поскольку земельный участок находится в собственности администрации, то ее тоже нужно привлекать к участию в деле.

Суд может по вашему ходатайству назначить землеустроительную экспертизу, которая определит между вами порядок пользования согласно имеющегося у вас права собственности на квартиры.

Здравствуйте, Нина!

В первую очередь необходимо выяснить ВРИ (вид разрешенного использования) земельного участка… могу предположить, что это либо ИЖС либо ЛПХ… хотя по сути это многоквартирный дом, т.к. Вы пишите, что 

купили квартиру в двухквартирном доме

Нина

Опять же нужно исходить из содержания правоустанавливающих документов, в т.ч. на дом (квартиру)… Если это МКД, то земля Вам и соседу принадлежит в силу закона т.к. является составом общего имущества МКД, а порядок пользования земельным участком определяется соглашением собственников помещений МКД

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
4) земельный участок, на котором расположен данный дом

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Разделить земельный участок если он под МКД не получиться, в данном случае будет возможным лишь определить порыядок пользования земельным участком…

В настоящее время можете написать обращение в треотдел Росреестра по факту самозохвата земельного участка Вашим соседом, поскольку строительство забора (по своему желанию и без документов) предусматривает административную ответственность…

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, — влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей

Госинспектор проведет проверку, в том числе документарную и вынесет предписание соседу о сносе забора… В случае неисполнения предписания, он будет привлечен к административной ответственности. Единственной опасностью для Вас в этом случае может быть то, что у Вас также нет документов на землю, но забор-то Вы не установливали, а порядок пользования общим имуществом не определен, поэтому можете ссылаться именно на это. 

Для полной консультации желательно увидеть имеющиеся у Вас правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи) и желательно выписку из ЕГРН на земельный участок.

Добрый день!
Я думаю, что указанная вами ситуация разрешается следующем образом. Я буду исходить из того, что Ваш дом является многоквартирным. Такая позиция согласовывается с указаниями Правительства РФ:

«Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 28.02.2018) „Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции“

6. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.»

Соответственно, к вашему дому должны применяться правила об общей собственности в многоквартирных домах. Что касается земли, в многоквартирном доме она является общей:

«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 29.07.2018)

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
 
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности."

И здесь мы подходим к вопросу о том, какая именно норма была нарушена Вашим соседом:

«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 29.07.2018)

«Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.»

Соответственно, забор сосед устанавливать не вправе.
Что вы можете сделать для защиты своих прав:

«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.08.2018)
Статья 62. Возмещение убытков

2. На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Вы можете требовать через суд от соседа снести забор.

По данному вопросу могу привести положительный пример из судебной практики:

По делу № 2-2521/10
Евтеев И.В. обратился в суд с иском к Скоробогатову А.Н. о сносе забора на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности, расположенном по адресу: <адрес>.
В обоснование иска указал, что является собственником… доли в праве общей долевой собственности на данный жилой дом на основании свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. Собственником остальной части дома является ответчик Скоробогатов А.Н. Дом расположен на земельном участке площадью… кв.м, который также находится в их с ответчиком общей долевой собственности. Его (истца) доля в праве собственности составляет… В момент приобретения им части жилого дома и земельного участка используемая Скоробогатовым А.Н. часть земельного участка была огорожена деревянным забором, расположение которого его устраивало, и спора о границах между ними не возникало. Однако ДД.ММ.ГГГГ без согласования с ним Скоробогатов А.Н. Установил на участке железный забор, который значительно увеличил площадь используемого ответчиком участка. Его требования о приведении границы забора в первоначальное положение Скоробогатовым А.Н. не исполнены.
РЕШЕНИЕ:

Исковые требования Евтеева И.В. удовлетворить.
Обязать Скоробогатова А.Н. снести самовольно установленный забор на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, в границах, определенных ООО «Карат» согласно акту о сдаче межевых знаков от ДД.ММ.ГГГГ.
Взыскать со Скоробогатова А.Н. в пользу Евтеева И.В. в возврат государственной пошлины ....) рублей.

Здравствуйте!

В данном случае я согласен с коллегой Тукмаковым Владимиром, что по признакам это дом блокированной застройки. Тем более именно при домах блокированной застройки могут быть отдельные земельные участки и можно пользоваться отдельно каждому своим участком. Надо провести межевание, а потом уже регистрировать право собственности на земельный участок.

«Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 14.08.2018)Статья 49. 

2. Экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:

2) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации;