8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
800 ₽
Вопрос решен

Условия сдачи комнаты в коммунальной квартире, комнаты покупались как доли в общей долевой собственности

День добрый!

Прошу раз'яснить условия сдачи комнаты в коммунальной квартире приобретенной по договору купли — продажи доли квартиры. Должны ли соседи, сдающие комнату спрашивать согласия у других соседей (квартира маленькая, состоящая из двух комнат). В каждой комнате собственники по 1 человеку. 

Если согласия на сдачу комнаты от соседей нет, что необходимо предпринимать?

И второй вопрос (актуальный) — какие условия покупки — продажи комнаты (доли) в такой ситуации? Как происходит расчет стоимости доли? Продается доля в квартире или все таки комната, и соответственно необходимо рассматривать стоимость комнат на рынке вторичного жилья для понимания рынка? 

Спасибо.

Показать полностью
, Надежда, г. Санкт-Петербург
Роман Исаев
Роман Исаев
Юрист, г. Владивосток

Здравствуйте, здесь такой момент, согласно закону распоряжение долевой собственностью осуществляется с согласия всех собственников, даже если жилье выделено отдельно, однако нет никакого соглашения  по этому поводу, то согласие нужно. Другое дело, если есть соглашение о порядке использования долей, тогда возможно.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 03.06.2018)Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
 

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Продать долю можете с соблюдением преимущественного права. Точные правила описаны в статье, ознакомьтесь.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 03.06.2018)Статья 250. Преимущественное право покупки

КонсультантПлюс: примечание.
Позиции высших судов по ст. 250 ГК РФ >>>

 
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Кроме того, согласно закону долю вы в любом случае будете оформлять через нотариуса. Сначала предлагайте купить другим собственникам — потом третьим лицам.Цену долю определяйте по рынку, смотрите сколько аналогичное жилье стоит и делите на долю. Либо смотрите по кадастровой стоимости, берите выписку из ЕГРН.

1
0
1
0
Андрей Власов
Андрей Власов
Юрист, г. Апатиты
рейтинг 7.6
Эксперт

Надежда, добрый день!  Если собственность на комнату оформлена как долевая ( а так и должно быть если нет отдельного входа и невозможно выделить долю в натуре), то в силу ст. 247 ГК РФ

 владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

т.е. в случае недостижения соглашения о порядке пользования для определения указанного порядка необходимо обращаться в суд. Если заключать договор аренды комнаты без согласия второго собственника (тут достаточно простой письменной формы) то на основании ст. 173.1 ГК РФ он вправе признать такой договор недействительным

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

1
0
1
0
Дмитрий Квон
Дмитрий Квон
Юрист, г. Краснодар
рейтинг 10

Надежда, добрый день!

Уточните, каким образом оформлена собственность, у Вас долевая?

0
0
0
0
Надежда
Надежда
Клиент, г. Санкт-Петербург
Да, договор купли-продажи доли квартиры!

В данном случае, тогда применяется ч.1 ст. 246 ГК РФ 

 Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Кроме того, в силу ч.1 ст. 247 ГК РФ  Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Таким образом, в отсутствие соглашения договор найма комнаты соседей может быть признать в судебном порядке недействительным, поскольку нарушает Ваши права дольщика. 

0
0
0
0
Олег Васев
Олег Васев
Адвокат, г. Ижевск

Здравствуйте. соглашусь с коллегами в части применения ст. 246, 247 ГК РФ. похожую ситуацию рассматривал ВС РФ.

По изложенным основаниям Судебная коллегия приходит к выводу, что нарушение судом норм процессуального права об исследовании и оценке доказательств привело к тому, что исковые требования Головиной М.И. фактически оказались нерассмотренными.

Ссылку суда в обоснование отказа в иске Головиной М.И. на то, что общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на комнату и объектом самостоятельного права, по смыслу ст.ст. 41, 42 ЖК РФ, являться не может, Судебная коллегия признает несостоятельной. Поскольку к отношениям по использованию общего имущества в коммунальной квартире подлежат применению нормы ст. 246 и 247 ГК РФ.

http://www.garant.ru/products/... В указанном выше случае площадь сдавалась в наем и ВС РФ посчитал, что права иных лиц в таком случае явно нарушаются. нет согласия остальных собственников.

Если согласия на сдачу комнаты от соседей нет, что необходимо предпринимать?

Надежда

Подавайте иск в суд о признании договора недействительным. Второй второй вопрос коллега Исаев расписал указал нормы права. У Вас преимущественное право данной доли безусловно. Судя по всему Вам ничего не направлялось, что так является нарушением.

0
0
0
0
Надежда
Надежда
Клиент, г. Санкт-Петербург
Олег, комнату сосед сдает, давно, без всяких договоров и не получив моего согласия. Что касается выкупа комнаты (доли) — я знаю что право приоритетности у меня, но мне выставили для покупки не стоимость комнаты (согласно рынка недвижимости на данный момент), а практически стоимоть 1 км.квартиры — вот мне и не понятно, как рассчитывается стоимость доли при продаже?

разве что оценщик может оценить стоимость данной доли. но тут уж добровольные расходы. А цена устанавливается на усмотрение продавца.

0
0
0
0
Похожие вопросы
Недвижимость
Здравствуйте, подскажите пожалуйста, если была прописка в квартире, но нет доли и по факту никогда не проживала в этой квартире, обязана ли я платить задолженности по ЖКУ?
Здравствуйте, подскажите пожалуйста, если была прописка в квартире, но нет доли и по факту никогда не проживала в этой квартире, обязана ли я платить задолженности по ЖКУ ?
, вопрос №4019063, Кристина, г. Москва
Семейное право
Квартира в ипотеке, доля у троих ( у младшего ребёнка нет, так как внесён мат капитал и доля будет после выплаты ипотеки)
Супруг хочет подать на развод. В семье 2 реб (16 и 5 лет) . Квартира в ипотеке, доля у троих ( у младшего ребёнка нет,так как внесён мат капитал и доля будет после выплаты ипотеки) . Машина приобретена в браке. Он предлагает не подавать на алименты, тогда он платит ипотеку и оставляет квартиру , а машину он забирает. Как поступать лучше.
, вопрос №4018476, Анастасия Ванькова исаева, г. Саров
Доверенности нотариуса
Подскажите как правильно оформить доверенность на продажу доли квартиры, если: 1) Доля квартиры находится в
Подскажите как правильно оформить доверенность на продажу доли квартиры, если: 1) Доля квартиры находится в Украине. 2) Собственник доли квартиры гр Рф находится в Москве (специально приезжать в Украину нет возможности по состоянию здоровья). 3) Документы на долю квартиры хранятся в Украине (фотокопии можно выслать в Москву). Имеет ли право нотариус Москвы составить доверенность на продажу доли квартиры без оригинала документа на собственность (только фотокопии)?
, вопрос №4018462, Рита, г. Москва
Право собственности
Или как можно выкупить доли бывшей супруги и ее детей?
Имеется трёхкомнатная квартира (куплена до свадьбы) у брата 3/6 доли, у его бывшей жены и ее двух детей по 1/3 доли. Как можно превратить долю брата в собственность? Или как можно выкупить доли бывшей супруги и ее детей? Дети в этой квартире не живут.
, вопрос №4017658, Юлия, г. Москва
Материнский капитал
Можем ли мы выкупить эти 2 доли за материнский капитал до достижения 3х лет ребёнка?
Добрый день, ребенку 6м. У мужа 1/3 доля квартиры, две другие доли принадлежат его родителям. Можем ли мы выкупить эти 2 доли за материнский капитал до достижения 3х лет ребёнка?
, вопрос №4017352, Афина, г. Санкт-Петербург
Дата обновления страницы 19.07.2018