Как оформить заброшенное здание и участок вокруг для создания ИП?

Здравствуйте. 

Можно ли оформить и землю, и само здание (вдруг скажут сносить)? Будут ли проблемы с собственником здания? 

В принципе можно, го это долгий процесс.

Согласно ст.225 ГК РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.

По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

Для возбуждения процесса постановки заброшенного здания и участка вокруг на учёт обратитесь в орган местного самоуправления, т.к. в противном случае это здание простоит ещё столько же времени. Затем как указано в статье должно пройти не менее года, чтобы по решению суда по иску ОМС здание перешло в его собственность. После чего ОМС может им распорядиться, в т.ч. передать в вашу собственность.  

Здравствуйте, Вячеслав!

Могу предложить оформить здание в собственность через признание объекта безхозяйным, этим должны занимать органы местного муниципалитета, но Вам могут выдать доверенность на ведение дел… Если после всех необходимых запросов собственник здания останется неизвестным, то следует руководствоваться следующим:

Приказом Минэкономразвития России от 10.12.2015 №931 утвержден Порядок принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей.

На учет принимаются здания, сооружения, помещения, которые не имеют собственников, или собственники которых неизвестны, или от права собственности на которые собственники отказались.

Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. 

В соответствии с Порядком принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей прием заявления о постановке на учет бесхозяйных объектов недвижимого имущества и иных необходимых документов осуществляется в порядке межведомственного информационного взаимодействия. В случае, если сведения об объекте недвижимого имущества отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости, принятие на учет такого объекта недвижимого имущества в качестве бесхозяйного осуществляется одновременно с его постановкой на государственный кадастровый учет.

При наличии причин, препятствующих постановке на учет объекта недвижимого имущества в качестве бесхозяйного имущества (например, если из представленных документов не следует, что объект недвижимого имущества является бесхозяйным), решение о приостановлении и отказе в постановке на учет не принимается. При этом выносится решение о возврате заявления и прилагаемых к нему документов. Срок принятия решения о постановке бесхозяйного объекта на учет составляет 15 рабочих дней.https://rosreestr.ru/site/pres...

С заявлением о постановке на учет бесхозяйного
имущества имеют право обращаться органы местного самоуправления городских, сельских поселений, городских округов в отношении недвижимых вещей, находящихся на территориях этих муниципальных образований, недвижимое имущество, расположенное на межселенных территориях ставится на учет по заявлению органа местного самоуправления муниципального района.

Далее

регистрация права собственности на бесхозяйное имущество происходит по истечение 1 года учета в качестве такового.Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.

По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь, решение суда о признании права собственности Муниципального образования на бесхозяйную вещь(имущество) будет являться основанием для постановки на кадастровый учет и регистрацию права собственности.

Посмотрите Приказ Минэкономразвития России (Министерства экономического развития РФ) от 10 декабря 2015 г. №931 «ОБ УСТАНОВЛЕНИИ ПОРЯДКА ПРИНЯТИЯ НА УЧЕТ БЕСХОЗЯЙНЫХ НЕДВИЖИМЫХ ВЕЩЕЙ» В нем прописан порядок, а главное необходимые документы.

ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71285080/#ixzz5KrOzLubZ

Но такой порядок возможен, если права на здание и земельный участок не оформлены, можете проверить необходимую информацию сделав запрос в ЕГРН по адресу земельного участка, запрос необходимо делать и на здание и на земельный участок, уточните информацию в администрации муниципального образования, они должны имет сведения, поскольку налоги земельные отчисляются в бюджет местных администраций и они в курсе всего, где и чья земля. 

Если собственник здания и участка, или только чего-то одного выявиться, то далее будет необходимо действовать по ситуации…

Раннее был магазин, закрыт с 2013 года

Вячеслав

Предполагаю, что собственник у здания должен быть, срок не большой прошел все-таки, для ведения деятельности магазина в 2013 году необходимо было оформлять соответствующие разрешительные документы, в т.ч. получать лицензию на торговлю алкоголем, например… Без оформления права собственности или аренды за здание такие документы бы не выдали…

Вообщем первое что необходимо сделать, это оформить запросы в Росреестр о зарегистрированных правах и на здание и на земельный участок, уточнить информацию в БТИ, уточнить информацию в муниципалитете и потом уже решать, как правильнее поступить… Вероятнее всего придется выкупать, вопрос только у кого, или у собственника, если он выявиться или у муниципалитета, если оформить здание как безхозяйное имущество…

Всегда буду рада помочь, уточняйте любые вопросы!

Здравствуйте,  Вячеслав.

Есть вероятность получения участка и оформления объекта недвижимости, если Администрация не будет проверять фактическое состояние земельного участка.  В этом случае есть возможность получить земельный участок в аренду на аукционе, если просить участок под коммерческое использование, либо без торгов, если под ИЖС.

Земельный кодекс

Статья 39.6. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов

 
1. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

15) земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса;

Возможность предоставления земельного участка под ИЖС нужно изучать по Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) Вашего поселения, с учетом того, в какой зоне находится земельный участок.

Если удастся получить указанный участок в аренду, то затем, с учетом того, что на участке находится объект недвижимости нужно будет получать разрешение на строительство объекта.

Опять же, его могут выдать, если не будут проводить проверку фактического состояния участка, его обследование, и с учетом разрешенного использования земельного участка.

Если участок получите под ИЖС, то можно будет поменять основной вид разрешенного использования земельного участка, если это позволяют Ваши ПЗЗ.

Затем, вводить объект в эксплуатацию с разрешения органа местного самоуправления (местной администрации). При этом, есть также риск обнаружения администрацией факта того, что объект является давно построенным.

Хочу отметить, что предложенный мной вариант сопряжен с рисками и возможностями отказа Администрации.  Хотя в моей практике была выдача разрешения на строительство на уже практически построенный магазин, могу сообщить пример.

Также в этом случае есть риск того, что объявится собственник магазина и заявит о праве пользования земельным участком под магазином, которое ему принадлежит по закону.  При этом, естественно владелец магазина должен будет доказать свое право на объект недвижимости с учетом вида разрешенного использования земельного участка, возведения магазина с разрешения органов местного самоуправления.

Если магазин не легализовать в администрации, то его могут потребовать снести как самовольную постройку.

В этом случае, Вы можете защищать объект недвижимости от сноса, доказывая, что его нахождение на земельном участке не нарушает права и законные интересы администрации, что объект соответствует строительным и иным нормам (это можно сделать с помощью экспертизы), а также что его сохранение не влечет угрозу жизни и здоровья людей.

Также Вы вправе будете подать иск о признании за Вами права собственности на самовольную постройку и оно может быть признано с учетом тех же позиций (объект соответствует ВРИ земельного участка, объект соответствует строительным и иным нормам, а также что его сохранение не влечет угрозу жизни и здоровья людей).

Разъяснения Верховного Суда по этому поводу.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
(ред. от 23.06.2015)
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

26. Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

С уважением!   Г.А.  Кураев

Раннее был магазин, закрыт с 2013 года. На кадастровой карте не находится.

Вячеслав

Здравствуйте. На самом деле, если все так как Вы говорите, то не совсем понятно, как в здании, отсутствующем на кадастровом учете располагался магазин. И не давно «в лохматые» годы, а еще буквально 5 лет назад. Это как минимум странно, а в общем-то крайне маловероятно.

То есть либо это здание, права на которые были ранее учтены (что вообще-то не отменяет его кадастрового учета) либо это самострой. Учитывая, что самовольная постройка не является законной и подлежит сносу 

Статья 222. Самовольная постройка

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Кто является «собственником» такой постройки значения не имеет, поскольку она в принципе не является легальной. Поэтому в указанном случае

Будут ли проблемы с собственником здания?

Вячеслав

проблем с собственником не будет. Поскольку мы не знаем, капитальное здание или нет, вопрос относительно его легальности также остается. Т.е. теоретически возможно было возведение некапитального строения при предоставлении земельного участка пользователю на законных основаниях. Но в этом случае у владельца некапитального строения должен был быть договор аренды земельного участка с муниципалитетом.  

Поэтому первым делом есть смысл все-таки выяснить досконально вопрос с тем, что из себя представляет здание (капитальное-некапитальное, легальное-самовольное), и только потом рассматривать вероятность получения соответствующего участка в пользование.