Продажа квартиры (налог)

Какая у меня будет ситуация по налогам? Квартира была на мне как на физ лице. Сейчас ИП. До 2016 года действует правило трёх лет. Если будут налоги, то как их избежать?

Александр

Александр, добрый вечер! В данном случае при продаже квартиры, приобретенной о 01.01.2016 действительно действовало правило трех лет, но в Вашем случае оно не применяется т.к. имущество использовалось в предпринимательской деятельности. Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;

аналогичные положения ограничивают возможность применения налогового вычета при продаже недвижимости, предусмотренного ст. 22щ НК РФ. для минимизации налогов с начала года (либо перерегистрировавшись заново как ИП)Вы можете подать уведомление о применении УСН и в рамках УСН продать квартиру уплатив6% вместо 13%, либо продавать ее по заниженной цене уплачивая НДФЛ, либо подарить близкому родственнику или члену семьи которые смогут после трех лет (для случаев дарения срок остается также три года а не пять лет) владения продать ее без уплаты налога. Налог с дарения они платить не будут в силу п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Здравствуйте, Александр!

к сожалению, никак. налог придется платить, т.к. поскольку квартира использовалась в деятельности ИП, то положения п.17.1 ст.217 НК и ст.220 НК к Вам не применимы.

подтверждение письма Минфина от 28 июня 2016 г. N 03-11-06/2/37424, от 9 марта 2017 г. N 03-04-05/13338.

при этом, если закрыть ИП это никак не изменит ситуацию.

единственное это переводить ИП на УСН и платить 6% вместо 13%

Добрый день, Александр. Согласен с коллегами, но в одном аспекте необходимо дополнить. Вы намереваетесь реализовать квартиру в ближайшее время. При этом хотите избежать налогов, значит продажа с занижением стоимости — это не Ваш вариант, он несет и дополнительные риски признания сделки по очень сильно заниженной цене недействительной. Поэтому целесообразно, если есть близкие родственники, естественно надежные, подарить квартиру им, Вы ведь все равно дарите квартиру как физическое лицо, в соответствии п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ родственники освобождаются от налога при приеме недвижимости в дар. Круг таких родственников определяется согласно статьям 2 и 14 Семейного кодекса РФ:  супруги, родители и дети, усыновители и усыновленные, дети, дедушка, бабушка, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры. Нужно, чтобы родственник не использовал права на налоговый вычет ранее. Тогда он может согласно пп. 1 п.2 статьи 220 НК РФ воспользоваться имущественным налоговым вычетом, который предоставляется: 

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи… квартир.., не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

Те есть Вы дарите квартиру близкому родственнику, который ее продает и применяет налоговый вычет на сумму реализации до 1 миллиона рублей и не нужно ждать 3 года. Понятно, что тут тоже будет занижение, проблемы с поиском покупателя, но оно не будет столь существенным и налог при этом не платится совсем. Обычно вопрос с ценой реализации решают путем включения улучшений недвижимости, мебели в отдельный договор купли-продажи, который не подлежит регистрации и налоговая о нем информации не получает. Из расходов — только пошлины при регистрации перехода права посредством дарения. Главное, опять же, чтобы родственник не подставил и передал Вам деньги. Ну или соответственно вариант альтернативы — закрывать ИП и ждать еще 3 года., не заморачиваясь с дарением.