Продажа садового участка со строением, находящихся в долевой собственности

Добрый день, Евгений.

Межевание без согласования с другими собственниками невозможна. Поэтому если от Вас не будет согласования, то ей придётся обращаться в суд. Это касается и выделения доли — оно происходит по соглашению всех собственников, а при недостижении согласия — только через судебное разбирательство.

Статья 252 ГК РФ Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

И уже в суде будет решаться, кому какая доля достанется и под каким строением. При этом если строение находится также, как и участок в долевой собственности, то здесь с выделом доли могут возникнуть трудности, так как собственники у строения и участка под ними  должны быть те же самые. Поэтому суд может отказать в выделе доли, в результате которого другие собственники строения окажутся без доли в земельном участке под ним.

Что же касается продажи доли, то она может это сделать и без выдела, но у Вас будет преимущественное право на покупку её доли на тех же условиях, на которых она будет продавать её третьим лицам(ст. 250 ГК РФ)

Поэтому если Вы являетесь также собственниками строения, то Вам нет смысла соглашаться на выдел доли, при котором Вы лишитесь земли под строением.Если же Вы собственниками строений не являетесь, то такой выдел Ваши права не ущемит. И Вы в любой случае можете продать свои доли — как до выдела её доли, так и после.

Евгений, здравствуйте!

Сообщите, пожалуйста, возможна ли процедура межевания без нашего с сестрой участия? Возможна ли продажа доли собственности без согласия и участия остальных собственников?

Нет, невозможна, поскольку раздел должен должен быть осуществлен по соглашению сторон.

 В соответствии сп. 5 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними. Исключение составляет выдел земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Продажа доли  без согласия и участия остальных собственников невозможна, в силу  ч.1. ст. 246 ГК РФ, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Площадь участка — 6 соток, на нем есть строения. На долю Ж, с ее слов, приходится 4 сотки, оставшиеся 2 сотки полагаются нам с сестрой.

Относительно указанного, то необходимо смотреть документы,  какие у Вас имеются доли? Как был осуществлен раздел по долям при наследстве? 

Правомочно ли межевание этого участка таким образом, что постройка будет находится в собственности только у одного?

Правомочно только при наличии соглашения между дольщиками.

Проконсультируйте, пожалуйста, какие действия следует предпринять нам с сестрой, чтобы провести сделку продажи этого участка без ущемления чьих-либо прав?

Как указано выше, что необходимо составить соглашение, которым Вы определите способ раздела, в том числе сумму компенсации дольщикам. 

Кроме того, я полагаю, что при условии, что постройки были на земельном участке, то Вы имеете долю в собственности и на постройки, если они были зарегистрированы. 

Либо не осуществлять раздел, поскольку продать земельный участок и постройки Покупателю можно одним договором, в котором будет расписано, что все согласны продан постройки и земельный участок, а также порядок оплаты. Например, расписать, что за Ваши доли оплата осуществляется отдельно на определенные расчетные счета. 

С уважением к Вам, юрист Дмитрий. 

Здравствуйте, Евгений!

Увидела Ваш вопрос: " Алина, благодарю!
Не могли бы описать, какие документы и в каких учреждениях следует получить, чтобы осуществить продажу этого участка, исходя из того, что все стороны придут к согласию, и межевание не потребуется.
Предполагаю, что первым шагом следует получить Свидетельство о праве наследования по закону  и Свидетельство о государственной регистрации права, и получать эти документы следует у нотариуса, ведущего наследственное дело, я прав? Каким образом действовать дальше?"
Вы верно указали, что первым шагом будет получение свидетельства о праве на наследство по закону, с момента получения свидетельства Вы сможете распоряжаться недвижимостью в полном объеме, поскольку на основании пункта 2 статьи 218 ГК РФ, в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Согласно ст.1114 ГК РФ 

днем открытия наследства является день смерти гражданина.

Пунктом 1 статьи 1153 ГК РФ установлено, что принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. На основании пункта 4 ст.1152 ГК РФ 

принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Следовательно, право собственности на наследственное имущество возникает у наследника со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя) независимо от даты государственной регистрации указанных прав. Свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию является достаточным доказательством наличия и объема прав на наследственное имущество. 
На основании свидетельств о праве на наследство можно заключать договор купли-продажи недвижимости… поскольку у Вас собственность долевая, то такой договор будет необходимо удостоверять  нотариально, т.е. для оформления договора купли-продажи долей в праве необходимо вместе с покупателем обратиться к нотариусу. В противном случае договор будет считаться ничтожным. Далее уже одна из  сторон по договору (например, покупатель) может обратиться в МФЦ для государственной регистрации права собственности (перехода права) на данный объект недвижимости. Или же можно попросить нотариуса обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в электронном виде, в таком случае регистрация права займет 1 рабочий день. И более ни куда обращаться не нужно.
Что касаемо межевания, то полагаю в Вашем случае это не возможно в силу того, что Вас 3 собственника и доли не равные, участок не большой и разделить его пропорционально доле в праве не получиться в силу того, что не будут соблюдены требования о минимальном размере земельного участка, а кроме этого, к каждому образованному участку должен быть обеспечен подъезд или же будет необходимо установление частного сервитута…Ну и в принципе межевание не целесообразно в вашем случае по причине продажи участка одному лицу…а услуги кадастрового инженера стоят не мало, естественно, что данные расходы лягут на плечи продавца.
Что касаемо вопроса о расположенном строении на земельном участке… В случае оформления права собственности на земельный участок, Вы вправе зарегистрировать право собственности на ОКС,  расположенный на данном земельном участке по «дачной амнистии» или как ее еще называют по «упрощенке», правоустанавливающими документами на строение будут свидетельство о праве на наследство по закону на земельный участок и технический план на строение (изготовление которого можно заказать  любому кадастровому инженеру) размер долей в праве на ОКС будет равен размеру долей в праве на земельный участок.

пожалуйста, какие действия следует предпринять нам с сестрой, чтобы провести сделку продажи этого участка без ущемления чьих-либо прав? Буду благодарен за пошаговый алгоритм всех процедур.

Евгений

1) Оформление свидетельства о праве на наследство по закону на земельный участок,

2) Регистрация права собственности на ОКС (если сочтете необходимым, опять же если решите оформлять, то обратитесь к кадастровому инженеру после получения свидетельств о праве собственности на ЗУ и далее в МФЦ),

3) Заключение договора купли-продажи объектов недвижимости у нотариуса.

Чтобы ни чьи интересы не были ущемлены, при продаже недвижимости, в договоре купли-продажи можно прописать кому и в каком размере (доле) принадлежит предмет сделки и оценить его соразмерно доле в праве и этого будет достаточно.

Евгений, если у Вас остались вопросы, я всегда с радостью готова на них ответить!