Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Установление в реестр жилых помещений при НЕоплаченной квартире
Добрый день! Консультировалась у разных специалистов и все говорят разное. Поэтому интересует исключительно аргументированная позиция, со ссылкой на нормы и актуальную судебную практику.
Ситуация: Застройщик банкротится. Он в наблюдении. К нему применен параграф 7 ФЗ о банкротстве.У дольщика есть ДДУ и он не оплачен СОВСЕМ. Дольщик хочет получить квартиру, готов оплатить ее. Можно ли ему встать в реестр? На что ссылаться? Удовлетворит ли суд? И на каком этапе надо будет оплатить квартиру?
П.С. не надо писать: "а зачем вам в реестр, радуйтесь, что не оплачено" не надо. Задача встать в реестр.
Здравствуйте!
Считаю, что требования о включении в реестр требований кредиторов в Вашем случае будут неправомерными, так как оплата жилья Вами не осуществлена, в реестр требований с очень большой вероятность Вас не включат.
Обоснование:
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 31.12.2017)
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Статья 12. Исполнение обязательств по договору
1. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
2. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Судебная практика:
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2016 N 13АП-29039/2015, 13АП-29596/2015 по делу N А21-5739/2014
В удовлетворении заявления о включении в реестр требования о передаче жилых помещений, а также денежного требования отказано, поскольку денежные средства по договору долевого участия в строительстве заявителем не уплачены.
В сложившейся ситуации существует договор участия в долевом строительстве N Г4-1/6-12 от 08.04.2010, цена которого не оплачена. Согласно ч. 2 ст. 12 Федерального закона N 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором. В связи с тем, что оплата денежных средств не осуществлена (денежные средства по указанному договору в организацию ООО «ГАНЗА-Сервис» не поступали, у конкурсного управляющего отсутствуют идентичные представленным контрагентами документы первичного бухгалтерского учета ООО «ГАНЗА-Сервис» в числе полученных от бывшего руководства должника в порядке статей 64, 126 Закона о банкротстве), у застройщика отсутствует обязательство по передаче объекта долевого строительства, а у Никелис Н.М. — права требования на объект долевого строительства и неустойки за несвоевременную передачу неоплаченного жилого помещения.
Добрый день, Татьяна
Согласен с коллегой. В Вашем случае включение в реестр будет необоснованным. Согласно п. 6 ст. 201.4 конкурсному управляющему должны быть представлены документы, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
«О несостоятельности (банкротстве)»
К тому же будет действовать общая норма — ст. 328 Гражданского кодекса, в соответствии с которой, ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.
Этот вывод подтверждается и судебной практикой:
Указанное решение проверялось Верховным судом РФ и было оставлено в силе.Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.09.2016 N Ф07-7193/2016 по делу N А21-5739/2014
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований о передаче жилых помещений включаются сведения о сумме, уплаченной участником строительства застройщику и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях, а также сведения о размере неисполненных обязательств.
Исходя из буквального смысла приведенных положений закона для целей признания обоснованным требований упомянутых заявителей в качестве участников долевого строительства и включения их требований по передаче жилых помещений, а также денежных требований в соответствующий реестр требований кредиторов должника необходимо представление доказательств, совершения каждым дольщиком оплаты в рамках указанных договоров, причем любым законным способом.
Дольщик хочет получить квартиру, готов оплатить ее.
Полагаю, что если Вы всё-таки оплатите квартиру, то сможете встать в реестр кредиторов на получение жилья. Прямо в законе такая ситуация не рассматривается, но указанные выше ссылки не регламентируют на каком этапе должна быть произведена оплата по ДДУ, из чего можно сделать вывод, что срок поступления денежных средств не имеет значения — до или в период банкротства.
Судебную практику, где дольщик платил бы за жильё после введения процедуры банкротства, увы, найти не смог.
Добрый день,
У Вас действительно интересная ситуация.
Для начала необходимо установить, возникло ли у Вас требование к застройщику, т.е. являетесь ли Вы кредитором по определенному обязательству.
Согласно п.1 ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ.
В соответствии с п.1 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.
Возникновение данного обязательства закон связывает с моментом государственной регистрации договора ДУ. Таким образом, если Вы подписали и зарегистрировали договор у Вас возникло право требовать передачу Вам квартиры, другими словами Вы стали кредитором по данному обязательству (обязательству по передаче квартиры), а застройщик стал должником. Для нас также важно, чтобы данное обязательство возникло до введения наблюдения.
Закон о банкротстве также связывает возникновение обязательства с заключением договора долевого участия, а не с перечислением денежных средств (п.1 ст.201.1 закона).
Более того, даже содержание реестра требований кредиторов по передаче жилых помещений допускает возможность отсутствия у кредитора оплаты:
Статья 201.7. Реестр требований о передаче жилых помещений
1. В реестр требований о передаче жилых помещений включаются следующие сведения:
1) сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях;
2) размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре);
3) сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором;
4) сведения об уплате застройщиком по договору участия в долевом строительстве взноса в компенсационный фонд в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
(пп. 4 введен Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ)
Защита застройщика в таком случае основывается на нормах вышеуказанного закона о долевом строительстве, при просрочке оплаты он вправе заявить об отказе от исполнения договора в порядке п.п.4,5 ст.5 данного закона и Вашему требованию будет отказано во включении в реестр кредиторов по передаче жилых помещений.
Таким образом, законодатель связывает возникновение права быть кредитором по обязательству передачи жилого помещений (и как следствие претендовать на включение в реестр кредиторов при банкротстве застройщика) именно с моментом заключения и регистрации договора.
Неисполнение дольщиком обязательств по договору само по себе не может служить основанием для отказа во включении в реестр по передаче жилых помещений (если конечно застройщик не воспользуется своим правом на расторжение договора, на которое я указал выше).
Следовательно, Вы вправе включиться в реестр по передаче жилых помещений, а, для того, чтобы застройщик не воспользовался правом на расторжение договора, можете подстраховаться и произвести оплату по заключенному договору.
Возникает вопрос по определению правовой природы такого платежа, является ли он текущим? Так как непосредственно денежное обязательство возникло до банкротства, дата его исполнения в данном случае не превращает его в текущий платеж, т.е. Вы будете являться именно реестровым кредитором.
Добрый день, коллега!
А Вы встречали в судебной практике такой подход? Я вот сколько искал нашёл только обратный — в том числе в практике Верховного суда РФ. Т.е. суды считают, что если оплаты нет, хотя бы частичной, то в реестр на получение жилья встать нельзя.
Да и нормы Закона о банкротстве прямо требуют предоставления документов, подтверждающих оплату со стороны участника строительства. К тому же, что делать со ст. 328 ГК - нельзя требовать исполнения встречного обязательства, пока не исполнил своё. А по ДДУ как раз передать жильё — встречное обязательство перед обязательством участника заплатить деньги.
Это даже с точки зрения общей логики, на мой взгляд, так — иначе получается, что участник не заплатил деньги, а уже требует передать ему квартиру.
Я бы поставил вопрос иначе, есть ли нестыковки в моей логической цепочке, полностью подтвержденной нормами права. Одно то, что реестр предполагает строку невыполненные обязательства дольщика полностью убирает аргумент о невозможности включения в реестр не полностью оплаченного требования.
Что касается решений судов, я знаком с многими (в том числе приведенными здесь), там иная подоплека, представлялись документы по оплате реально не подтвержденные (фактически мошеннические схемы) и соответственно такое отношенений судей.
Кроме того, сейчас столько редакций закона о банкротстве, что необходимо погружаться в конкретное дело.
По поводу того, имеете ли вы право оплатить ДДУ после введения в отношении застройщика наблюдения, ответ утвердительный. Так как введением наблюдения обязательства между Вами не прекращаются.
Я так понимаю, что в вышеуказанной практике участник дду просто не смог предоставить доказательства оплаты. А совсем другое, если дольщик не оспаривает, что платы не было, и готов ее произвести в полном объеме. А договор заключен и зарегестрирован в росреестре.
Ведь с частично неоплаченными квартирами в реестр становятся. просто есть взаимные обязательства, в этом случае.