Доброго времени, Анатолий!
Дополню консультацию коллег… Относительно ответственности агенства недвижимости за «чистоту сделки» Вам коллеги уже пояснили… ее здесь нет и быть не может, хотя бы в рамках данного договора. Но при этом, Вы можете проверить самостоятельно предмет будущего договора на юридическую чистоту. В имеющейся у Вас выписке из ЕГРН могут быть сведения:
— о правопритязании третьих лиц в отношении квартиры,
— о наличии судебного спора,
— об отсутствии согласия третьего лица на заключение сделки ряд других...
Опять же, отсутствие данных сведений в ЕГРН не дает 100% гарантий… Вам необходимо проверить наличие штампа о заключении брака в паспорте продавца, а затем удостовериться является ли отчуждаемая квартира единоличной собственностью продавца. Так, в соответствии со ст.36 Семейного кодекса РФ
Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
Опять же отсутствие штампа о браке не свидетельствует о том, что квартира принадлежит продавцу индивидуально. Возможно квартира приобретена в браке, но после его расторжения раздел произведен не был, и бывший супруг (супруга) продавца в любое время сможет оспорить данную сделку. Важным моментом в таком случае будет наличие нотариального согласие супруга (супруги) продавца на заключение сделки, либо наличие нотариально удостоверенного брачного договора или же соглашения о разделе имущества между супругами.
Обратите внимание на срок нахождения квартиры в собственности продавца. Если квартира находится в собственности, например, менее 6 месяцев или до года, есть смысл заказать выписку из ЕГРН о переходе прав на квартиру… подозрительным в такой выписке может быть неоднократные сделки с недвижимостью в течение ближайших нескольких лет (от 1.5 до 3).
Еще одним важным моментом, является отчуждение недвижимости по доверенности, в т.ч. если Ваш продавец приобретал квартиру при участии в сделке доверенного лица.
Обратить внимание необходимо на наличие зарегистрированных в квартире лиц, особенное внимание необходимо обратить если это несовершеннолетние граждане…
В любом случае проверка законности сделки будет полностью на сторонах договора и в данном случае сделка будет считаться заключенной при подписании сторонами договора купли-продажи. Однако в силу требований ст.450 ГК РФ
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Что бы исключить наличие оснований для признания в последующем сделки недействительной Вы можете обратиться за удостоверением договора купли-продажи квартиры к нотариусу, в таком случае в соответствии со ст.17 «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате»
Нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона, если иное не установлено настоящей статьей.
При удостоверении сделок нотариус руководствуется Приказом Минюста РФ от 15.03.2000 N 91 «Об утверждении Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации», в рамках которого на него возложена обязанность по проверке всех значимых обстоятельств при заключении договоров. В том числе, нотариус должен проверить является ли продавец банкротом, например и т.д.
Анатолий, если у Вас остались вопросы, я всегда с радостью готова на них ответить.
Спасибо. 1. Согласно выписки ЕГРН собственник один, все равно нужно согласие супруги? 2. Как проверить, является ли квартира единоличной собственностью? 3. Как проверить, что квартира приобретена в браке и он был расторгнут, вдруг штамп о расторжении в паспорт не поставили?
В данном случае, если на момент приобретения квартиры брак был зарегистрирован, то в силу ст.34 СК РФ это совместное имущество, вне зависимости, от того, что «титульный» собственник один, это общая совместная собственность супругов в силу закона.