Здравствуйте! Возможно ли разделение дома в натуре (двухквартирный дом) с присвоением отдельного адреса и тд, без деления земли, т.к. ее невозможно поделить, потому что площадь после раздела будет несоответствовать минимально допустимым размерам 3 сотки, т.е. площадь всего участка 5 соток. Земля при этом в общедолевой собственности по 50%. Дом также в общедолевой собственности по 50%.
Добрый день, Евгений!
На мой взгляд, если дом и земля принадлежит одним и тем же лицам, то такой раздел невозможен. Дело в том, что Земельным кодексом в ст. 1 установлен один из принципов земельного законодательства, который звучит так:
5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
Поэтому осуществить раздел можно только одновременно для дома и земли, а если землю поделить нельзя, то и дом не поделить. Вместе с тем, Вы всегда можете в суде установить порядок пользования земельным участком и домом, если по договоренности долевые собственники не могут сделать этого (ст. 247 ГК РФ). Но отдельный адрес таким образом не получить, увы.
Уважаемый Евгений! Доброго! Понимаете, при разделе ЗУ Вы мимо кадастрового инженера никак не пройдете. И проблема в том, что при описанной Вами ситуации межевой план ЗУ просто не «пропустит» орган кадастрового учета (см. ст.ст.11.4,11.10 ЗК РФ, ст.ст.26,27 Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Соответственно или здесь «доводить ЗУ» до нужной площади (к примеру, через перераспределение в порядке ст.11.7 ЗК РФ) или менять тогда уж статус дома (через ту же реконструкцию — см. ст.ст.1,51,52 Градостроительного кодекса РФ).
Надо думать.
https://ros-nasledstvo.ru/razdel-zhilogo-doma-v-nature-mezhdu-sobstvennikami/
есть в этой статье такой абзац
В том случае, если при разделе дома в натуре у совладельцев дома и земли земельный участок окажется неделимым, они могут реально разделить дом, но без раздела земли, она останется в их долевой собственности.
Может я не правильно объяснил ситуацию, один дом на две квартиры, земл под ней 5 соток, земля и дом принадлежат по 50% 2 людям. Хотят разделить дом с получением адреса и тд, но без раздела земли, т.е. земля так и останется в долевой собственности.
Уважаемый Евгений! В дополнение: понял, в любом случае тогда здесь кадастровый инженер готовит два технических плана, плюс просто так Вы не разделите, так как может быть и переустройство и перепланировка (а то и реконструкция).
На выходе у Вас же получается уж явно не один жилой дом (еще надо смотреть здесь местные Правила землепользования и застройки плюс местный Градостроительный регламент).
В принципе, скорее возможно, хотя риски здесь явно есть.
Здравствуйте, Евгений!
Раздел жилого дома возможен путем составления соглашения между собственниками жилого дома, однако в данном случае необходимо будет менять статус жилого дома на многоквартирный, либо же присваивать квартире статус дома блокированной застройки
жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки)
http://legalacts.ru/doc/pismo-.... Параллельно с этим необходимо будет менять в том числе и ВРИ земельного участка… посмотрите на эту тему официальное разъяснение Росреестраhttps://rosreestr.ru/site/pres...
В целом, такое изменение возможно.
В случае, если дом расположен на земле под индивидуальное жилищное строительство, необходимо соблюсти допустимую площадь участка под индивидуальную застройку. То есть размер земельного участка под блоком должен соответствовать размерам, установленным Правилами землепользования и застройки соответствующего муниципального образования.
Возможно Вам стоит пойти по этому пути…
Как следует из ответа Управления Росреестра по Самарской области, земельный участок, на котором расположено здание, раздел которого не производится, должен быть также признан неделимым.
Согласно Письму Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № <О рассмотрении обращения>, если жилой дом отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок такового соответствует признакам индивидуального жилого дома, постановка такого блока на государственный кадастровый учет может быть осуществлена в качестве жилого дома, представляющего собой часть здания — жилого дома блокированной застройки.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что согласно заключению, обе части жилого дома представляют собой конструктивно обособленные блоки, способные функционировать отдельно (автономно) друг от друга, следует признать принадлежащее истице здание жилым домом блокированной застройки, состоящим из двух частей.
http://sudact.ru/regular/doc/I...
Т.е. в судебном порядке признать Ваш дом домом блокированной застройки, а земельный участок останется в долевой собственности… Но такое возможно только на основании решения суда.
Я не так давно отвечала на подобный вопрос, так вот там размер ЗУ по Москве под домом блокированной застройки был допустимым в 50кв.м., сейчас найти не могу, но если Вам будет интересно, то поищу…
Возможно, что тогда стоит пойти по пути превращения дома в долевой собственности в дом блокированной застройки или как указано в п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ:
В любом случае соглашусь с коллегой в том, что надо плотно общаться с кадастровым инженером.
Это может являться препятствием для того, чтобы отнести Вашу постройку к дому блокированной застройки. Блокированная застройка предполагает наличие общей стены, а остальные элементы дома по идее должны быть автономны для каждого блока. Но повторю, Вам нужно пообщаться с кадастровым инженером, который учтет технические характеристики Вашей постройки. Григорьев Михаил уже указывал, что:
Я с ним полностью согласен. Без оформления документации (которую сможет сделать только кадастровый инженер) ничего не изменить. Поэтому проработку возможностей следует начинать именно с обращения к этому специалисту.