Добрый день!
Планируем покупку квартиры в доме 1975 г.
Со слов риелтора выяснили, что:
- Продавцу 71 год
- Квартира получена продавцом в собственность по договору ренты с его мачехой в 2000 г.
- Рента исполнилась в 2002 г.
- У мачехи квартира была приватизирована
- В квартире прописан продавец и его сын
Какие у нас риски в данной ситуации и как их минимизировать?
Спасибо
Здравствуйте, Алина.
По ренте проблем быть не должно в силу прошедшего срока более 10 лет.
По приватизации нужно проверить кто на момент приватизации проживал, был зарегистрирован в квартире по месту жительства и имел право на приватизацию, кто отказался от приватизации, тем самым сохранив право пользования квартирой.
Если таких лиц нет, то проблем быть не должно.
Проверьте ограничения на сделки с квартирой.
Сделку лучше провести через нотариуса, который проверяет дееспособность, так как человек пожилой, могут потом попытаться сослаться на его недееспособность или на его неосознавание последствий сделки.
«Основы законодательства Российской Федерации о нотариате»
(утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1)
Статья 43. Проверка дееспособности граждан, правоспособности юридических лиц, а также полномочий на совершение нотариального действия
При удостоверении сделок осуществляется проверка дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия.
Если сын не собственник и не имеет права пожизненного пользования квартирой, то его лучше снять с регистрационного учета по месту жительства до сделки.
Можно будет его и после сделки снять с регистрационного учета через суд через признание утратившим право пользования жилым помещением.
С уважением! Г.А. Кураев
Доброго дня!
Какие у нас риски в данной ситуации и как их минимизировать?Алина
Желательно убедиться в дееспособности продавца, а также в отсутствии каких-либо заболеваний у него на момент совершения сделки, препятствующих её совершению, а именно способность понимать, что он делает, чтобы в дальнейшем избежать споров о недействительности сделки:
ст. 177 ГК РФ:
1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
Сделка, совершенная гражданином, впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства, может быть признана судом недействительной по иску его попечителя, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом.
Более безопасной, хоть и более дорогой для Вас будет оформление сделки у нотариуса, который убедится в дееспособности гражданина и в отсутствии существующих ограничений на момент совершения сделки.
Алина, здравствуйте.
Все эти вопросы по поводу законности приобретения недвижимости у пожилого человека имеют большое значение, в этой связи я поддерживаю своих коллег, но настоятельно рекомендуется с осторожностью связываться с пожилыми продавцами. Особенно если их возраст перевалил за 65-70 лет.
Во-первых, у многих престарелых людей есть родственники, которые впоследствии могут обжаловать сделку в судебном порядке на незаконности договора купли-продажи. Якобы давно страдал старческим слабоумием — соответственно, не мог осознавать значение своих действий. Стоит судебно-психиатрической экспертизе подтвердить этот факт, и покупатель лишится законно приобретенного жилья.
Во-вторых, не надо недооценивать самих пенсионеров, которые в ходе разбирательства заявит, что в момент совершения сделки у него было обострение гипертонии.
Не менее рискованно приобретать квартиру если всплывет завещание.
Чтобы сохранить за собой право на недвижимость в таких обстоятельствах, покупателю придется потратить уйму времени, денег и нервов на судебные тяжбы. И нет никаких гарантий, что решение окажется в его пользу.
Удачи Вам, с уважением юрист Александр.
Спасибо за ответ. Возможно ли снизить все эти риски, если при заключении сделки будет присутствовать врач, который освидетельствует состояние здоровья продавца? В случае спора будет ли суд принимать такое освидетельстование во внимание?
Можно обратиться практически в любую организацию, при условии, что у нее имеется лицензия на услуги по психиатрии и медицинскому (наркологическому) освидетельствованию. В этом можно убедиться (и впоследствии убедить суд) с помощью заверенной копии лицензии. Поскольку такая лицензия выдается лишь фирмам или предпринимателям, то необходимо также убедиться в том, что выбранный вами психиатр имеет соответствующий статус, т. е. зарегистрирован в качестве ПБОЮЛа или работает в лицензированной организации.
Также проверьте отсутствие долгов у собственника, в том числе по коммунальным платежам.
Можете его проверить по базе банков и исполнительных производств на предмет задолженностей.
Также возможно его проверить по базе банкротств.
Подскажите, срок в 10 лет установлен законом? Могут ли объявиться наследники рентополучателя и оспорить договор ренты? Как защититься от такого случая?