Какова процедура выделения долей детям?

Здравствуйте. У нас квартира находится в ипотеке, часть долга банку было уплачено мат. Капиталом. Сейчас у нас встал острый вопрос в продаже квартиры. Подскажите пожалуйста, можно ли сейчас, пока не погашена ипотека и доли детям еще не выделены, выделить доли детям в квартире у бабушки. Выделить путем покупки/продажи, а не путем дарения, для того чтобы в последующем выделить им доли в нашем уже новом жилье, чтобы не обременять бабушкину квартиру, если вдруг она захочет продать ее.