Риски Продавца при продаже имущества в рассрочку

Есть ли у Продавца какие-либо риски в плане утраты помещения или обязательства Покупателя перед Продавцом в данном случае приоритетны и на помещение и доходы получаемые с него взыскание не смогут наложить?

Олег

Здравствуйте. Вообще, до момента оплаты указанная недвижимость находится в ипотеке по закону. Если в договоре купли-продажи объекта недвижимости указано, что Покупатель производит оплату после перехода права собственности на недвижимость к Покупателю, то согласно п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности.

Соответственно поскольку указанно имущество до момента оплаты находится в залоге у продавца, то его интересы по части получения денег по договору защищены именно этим.

При этом возможно есть смысл в договоре указать на продажу в рассрочку. Тогда в случае неоплаты части, определенной договором он может быть расторгнут:

ГК РФ Статья 489. Оплата товара в рассрочку

1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Таким образом, это может позволить Вам отказаться от договора и вернуть помещение, если уплаченная покупателем сумма будет менее половины той, которая по договору подлежала уплате.

Олег, здравствуйте!

 Продавцу денежные средства (доход), полученные им за время пользования помещением?

В данном случае для продавца самый лучший вариант, что оплата будет осуществляться по установленному графику, а там как он будет зарабатывать деньги — это проблемы покупателя. 

Условия о расторжении договора Вы праве прописывать, так как в данном случае применяется принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ), согласно которому стороны сами устанавливают условия, которые не должны противоречить закону. 

Есть ли у Продавца какие-либо риски в плане утраты помещения или обязательства Покупателя перед Продавцом в данном случае приоритетны и на помещение и доходы получаемые с него взыскание не смогут наложить?

При таких обстоятельствах пока покупатель не оплатить покупку недвижимости, то он будет находится в залоге у Продавца в силу закона. Можно в договоре дополнительно прописать такое условие, чтобы Покупатель знал, что Вы всегда можете обратить взыскание путем обращения предмета залога, так как согласно ч.1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Таким образом, учитывая, что недвижимость будет у Вас в залоге, то риску будут минимальные. Кроме того рекомендую Вам обратиться к юристу для составления договора купли-продажи.

Удачи Вам в решении Вашего вопроса!

                                                                                С уважением к Вам, юрист Дмитрий.

Здравствуйте, уважаемый Олег! 

Риск для продавца: покупатель может не выплатить всю стоимость недвижимости, перестанет вносить платежи по графику.
Соответственно вам нужно будет обращаться в суд с исковым заявлением. Если покупатель внесет более половины суммы, указанной в договоре, то суд может обязать покупателя оплатить остальную сумму основного долга, проценты, неустойку.
Необходимо предусмотреть в договоре переход права собственности от продавца к покупателю.
 
В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар, недвижимость или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара (ст.491 Гражданского кодекса РФ).
В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, недвижимость, если иное не предусмотрено договором.
Необходимо указать в договоре, что недвижимость будет находится в залоге у продавца до момента полной оплаты по договору, а право собственности перейдет к покупателю после полного расчета. Недвижимость будет с обременением, и покупатель не сможет перепродать ее до погашения задолженности.
Всех вам благ. Успешного решения вашего вопроса.

Здравствуйте! 

Есть ли у Продавца какие-либо риски в плане утраты помещения или обязательства Покупателя перед Продавцом в данном случае приоритетны и на помещение и доходы получаемые с него взыскание не смогут наложить?

Нежилое помещение будет в залоге. А вот доходы будет получать покупатель и на них м. б. обращено взыскание в счёт исполнения обязательств перед кредиторами. 

В качестве альтернативы договора купли-продажи под залог имущества, можно заключить предварительный договор купли-продажи и договор аренды с правом субаренды (ст. 615 ГК РФ). По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором.  В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. (подробнее о предварительном договоре в ст. 429 ГК РФ)

Лрброго времени, Олег!

Дополню консультацию коллег… Как  я поняла, впринципе Вы знакомы со схемой регистрации перехода права с рассрочкой платежа по договору… безусловно право на имущество переходит к покупателю и считается возникшим с момента внесения записи в ЕГРН… с этого же момента возникает ипотека (залог) в силу закона… и последующее распоряжение данным имуществом у нового собственника возможно исключительно с Вашего согласия (этот момент необходимо зафиксировать в договоре) до момента прекращения обязательств по договору… Однако, это Ваш единственный приоритет…

кредиторы собираются обращаться в суд, для наложения ареста на имущество и доходы этого человека.

Олег

Аресты, запреты могут наложить не только судебные инстанции (при этом это могут быть обеспечительные меры до принятия решения по делу, т.е. арест накладывается незамедлительно), но и приставы, в рамках исполнительного производства (например штрафы налоговых органов, ГИБДД, Росреестра и т.д.)… И Вашего разрешения на применения ареста или запрета у Вас никто не спросит...Ваша ипотека будет в одном ряду с арестами и запретами… Ну вот это ответ на Ваш вопрос... 

или обязательства Покупателя перед Продавцом в данном случае приоритетны и на помещение и доходы получаемые с него взыскание не смогут наложить?

Олег

Смогут и повторюсь, разрешения не спроят… Поскольку покупатель с момента внесения записи в ЕГРН становиться собственником и это все объясняет (право владения, пользования, распоряжения). 

Но, Вы как залогодержатель, всегда сможете в судебном порядке обратить взыскание на предмет залога… Кроме того, согласно статье 353 ГК РФ, статье 32 Закона о залоге и статье 38 Закона об ипотеке залог сохраняет силу, если право собственности на заложенное имущество  переходит от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом).

Позиция Верховного Суда Российской Федерации по данному вопросу заключается в том, что такое основание к прекращению залога, как приобретение заложенного имущества лицом, которое не знало о его обременении залогом, не указано в статье 352 ГК РФ, регулирующей прекращение залога. Следовательно, переход права собственности не прекращает право залога, поскольку правопреемник залогодателя становится на его место. При этом не предусмотрено каких-либо исключений, позволяющих освободить лицо, приобретшее заложенное имущество, от перешедших к нему обязанностей из договора залога на основании того, что при заключении договора купли-продажи оно не знало о наложенных на имущество обременениях: http://www.consultant.ru/docum...

Олег, если у Вас остались вопросы либо сомнения, я всегда готова на них ответить...

С уважением и наилучшими пожеланими, Алина Пучко.