Добрый день! Необходимо проверить договор долевого участия на соответствие, и отметить замечания. Так же указать, на какие моменты стоит обратить внимание, и что можно в нем поправить.
Часть изменений уже внес, и застройщик принял, они уже отражены в документе.
Так же подготовил, часть новых редакций.
Добрый день. В принципе договор общий, без особых перекосов. Опишу те моменты, которые изменил бы я
1.6. Фактическая площадь Квартиры — определяется после ввода в эксплуатацию многоэтажного жилого дома по результатам обмеров кадастровым инженером (Бюро технической инвентаризации) и составления технического паспорта на многоэтажный жилой дом и включает в себя сумму площадей всех жилых, вспомогательных и иных помещений, а также площади балконов и лоджий.
Стороны пришли к соглашению не признавать любое расхождение проектной и фактической площади существенными изменениями Объекта долевого строительства. Фактическая площадь Квартиры может иметь отклонения, как в большую сторону, так и в меньшую сторону.
Вот этот пункт позволяет произвести изменение площади квартиры в любом размере. При этом все нормально, если она увеличится, а если уменьшится, и значительно? Данный пункт однозначно не в Ваших интересах в случае уменьшения площади. Причем площадь можно уменьшить на любой размер. Это в соответствии с указанным пунктом не считается нарушением договора и ваших прав и не влечет перерасчет цены. Кроме того в площадь засчитываются и площади балконов, без применения соответствующих поправочных коэффициентов. В итоге Ваша квартира может оказаться гораздо меньше того размера, что вы ожидаете.
2.4. Срок ввода Жилого дома в эксплуатацию – «12» июня 2018 года.
Срок может быть перенесен, но не более чем на два квартала. Также Застройщик вправе завершить строительство Жилого дома ранее указанного срока.
Застройщик изначально берет себе отсрочку в сдаче вам объекта. Срок ввода отодвигается до конца 2018., срок передачи квартиры Вам до марта 2019г. — п.4.4.
11.2. ...
Стороны договорились, что любые иски по спорам из настоящего Договора или в связи с ним подлежат рассмотрению в Ступинском городском суде Московской области. Данное соглашение является соглашением об изменении территориальной подсудности дел (соглашением о договорной подсудности), предусмотренным ст. 32 Гражданского процессуального кодекса РФ. Отказ от договорной подсудности, предусмотренной настоящим Договором, возможен лишь путем заключения нового соглашения сторон об изменении договорной подсудности.
Вы изначально соглашаетесь с тем, что споры будут рассматриваться лишь в Ступинском городском суде.
В договоре прописана Ваша ответственность за невнесение денег, при этом Застройщик не прописывает ни коим образом свою ответственность за просрочку в передаче Вам квартиры. При этом я понимаю, что в соответствии с
ФЗ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере
Но все таки, я бы настоял на прописании ответственности Застройщика отдельным пунктом. С уважением Евгений Беляев
Добрый день Андрей
Изучил Ваш договор и дополнение к нему в Договоре мне не нравится п. 4.6 в Доп. соглашении п.4.6. и п.4.13
В основном Договоре п 4.6 я бы изложил следующее:
После получения уведомления от Застройщика, Участник в случае обнаружения каких-либо недостатков в объекте, (не качественная постройка, дешевые материалы, нарушения ГОСТ строительства и т.д) направляет письменную Претензию Застройщику с описанием всех недостатков. Заказчик обязан отреагировать на притенению в течение 3 дней с ответом о том что они устранят недостатки и указывают сроки, либо дать мотивированный отказ. Время рассмотрения Претензии и время устранения недостатков приостанавливает срок принятия объекта Участником. После устранения недостатков подписывается акт устранения недостатков выявленных Участником в ходе прима Объекта.
Пункт 4.13 в доп соглашении мне не нравится потому что этот пункт несмотря на недостатки все-таки обязывает Вас принять объект.
На мой взгляд все что касается недостатков и их устранения должно быть прописано.
Также п. 4.13. я бы изложил так
4.13. До подписания Акта приема-передачи Объекта долевого строительства Участник долевого строительства обязан заявить обо всех недостатках, которые могут быть выявлены и установлены при обычном способе осмотра. Обнаруженные недостатки Объекта долевого строительства фиксируются сторонами в Дефектной ведомости и подлежат устранению Застройщиком в течении 1 (одного) месяца с момента подписания дефектной ведомости.
Участник в процессе приема объекта вправе воспользоваться услугами специалиста для оценки качества постройки обьекта.
Выявленные недостатки, которые соответствуют ГОСТу, не нарушают вышеуказанных пунктов настоящего Договора и не делают Объект долевого строительства непригодным для предусмотренного настоящим Договором использования, не являются основанием для уклонения Участника долевого строительства от его приемки и подписания Акта приема-передачи.
С Уважением
4.3. Участник долевого строительства ознакомился с проектной планировкой Квартиры в соответствии с Планом создаваемого объекта, предоставляемого Застройщиком в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Участник долевого строительства уведомлен и согласен с тем, что проект, в соответствии с которым осуществляется строительство Жилого дома, может быть изменен Застройщиком без предварительного согласования с Участником долевого строительства, в результате чего может быть изменено конструктивное решение, количество и конфигурация предлагаемых контуров внутриквартирных перегородок, а также площадь Квартиры, при условии сохранения количества комнат Квартиры
Пункт на мой взгляд в пользу Застройщика, площадь за которую Вы платите деньги должна оставаться не изменой. Если есть проект и там отражено поэтажное строительство и распределены комнаты и их планировка, то исходя их этого пункта Застройщик может как угодно препланировать комнаты, этажи и т.д. а это уже идет в разрез с проектной документацией.
«Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ
Статья 52. Осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства
6. Лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика, технического заказчика, лица, ответственного за эксплуатацию здания, сооружения, или регионального оператора (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительного подряда), проектной документацией, требованиями к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленными на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенным использованием земельного участка, ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия. Лицо, осуществляющее строительство, также обязано обеспечивать доступ на территорию, на которой осуществляются строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства, представителей застройщика, технического заказчика, лица, ответственного за эксплуатацию здания, сооружения, или регионального оператора, органов государственного строительного надзора, предоставлять им необходимую документацию, проводить строительный контроль, обеспечивать ведение исполнительной документации, извещать застройщика, технического заказчика, лицо, ответственное за эксплуатацию здания, сооружения, или регионального оператора, представителей органов государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов.
Выявленные недостатки, которые соответствуют ГОСТу, не нарушают вышеуказанных пунктов настоящего Договора и не делают Объект долевого строительства непригодным для предусмотренного настоящим Договором использования, не являются основанием для уклонения Участника долевого строительства от его приемки и подписания Акта приема-передачи.
Этот пункт я запутанно сформулировал. Я хотел сформулировать его так:
Выявленные недостатки, которые не соответствуют ГОСТу, нарушают вышеуказанные пункты настоящего Договора и делают Объект долевого строительства непригодным для предусмотренного настоящим Договором использования, являются основанием для уклонения Участника долевого строительства от его приемки и подписания Акта приема-передачи.
Здравствуйте, Андрей.
Я бы изменил
п.4.3
Участник долевого строительства уведомлен и согласен с тем, что проект, в соответствии с которым осуществляется строительство Жилого дома, может быть изменен Застройщиком без предварительного согласования с Участником долевого строительства, в результате чего может быть изменено конструктивное решение, количество и конфигурация предлагаемых контуров внутриквартирных перегородок, а также площадь Квартиры, при условии сохранения количества комнат Квартиры.
Застройщик имеет право изменить проектную документацию, но в то же время у него есть обязанность передать дольщикам объект долевого строительства, который соответствует тем условиям, которые были в проектной декларации и документации на дату подписания ДДУ. Он может увеличить площадь кухни а уменьшить площадь комнаты или наоборот.
п.4.14
При обнаружении недостатков в течение установленного гарантийного срока Участник долевого строительства обязан в пределах этого срока обратиться к Застройщику с требованием об их устранении. Застройщик вправе возложить исполнение обязанностей по устранению недостатков на третьих лиц, оставаясь ответственным перед Участником долевого строительства.
Не допускается без согласования с Застройщиком устранение недостатков силами Участника долевого строительства или привлеченными им лицами, в том числе с возложением расходов на Застройщика. Нарушение настоящего правила влечет для Участника долевого строительства утрату права на устранение недостатков за счет Застройщика в пределах всего гарантийного срока.
Согласно ч.2 ст.7
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
При обнаружении недостатков в течение установленного гарантийного срока Участник долевого строительства обязан в пределах этого срока обратиться к Застройщику с требованием об их устранении. Застройщик вправе возложить исполнение обязанностей по устранению недостатков на третьих лиц, оставаясь ответственным перед Участником долевого строительства.
Не допускается без согласования с Застройщиком устранение недостатков силами Участника долевого строительства или привлеченными им лицами, в том числе с возложением расходов на Застройщика. Нарушение настоящего правила влечет для Участника долевого строительства утрату права на устранение недостатков за счет Застройщика в пределах всего гарантийного срока.Виталий Коробейников
Как можно это сформулировать в договоре, я эту часть отразил в редакции застройщику, она правильная, или надо что то добавить?
Можете добавить
. Качество построенного Многоквартирного дома и передаваемого Участнику Объекта должно соответствовать условиям Договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Участник вправе потребовать от Застройщика безвозмездного устранения недостатков обнаруженных в период гарантийного срока в разумный срок или требовать возмещения расходов на устранение недостатков.
4.13.… Выявленные недостатки, которые не делают Объект долевого строительства непригодным для предусмотренного настоящим Договором использования, не являются основанием для уклонения Участника долевого строительства от его приемки и подписания Акта приема-передачи,.........
От формулировок «пригодный для использования» я бы уходил поскольку это размытые понятия которые сложно доказать либо опровергнуть.
хотя это не серьезный недочет.
Обычно обьект считается пригодным с момента получания Застройщиком Разрешения на эксплуатацию объекта.