Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Продажа квартиры покупателю с субсидией и альтернативная сделка
Добрый день! Прошу помочь:
Продаем свою квартиру и покупаем большей площади, г. СПб.
Наши покупатели приобретают квартиру за счет собственных средств + ипотека + субсидия от города (программа расселения коммунальных квартир).
Как я понимаю, после регистрации права они должны будут подать документы в Горжилобмен для перечисления на наш расчетный счет суммы субсидии и сроки перечисления мягко говоря могут быть разные.
Мы не хотим завязывать нашего продавца (конечное звено) на ожидание данной суммы субсидии и можем ему ее возместить собственными средствами.
Вопросы:
1. Возможна ли схема, которую я описала. Как все это грамотно развести в Договорах и прописать условия перехода собственности и получения средств. Оба ДКП могут быть никак не связаны между собой?
2. Есть ли риски для нас, как продавца не получить потом деньги в полном объеме?
3. Может ли мы продавать квартиру от имени одного собственника, а приобретать сразу на имя другого?
1. Возможна ли схема, которую я описала. Как все это грамотно развести в Договорах и прописать условия перехода собственности и получения средств. Оба ДКП могут быть никак не связаны между собой?
Татьяна
Татьяна, добрый день! Согласно ст. 421 ГК
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).В вашем случае насколько понимаю вопросы субсидирования касаются только ваших покупателей при этом ваше материальное положение позволяет заключать вторую сделку по приобретению большей квартиры вне зависимости от возмещения части средств от вашего покупателя в размере предоставляемой ему субсидии. Соответственно Вы и не обязаны увязывать ваш договор КП с этим обстоятельством
2. Есть ли риски для нас, как продавца не получить потом деньги в полном объеме?
Татьяна
с субсидиями всегда есть какие то риски т.к. в этом случае получение средств зависит от действий третьего лица,
3. Может ли мы продавать квартиру от имени одного собственника, а приобретать сразу на имя другого?
Татьяна
можете, у вас же обычный договор КП заключается, с продажей первой квартиры он никак не связан
Как все это грамотно развести в Договорах и прописать условия перехода собственности и получения средств. Оба ДКП могут быть никак не связаны между собой?Татьяна
При продаже квартиры у вас будет один договор купли-продажи квартиры между вами и Покупателем. В этом договоре вы указываете каким образом Покупатель вам производит оплату. Сроки перечисления денег из банка по ипотеке вы можете узнать в самом банке. Стоит вместе с Покупателями посетить кредитного менеджера, который пояснит все вопросы. К тому же такой договор оформляется через нотариуса. Это требование банков.
При покупке квартиры у вас будет другой договор купли-продажи, где вы будете Покупателями, а тот у кого вы покупаете — Продавцом. В нем вы указываете другие сроки и условия оплаты.
Эти два договора никак не связаны между собой.
2. Есть ли риски для нас, как продавца не получить потом деньги в полном объеме?Татьяна
Если у вас в договоре все будет четко прописано, то оснований для неполучения денег у вас не будет. Единственное, если банк откажет в ипотеке, поэтому сначала сходите вместе с Покупателями в банк и сами послушайте все, о чем будет говориться об условиях перечисления денег банком, посмотрите документы на субсидию. Стоит обратиться туда, кто будет перечислять деньги на субсидию, чтобы узнать сроки. Сроки перечисления обязательно должны быть указаны в договоре купли
3. Может ли мы продавать квартиру от имени одного собственника, а приобретать сразу на имя другого?Татьяна
Это ваше право, кто будет покупать квартиру. Продавать будет собственник.
Существует свобода договора
ст. 421 ГК
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Добрый день, Татьяна.
1. Возможна ли схема, которую я описала. Как все это грамотно развести в Договорах и прописать условия перехода собственности и получения средств. Оба ДКП могут быть никак не связаны между собой?
Татьяна
На самом деле тут схемы никакой нет. По одному договору продаёте квартиру с рассрочкой платежа, по другому договору покупаете квартиру, как я понял единовременным платежом. Обычные условия, стандартные сделки.
2. Есть ли риски для нас, как продавца не получить потом деньги в полном объеме?
Татьяна
Конечно, такие риски всегда есть. Но Вы будете довольно неплохо защищены -у Вас же по договору будет рассрочка, а значит после регистрации квартира перейдёт в собственность покупателю, но будет находится у Вас в залоге в силу закона. Т.е. если покупатель не выплатит Вам всю сумму, Вы сможете обратить взыскание на проданную квартиру
Статья 488 ГК РФ Оплата товара, проданного в кредит
1. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
3. Может ли мы продавать квартиру от имени одного собственника, а приобретать сразу на имя другого?
Татьяна
Никакких проблем не вижу, действует принцип свободы договора.
Статья 1 ГК РФ Основные начала гражданского законодательства
2. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Покупатели квартиру берут в ипотеку в банке, поэтому банк не позволит еще кому-то данную квартиру обратить в залог. Татьяна не сможет никак воспользоваться вашим советом и тем более уж продать ее в случае неоплаты
Что значит не позволит? Продавцу-то какая разницу позволит или не позволит — залог у продавца возникнет в силу закона. А у банка будет последующий залог. А это значит, что продавец сможет обратить взыскание на квартиру в преимущественном порядке перед банком.
Татьяна прекрасно сможет воспользоваться моим советом и продать в случае неоплаты.