Передача доли квартиры в ипотеке

Здравствуйте Елена.

Вы можете заключить с супругом брачный договор, что предусмотрено действующим законодательством.

Согласно данному соглашению и определить нужный Вам порядок раздела имущества в случае расторжения брака.

Статья 40 Семейного кодекса РФ:

Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.

Елена, здравствуйте!

Статья 38. СК РФ Раздел общего имущества супругов

 1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.

2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.

В данном случае Вы можете заключить соглашение о разделе общего имущества и удостоверить его у нотариуса, но проблема в том, что пока ипотека не выплачена квартира находится в залоге у банка  и решать ещё вопрос придется с банком. 

В соглашении можно подробно прописать происхождение средств, что деньги полученные с продажи квартиры до брака будут направлены на погашение задолженности по кредиту, а муж отказывается от своей доли в пользу ребенка или Вас.  

За счет продажи гасится долг по ипотеке, остаться должна небольшая сумма долга. Далее супруг хочет отказаться от своей доли в пользу ребенка. То есть квартира должна остаться мне и сыну. Как правильно оформить эти намерения, чтобы не попасть впросак? Какие подводные камни существуют?

Елена

Елена, добрый день! Если брак еще не расторгнут можно оформить это брачным договором

ст. 42 СК

Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.
Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов.

брачный договор подлежит обязательному нотариальному оформлению. В БД соответственно желательно подробней прописать обязательства мужа по объему, срокам и качеству ремонта. Единственно что отказ мужа от своей доли в пользу ребенка может выходить за рамки БД, но этот вопрос можно решить оформив договор дарения с намерением передать долю ребенку после снятия обременения т.к. пока есть залог распоряжение имуществом может быть осуществлено только с согласия банка как залогодержателя

ст. 574 ГК

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

также отмечу, что если собственность общая совместная то предварительно необходимо выделить доли, этот также можно прописать в БД

Брачный договор в данном случае регулирует отношения между супругами, но не вопросы передачи своей доли ребенку. Можно заключить брачный договор, и в нем можно указать, что вы полностью берете на себя оплату ипотеки. На основании этого муж признает за вами право собственности на причитающуюся ему долю. 

Какие подводные камни существуют?

Елена

Первый подводный камень — ремонт, который предлагает вам сделать ваш муж.

Ваш муж на основании ст. 1102 ГК РФ взыщет с вас в судебном порядке неосновательное обогащение в виде  ремонта в полном  объеме, если ремонт он будет делать после развода. 

Либо он взыщет с вас половину данного ремонта, если ремонт будет сделан до расторжения брака и вы о ремонте ничего не укажете в БД,

Второй подводный камень — ваш муж хочет передать долю ребенку при наличии небольшого долга по ипотеке.

Это невозможно, пока ипотека не будет полностью погашена. К тому же если даже ипотека была бы полностью погашена, вам нужно было бы сначала заключить соглашение об определении долей, т.к. у вас общая совместная собственность без выдела долей, зарегистрировать его, а потом уже идти к нотариусу и заключать договор передачи доли ребенку.

Как правильно оформить эти намерения, чтобы не попасть впросак?

Елена

На мой взгляд, можно заключить брачный договор, в котором определить доли в квартире, прописать, что в случае развода, доля мужа будет личной собственностью супруги вместе с долей ремонта в квартире.

Либо если муж лично желает подарить долю ребенку, то заключите договор обещания дарения его доли, где укажите, что основной договор дарения будет заключен после полной оплаты ипотечного долга и снятия обременения с квартиры. Такой договор оформляется у нотариуса

Ст. 572 ч 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме(пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.