Аренда квартиры, участковый и налоговая

Какие варианты развития дальнейших событий возможны? Что можете посоветовать? (если можно, развернуто)

Участковый обязательно понесет договор в налоговую?

Андрей

Андрей, добрый день! У участкового таких обязанностей нет а заняться ему думаю есть чем, вопрос уплаты налогов к его компетенции не относится.

Стоит ли заключать договор на мЕньшую сумму и в доп соглашении прописать остаток (забрать доп соглашение себе). Не будет ли подозрений, что квартира сдавалась по старому договору, к примеру, по 60 тр, а по новому — по 15 тр?

Андрей

Какие то вопросы по цене договора могут быть когда его сторонами являются взаимозависимые лица, а без этого условия оснований у налоговой самостоятельно пересматривать условия договора в целях увеличения налогооблагаемой базы нет

ст. 105.3 НК

1. В случае, если в сделках между взаимозависимыми лицами создаются или устанавливаются коммерческие или финансовые условия, отличные от тех, которые имели бы место в сделках, признаваемых в соответствии с настоящим разделом сопоставимыми, между лицами, не являющимися взаимозависимыми, то любые доходы (прибыль, выручка), которые могли бы быть получены одним из этих лиц, но вследствие указанного отличия не были им получены,учитываются для целей налогообложения у этого лица.

 т.е. предъявить что то в этом плане у налоговой оснований нет, декларирование дохода вы осуществляете самостоятельно как и исчисление и уплату налогов, ст. 229 НК не требует приложения к налоговой декларации каких либо подтверждающих документов (договоров, счетов и прочего). Ну и в принципе позиция Минфина относительно сдачи гражданином принадлежащего ему жилого помещения которым он временно не пользуется в аренду не рассматривается как деятельность, требующая обязательной регистрации в качестве ИП

Здравствуйте Андрей, дополню коллегу,

Недели полторы-две назад приходил участковый и отснял копию старого договора, который уже закончился.

Не пустить участкового не могли, боятся. Не дать договор — тоже.

Андрей

участковый приходил по какой причине? 

Не думаю, что участковый обязательно понесет договор в налоговую. Хотя если это случится, то Вам придется разбираться уже с Налоговой.

Как налоговая может доказать факт получения денег от сдачи квартиры и неуплату налогов? Возможно ли это?

Андрей

ежемесячными регулярными перечислениями на Вашу карту. Если уже у Вас присутствует такая «схема», то не рекомендую переводить деньги за квартиру на Вашу карту.

Стоит ли заключать договор на мЕньшую сумму и в доп соглашении прописать остаток (забрать доп соглашение себе). Не будет ли подозрений, что квартира сдавалась по старому договору, к примеру, по 60 тр, а по новому — по 15 тр?

Ну и в принципе такая маленькая сумма не насторожит налоговую?

Андрей

В России действует свобода договора, можете указать сумму, которая Вас устроит. Единственное, что в случае спора с квартирантами, Вы не сможете в суде доказать (или доказать будет сложнее), что они Вам должны платить за квартиру именно 60, а не 15 (как сказано у них в документах). Так что это тоже определенный риск.

Если один раз заплатим налоги со сдачи квартиры, значит ли это, что придется постоянно платить налоги?

Андрей

По закону Вы должны платить налог 13% за весь период сдачи квартиры в наем. 

На практике, Вас достаточно сложно проверить: действительно ли Вы сдаете квартиру именно в этот момент или нет. Если сдавали какое-то время, это не значит, что Вы обязаны сдавать постоянно.

Как минимизировать уплату налогов, чтобы не вызывать подозрений и не бояться прихода участкового?

Андрей

На мой взгляд, Вам можно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, применять упрощенную систему налогообложения с объектом доходы (6% налог вместо 13% НДФЛ). Либо выбрать патентную систему, ее можно рассчитать на сайте Налоговой и посмотреть что Вам выгоднее.

Но регистрируясь в качестве ИП Вы должны будете платить взносы в фонды, это около 32 000 в год, но уплаченную сумму можно учитывать при уплате налога на УСН. То есть: заплатили за квартал 8,500 рублей в фонды, а заработали на сдаче квартиры 10 000, значит уплачиваете разницу в 1,500 и все.

Посоветуйте, пожалуйста, как лучше поступить?

Андрей

Если вариант с регистрацией ИП Вам не подходит, то необходимо грамотно составить договор найма, указать в договоре приемлемую сумму. В следующем году нужно подавать декларацию до 30 апреля и уплатить 13% налог с дохода.

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

С уважением, Суворова Виктория.

Добрый день, Андрей!

Какое значение имеет то, что договор закончился еще в феврале, а нового нет?

Договор продолжает действовать.

Согласно ч.2 ст.684 Гражданского Кодекса РФ

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Участковый обязательно понесет договор в налоговую?

Этого точно сказать нельзя. Во всяком случае ФНС неоднократно заявляла, что получает информацию от участковых о квартирах, сдающихся в наем.

Обязательно ли сейчас бежать в налоговую и сдаваться? Если да, то что им нести?

Нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ и заплатить налог до 01.07.2018 г… Решать, конечно, вам но определенная вероятность существует, что участковый сообщит в ФНС.

Как в дальнейшем заключать договор с квартирантами, чтобы избежать проблем?

1) Вы можете указать в договоре меньшую сумму платы за наем.

2) При заключении договора найма необходимо указать, что арендатор оплачивает коммунальные услуги согласно показаниям счетчиков, а арендодатель производит оплату коммунальных услуги  не зависящих от использования помещения (текущий ремонт, вывоз мусора, техническое содержание и т.д.). В противном случае компенсация стоимости коммунальных услуг тоже будет считаться вашим доходом и облагаться НДФЛ. Устно можно договориться, что коммунальные услуги оплачиваются в полном объеме.

Это следует из письма  ФНС  России от 17.04.2013 г. № 03-04-06/12985 оплата арендатором арендодателю содержания и текущего ремонта нежилого помещения облагается НДФЛ, так же как и оплата коммунальных услуг, размер которых не зависит от их фактического использования. У арендодателя не возникает экономической выгоды при оплате арендатором коммунальных услуг, размер которых зависит от их фактического потребления и фиксируется на основании показаний счетчиков.

Как налоговая может доказать факт получения денег от сдачи квартиры и неуплату налогов? Возможно ли это?

Можно взять выписку с вашего банковского счета из которой видно будет периодическое поступления денежных сумм от ваших квартирантов, в совокупности с договором найма это будет доказательством получения вами платежей за наем. Ваши  квартиранты могут дать свидетельские показания.