356 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

356 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Общие вопросы

Выбор ТСН в качестве УК

В нашем коттеджном поселке прошло собрание жильцов, которое утвердило вместо старой УК в качестве управляющей компании ТСН поселка. Протокол собрания в ГЖИ не отправлен, бюллютени люди подписывали не глядя, даже не поставив галки, был ли кворум - непонятно. Квитанции уже от ТСН приходят. Нарушена ли процедура? Распространяются ли нормы ЖК, относящиеся к МКД на ТСН?

03 Мая 2018, 11:50, вопрос №1984958
1000 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (3)

получен
гонорар
34%
Юрист - Андрей
9,9
Рейтинг Правовед.ru
21141
ответ
8192
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Апатиты
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Квитанции уже от ТСН приходят. Нарушена ли процедура? Распространяются ли нормы ЖК, относящиеся к МКД на ТСН?

Максим

Максим, добрый день! Положения ГК применяются и нежилым зданиям в принципе, а у Вас речь о жилых помещениях идет, в общем то основное условие это наличие общего имущества

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25
«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

41. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 — 48 ЖК РФ.
но вот что касается лицензирования деятельности то эти нормы касаются именно многоквартирных домов, оснований распространять их на коттеджные поселки нет, тем более что ТСЖ (по аналогии с ТСН) лицензия не требуется.  В целом вопросы решений собраний урегулированы главой 9.1 ГК

при этом, согласно ст. 181.4

2. Решение собрания не может быть признано судом недействительным по основаниям, связанным с нарушением порядка принятия решения, если оно подтверждено решением последующего собрания, принятым в установленном порядке до вынесения решения суда.

кроме того

4. Решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

03 Мая 2018, 12:04
q Отблагодарить
1 0
Максим
клиент, г. Москва
Имеет ли право ТСН выставлять квитанции с учетом того факта, что протокол о смене УК не был отправлен в ГЖИ? В протоколе голоса посчитаны по количеству жильцов (вне зависимости от площади), голос жильца с 5 сотками земли равен голосу жильца с 50 сотками, при этом крупнейшие землевладельцы участия в собрании не принимали.
03 Мая 2018, 12:13
9,9
Рейтинг Правовед.ru
21141
ответ
8192
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Апатиты
Общаться в чате
В протоколе голоса посчитаны по количеству жильцов (вне зависимости от площади), голос жильца с 5 сотками земли равен голосу жильца с 50 сотками, при этом крупнейшие землевладельцы участия в собрании не принимали.

Максим

тут сложность в том, что в случае с мкд вопрос о количестве голосов на общем собрании определяется согласно ст. 48 ЖК

3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его долев праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

а в случае с мкд доля эта определяется согласно ст. 37 ЖК

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площадиуказанного помещения.

и в случае с коттеджным поселком перенос данного принципа на площадь земельных участков не применим.  Что касается направления протоколов в ГЖИ то это касается именно мкд, в вашем случае если услуги фактически оказываются, ТСН заключены договоры с исполнителями, то оснований оспаривать выставленные квитанции в общем то нет. 

03 Мая 2018, 12:29
806
ответов
237
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

Добрый день Максим

Хотел бы добавить к ответу коллеги Власова Андрея. Что порядок выбора УК собственниками домов в коттеджном поселке не регламентирован, поэтому здесь можно применить законодательство по аналогии с МКД, я так же с этим согласен.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)

Статья 6. Применение гражданского законодательства по аналогии

1. В случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Поэтому на мой взгляд можно применять способ смены УК собственниками МКД закрепленный в ЖК РФ.

В настоящее время размещение решений и протоколов общих собраний собственников помещений в МКД в ГИС ЖКХ – это исполнение обязанности управляющего МКД по передаче контролирующему органу сведений, необходимых для осуществления надзорных мероприятий. Такая обязанность предусмотрена ЖК РФ. Ее неисполнение влечет административную ответственность по ст. 19.7 КоАП РФ (штраф для юридических лиц в сумме от 3 000 до 5 000 руб.).

Одновременно существует обязанность, установленная специальным законом о ГИС ЖКХ, размещать разнообразную информацию в данной системе (цель – предоставление заинтересованным лицам сведений о ЖКХ). В общем случае размещать информацию в ГИС надо с 01.07.2016, в отношении отдельной информации (о домах,  находящихся в управлении УК) – с 01.08.2015. Нарушение данной обязанности грозит более серьезными санкциями (см. ст. 13.19.2 КоАП РФ, штраф для УК – 30 000 руб.).

Для справки

С 1 августа 2015 года УК обязаны размещать в ГИС ЖКХ сведения о перечне МКД, находящихся в управлении, а также информацию об изменении этого перечня (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ, ч. 3 ст. 7 Федерального закона от 21.07.2014 № 255-ФЗ). Приказом Минкомсвязи РФ № 368, Минстроя РФ № 691/пр от 29.09.2015, вступившим в силу с 05.01.2016, было уточнено, что помимо размещения сведений непосредственно об МКД (адрес) в ГИС ЖКХ следует размещать протокол общего собрания собственников помещений в МКД, на котором принято решение о выборе УК, изменении, расторжении договора управления. Таким образом, определенная категория протоколов общих собраний уже публикуется в системе.https://www.audit-it.ru/articl...

Основываясь на этих нормах, все таки нужно подать информацию в ГЖИ.

Имеет ли право ТСН выставлять квитанции с учетом того факта, что протокол о смене УК не был отправлен в ГЖИ? В протоколе голоса посчитаны по количеству жильцов (вне зависимости от площади), голос жильца с 5 сотками земли равен голосу жильца с 50 сотками, при этом крупнейшие землевладельцы участия в собрании не принимали.

Согласно закона  имеет, поскольку есть решение общего собрания, если там есть нарушения то это не так важно если только кто-то, например прежняя УК не захочет обжаловать выбор новой УК. Поскольку собственники не против и квитанции уже приходят то наверное в интересах жильцов оплата предоставляемых уже услуг новой УК, но процедуру смены УК стоит завершить как это требует законодательство, дабы избежать штрафов.

03 Мая 2018, 12:49
получен
гонорар
33%
Юрист - Наталья
2577
ответов
1732
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Максим. Согласно ч.2 ст.181.1. ГК РФ

«Решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других — участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений».

«Решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества». — ч.1 ст.181.2 ГК РФ. В этой же статье перечислены требования к оформлению протокола:

«3. О принятии решения собрания составляется протокол в письменной форме. Протокол подписывается председательствующим на собрании и секретарем собрания.

4. В протоколе о результатах очного голосования должны быть указаны:
1) дата, время и место проведения собрания;
2) сведения о лицах, принявших участие в собрании;
3) результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;
4) сведения о лицах, проводивших подсчет голосов;
5) сведения о лицах, голосовавших против принятия решения собрания и потребовавших внести запись об этом в протокол.
5. В протоколе о результатах заочного голосования должны быть указаны:
1) дата, до которой принимались документы, содержащие сведения о голосовании членов гражданско-правового сообщества;
2) сведения о лицах, принявших участие в голосовании;
3) результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;
4) сведения о лицах, проводивших подсчет голосов;
5) сведения о лицах, подписавших протокол».

В силу ст.181.5 ГК РФ

«Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:
1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;
2) принято при отсутствии необходимого кворума;
3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;
4) противоречит основам правопорядка или нравственности».

Таким образом, если, например, кворум не соблюден, решение собрания ничтожно (т.е. недействительно вне зависимости от признания его таковым решением суда).

03 Мая 2018, 12:34
q Отблагодарить
1 0
получен
гонорар
33%
Юрист - Сергей
806
ответов
237
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

И думаю что в интересах новой УК проверить процедуру ее избрания, поэтому пусть проверит как оформлялось общее собрание, как составлены протокола и т.д. 

03 Мая 2018, 12:49
q Отблагодарить
0 0
Максим
клиент, г. Москва
Хотел бы все-таки уточнить. В коттеджном поселке кворум считается от числа собственников земельных участков или общей площади коттеджного поселка?
03 Мая 2018, 14:48
2577
ответов
1732
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате

Если следовать из буквального толкования ч.1 ст.181.2 ГК РФ, то кворум определяется по количеству собственников земельных участков (т.е. учитывается не количество голосов, которыми обладают собственники, а количество непосредственно участников гражданско-правового сообщества, т.е. собственников недвижимости).

03 Мая 2018, 15:00
9,9
Рейтинг Правовед.ru
21141
ответ
8192
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Апатиты
Общаться в чате
В коттеджном поселке кворум считается от числа собственников земельных участков или общей площади коттеджного поселка?

Максим

По числу членов ТСН либо собственников участков входящих в состав поселка (если он как то разграничен вообще), в таких случаях общее имущество в рамках ТСН именно оформляется, аналогии с ЖК не настолько далеко заходят т.к. нельзя сравнивать многоквартирный дом  с коттеджным поселком

03 Мая 2018, 15:04
Максим
клиент, г. Москва
Нюанс — общего имущества у членов ТСН нет. Вся инфраструктура в частной собственности у некого ООО.
03 Мая 2018, 15:44
9,9
Рейтинг Правовед.ru
21141
ответ
8192
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Апатиты
Общаться в чате
Нюанс — общего имущества у членов ТСН нет. Вся инфраструктура в частной собственности у некого ООО.

Максим

вот поэтому и нельзя параллели с ЖК в этой части проводить в том числе по определению количества голосов на общем собрании — если речь о членах ТСН то условно говоря — один член один голос вне зависимости от площади земельных участков,

03 Мая 2018, 15:47
Максим
клиент, г. Москва
Основная статья расхода ТСН — уборка и освещение дорог. Дороги в собственности у некого ООО, ТСН к ним никакого отношения не имеет, даже договора аренды нет. Насколько правомерно ТСН пытается взыскивать платежи за их содержание?
03 Мая 2018, 15:53
2577
ответов
1732
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате

В принципе, как таковое взимание платы собственником за пользование его имуществом законно. То есть владельцы земельных участков должны платить за то, что они пользуются этими дорогами. Но при отсутствии договора между ТСН и ООО Ваш вопрос вполне законен. На основании чего у собственников возникла обязанность внесения платы, причем в данном конкретном размере. Может, эти деньги вовсе не перечисляются ООО. Но думаю, в случае возникновения у Вас вопросов, ТСН и ООО быстренько состряпают соглашение об установлении сервитута, например.

03 Мая 2018, 15:58
806
ответов
237
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

Собственник дорог ООО Вы говорите Максим.

 Федеральный закон от 10.12.1995 N 196-ФЗ (ред. от 26.07.2017) «О безопасности дорожного движения»
Статья 12. Основные требования по обеспечению безопасности дорожного движения при ремонте и содержании дорог 

1. Ремонт и содержание дорог на территории Российской Федерации должны обеспечивать безопасность дорожного движения. Соответствие состояния дорог техническим регламентам и другим нормативным документам, относящимся к обеспечению безопасности дорожного движения, удостоверяется актами контрольных осмотров либо обследований дорог, проводимых с участием соответствующих органов исполнительной власти. 

2. Обязанность по обеспечению соответствия состояния дорог при их содержании установленным техническим регламентам и другим нормативным документам возлагается на лица, осуществляющие содержание автомобильных дорог.

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. 

Из этого следует, что ответственными за содержание автомобильных дорог являются их собственники

03 Мая 2018, 16:30
Максим
клиент, г. Москва
Дороги внутри поселка согласно кадастрового плана вообще под ИЖС. Если я правильно понимаю, с формальной точки зрения ТСН пытается с меня взыскать деньги за уборку чьего-то участка…
03 Мая 2018, 16:34
806
ответов
237
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

Максим а Вы простите (я мог не уловить из далога) кто, какая на Вас ответственность в этом всем? 

03 Мая 2018, 16:36
9,9
Рейтинг Правовед.ru
21141
ответ
8192
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Апатиты
Общаться в чате
Дороги внутри поселка согласно кадастрового плана вообще под ИЖС. Если я правильно понимаю, с формальной точки зрения ТСН пытается с меня взыскать деньги за уборку чьего-то участка…

Максим

Вот с этого и можно зайти оспаривая такие начисления. Если там действительно земельный участок с фактически неоформленными дорогами, то можно говорить о сервитуте, например, он также носит возмездный характер, но размер платы может определяться судом. УК взимает плату, в случае с МКД, за содержание ОБЩЕГО имущества, в случае с дорогами на участке для ИЖС ОБЩИМ имуществом не являющимся природа отношений уже несколько иная. А что с платежами за воду, ЭЭ, газ? Кто их выставляет? или изначально были прямые договоры заключены? Сети в поселке на кого оформлены?

03 Мая 2018, 16:40
806
ответов
237
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате
вот поэтому и нельзя параллели с ЖК

Андрей Власов

Оговорюсь. Естественно полной аналогии не будет,  много нюансов в коттеджном поселке, но сами принципы и порядок проведения собрания, составления протокола, выбор председателя и т.д. можно взять. А что делать если нет нормы?

Так же и по поводу извещения ГЖИ.

Ситуация то такова что услуги уже оказываются УК и приходят счета. Отказываться?

Возникает вопрос договор с новой УК подписывался? И кстати там в Договоре и должно быть определено за что УК отвечает (зона ответственности) и про дороги и про освещение и про вывоз мусора. 

Я не верно сделал вывод что есть Договор. оказывается его нет, тогда не понятно на основании чего действует новая УК. 

На мой взгляд нужно повторно собирать жильцов и проводить собрание. Обсудить нюансы и подписать Договор с УК. Дело за председателем, если он есть. 

03 Мая 2018, 16:25
Максим
клиент, г. Москва
В том-то и дело, что со старой УК договор есть, он не расторгнут. С ТСН никакого договора нет. А если мне старая УК дошлет квитанции? Придется второй раз платить…
03 Мая 2018, 16:31
806
ответов
237
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

Поймите если Договора с новой УК нет, то и обязательств нет. Платить тому с кем нет никаких отношений это деньги в никуда.

03 Мая 2018, 16:50
806
ответов
237
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

Максим я думал что старая УК уже Все не действует. Тогда, поскольку процедура смены УК не проведена (не проведена должным образом) тогда нужно ее провести и при этом оповещается УК старая, проводится собрание собственников земель, выбирается председатель, проходит голосование, обсуждение, составляется протокол, подписывается Договор с новой УК и тогда старая УК юридически прекращает свои полномочия. (Описал кратко)

03 Мая 2018, 16:35
806
ответов
237
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

А в связи с чем ТСН меняет УК?

03 Мая 2018, 16:39
806
ответов
237
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

Максим мне видится что нужно общее собрание ТСН с представителями ООО и УК (новой) и там  четко распределить обязанности, кто за что отвечает, составить необходимые договора, и должен быть юрист.

03 Мая 2018, 16:43
806
ответов
237
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

По поводу дорог, думаю взимание платы за пользование ими логично (средства идут и на уборку и содержание), но все это должно быть документально закреплено, в рамках Договора между ТСН, УК, в свою очередь УК должно составить Договор с ООО или напрямую ТСН и ООО.

03 Мая 2018, 16:51
806
ответов
237
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

Вы из ответов сейчас понимаете куда нужно двигаться и что делать? Ситуация запутана и в правовом отношении ни как не регламентирована. Ясность какая-то есть? 

03 Мая 2018, 16:55
Максим
клиент, г. Москва
Вероятно стоит прояснить свою ситуацию. В конце прошлого года группа активных жильцов нашего поселка решила взять власть в поселке в свои руки. Собрали кое-как собрание жильцов, создали ТСН, наделили его функцией УК, а старую УК «вытурили» ( правда те не очень-то и сопротивлялись). Все бы ничего, но эта группа активистов, избранная в Правление состоит из людей, не очень представляющих себе, что такое упраление бизнесом вообще, а УК в частности… Как иллюстрация — они подделали Устав ТСН, перераспределив полномочия от общего собрания к Правлению. Обсуждаются планы по взиманию дополнительных сборов с жильцов непонятно на какие цели и все в таком духе. Никаких смет, обосновывающих сумму коммунальных платежей нет, правовой основы для эксплуатации инфраструктуры (дорог, сетей, КПП и т.д.) нет — все это хозяйство в собственности у различных ООО, договоров аренды нет и не предвидится, зато платк за подключение к сетям товарищи собираются взимать. Сплошное дилетантство и волюнтаризм. Платить им у меня нет никакого желания, хотелось бы понять, как их аргументировано послать… С ресурсовиками у меня прямые договора.
03 Мая 2018, 17:28
806
ответов
237
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате
хотелось бы понять, как их аргументировано послать…

Максим

Требуйте договор между УК и ТСН. И при этом если Договор предоставят, то уточните кто председатель ТСН и где находится протокол общего собрания собственников о выборе УК, так же если есть ТСН то должен быть протокол создания ТСН, Устав ТСН и конечно свидетельство о регистрации ТСН в налоговой.

03 Мая 2018, 17:38
Максим
клиент, г. Москва
ТСН само осуществляет управлени поселком (по сути является УК)
03 Мая 2018, 17:41
9,9
Рейтинг Правовед.ru
21141
ответ
8192
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Апатиты
Общаться в чате
они подделали Устав ТСН, перераспределив полномочия от общего собрания к Правлению.

Максим

тут можно говорить об оспаривании таких решений ввиду того, что ряд вопросов решается исключительно общим собранием участников ЮЛ, в данном случае членов ТСН. Это прямо следует из ч. 1,2 ст. 123.1 ГУ, ч. 2 ст. 65.3 ГК, в том числе изменение устава это исключительная компетенция ОС + годовая отчетность, ревизионная кеомиссия — все это вопросы исключительной компетенции ОС которые не могут быть переданы правлению

03 Мая 2018, 17:45
806
ответов
237
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

В конце концов Вы может подать жалобу в Жилищную инспекцию о не правомерном сборе средств. Она может провести проверку всех документов ТСН на предмет законности сбора денежных средств.

03 Мая 2018, 17:41
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

356 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут