Как передать ребенку право на квартиру так, чтобы он смог получить ее, но я не осталась на улице?

Добрый день,

подумываю, как бы передать своему ребенку право на квартиру, таким образом, чтобы он смог гарантировано получить ее, однако не хотелось бы и остаться на улице в случае чего. Дарственная - самый простой вариант: платить налоги не нужно (т.к. это мой сын), можно вроде бы и без нотариуса оформить да и в целом там вроде бы не более 2 тр стоимость все процедуры...однако, после этого я теряю всякую защиту от того, что мой ребенок продаст квартиру, а новый собственник, т.к. не является моим родственником спокойно выпишет меня от туда.

Поэтому рассматриваю ренту с пожизненным содержанием, есть несколько вопросов, не могли бы по пунктом пояснить, уважаемые юристы:

1) Правильно понимаю, что рента не может быть без условий и платежей?

2) Читал, что минимальный платеж по ренте должен быть не менее 2х минимальных окладов и с этих платежей мне прийдется платить еще 13% государству, это так?

3) Еще есть договор пожизненного содержания с иждивением, там вроде бы деньги напрямую не уплачиваются, но есть давольно смутное определение "В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения" т.е. он как бы должен покупать продукты, лекарства и проч. на сумму равной двум прожиточным минимумам?

4) Другие дети могут оспорить выполнение обязательств прописанных в договоре ренты или только я?

5) Какие платежи нужно будет выполнить для регистрации сделки? читал, что нотариусу, помимо платежа еще какой-то процент от сделки идет, это так?

И еще вопрос вне ренты: как проще передать конкретному ребенку собственность, чтобы гарантировано она досталась ему, а не другим детям (все уже взрослые) и при этом и самому не остаться, простите, "без штанов"?