1. Возможна ли продажа объекта недвижимости №1 без выделения доли детям, чтобы не проходить опеку, а доля детям будет выделена во втором объекте (большим по площади)?
Добрый день, Дмитрий!
Юридически такая продажа не является правильной, поскольку Вы приобретали жилое помещение с использованием материнского капитала, а значит Вы обязаны учитывать положения ч.4 ст.10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», где установлено:
4. Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Соответственно, не выполнив указанное требование Вы нарушите закон.
Кроме того до продажи имущества, находящегося в ипотеке Вы должны получить у кредитора согласие на такую продажу.
Вместе с тем, на практике такое действительно случается и граждане, нарушая закон действительно продают имущество, приобретая другое. Если права ребенка в итоге не пострадают, то скорее всего никто Вам никаких претензий предъявлять не будет.
Но правильным тут все-таки является выделением долей детям, а потом получение согласие опеки на продажу имущества детей, которое Вы обязаны получить в силу ст. 60 СК РФ и ст. 37 ГК РФ.
2. Как юридически правильно это оформить (нотариальное обязательство о выделении долей детям во втором объекте недвижимости подойдет)?
Не думаю, что Вам удастся применить такое обязательство официально. Должностные лица ни за что не одобрят действия в обход закона. Что до нотариуса, то он оформит любое подобное соглашение в том случае, если в его тексте не будет явного нарушения закона.
3. На каком этапе во втором объекте выделяется доля детям (после погашения ипотеки)?
Если будете долго ждать — рискуете тем, что возбудят уголовное дело по ст. 159.2 УК РФ. К тому же Верховный суд РФ однозначно высказался по поводу того, что для выделения долей детям согласия кредитора-залогодержателя в рамках ипотечного договора не требуется.
Исходя из вышеизложенного, на эти ответы можно ответить только с приставкой: «Если ПФР ничего не узнает и не будет задавать вопросов».
На самом деле довольно велика вероятность, что в пенсионном фонде на ваши действия не обратят внимание.
Тогда действительно вам нужно сделать нотариальное обязательство по выделению долей в новой квратире и выделить их после снятия ипотеки
Но опять же повторюсь, это все равно будет нарушением, но так по крайней мере возможно будет сгладить последствия
Спасибо за ответ! С ПФР все более-менее понятно, а как на эту ситуацию посмотрит Росреестр и риэлторские агентства при продажи первого объекта (т.е. если доли в нем не будут выделены)?