Добрый день! Планируем приобрести квартиру без отделки в г.Пушкин, застройщик предлагает данный ДДУ. Какие в нем есть подводные камни и слабые места? Заранее спасибо за ответы! Шаблон договора прикрепляю.
Также приложение о передачи персональных данных, все ли должны подписывать их?
Еще раз добрый день. Сегодня написал менеджеру застройщика с просьбой изменить позиции договора, на что мне ответили, что ни один юрист такие вопросы бы не задал. Договор долевого участия дублирует 214 фз и застройщик туда не может вписать пункты противоречащие этому закону, ровно как и нет смысла вписать весь 214 фз в договор, так как это по умолчанию.
А вообще менять шаблон не возможно.
Помимо того, что шаблон договора передан в росреестр, и изменение его приведет лишь к тому что вам не зарегистрируют договор, так же договор долевого участия участия лишь дублирует пункты 214 ФЗ.
плюс, отказ по каждому пункту. Т.е. получается, что я не имею возможности никак внести изменения в дду? насколько велика опасность этих слабых мест для меня как дольщика? (по аккредитиву не увидел, что должен оплатить заранее)
квартира без отделки, дом уже построен под крышу (письмо и ответ в прикрепленном файле)
Здравствуйте
1 — так как договор подписывают по доверенности- обязательно эту доверенность проверьте на эти полномочия и возьмите копию заверенную печатью застройщика себе как приложение к договору.
Советую проверить как идет стройка- по п. 1.4 в конце октября этого года дом уже должен быть полностью готов.
п. 3.1.1. — добавить слова о том что организация должна быть в СРО.
Они пишут о лицензии, но на строительство лицензии давно отменены. Либо они имеют в виду что то иное- тут надо у них это узнать.
п. 3.1.9 — там речь об информационной системе для удобства работы между вами и застройщиком. В принципе это не плохо но надо уточнить платно ли это или бесплатно — и прописать этот момент в договоре.
Причем цена должна быть так же в договоре если это платно.
п. 3.2.5- вы должны уплатить пени и штрафы до приемки квартиры- на самом деле этот пункт лучше убрать так как эти вещи друг от друга не зависят.
п. 4.3 и 4.4. очень спорные — отклонение тут важно какое, насколько серьезное — при серьезном- вы по закону праве с ними просто договор расторгнуть и требовать деньги обратно.
Статья 9. Расторжение договора
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
п. 4.6- смотрите внимательно- если отклонение по метрам будет более чем на 1 метр- то вы или должны доплатить будете разницу, либо вам вернуть часть денег.
Иван, добрый день! По п. 2.6.1 по поводу аккредетива. Он открывается на условиях дольщика, но по факту с вероятностью 99,9 в банке вам предложат вариант который в качестве условия закрытия аккредетива предусматривает предоставление застройщиком вместо документов, подтверждающих регистрацию договора ( а по закону привлечение средств возможно только после регистрации договора), документы подтверждающие подачу документов на регистрацию договора. Это незаконная но повсеместная практика т.к. застройщики не хотят ждать пока заригистрируют договор (это как правило 1-2 месяца)
п. 4.12 хотя в договоре и указаны конкретные отделочные материалы застройщик вправе изменить их марку, цвет и т.д. без согласия с дольщиком при это такое изменение не будет считаться ухудшение качества, очень спорный пункт, как и п. 4.13 — изменение дома, в том числе этажности.
В остальном в общем то стандартные условия определенные 214-ФЗ
Иван, здравствуйте.
В первую очередь стоит проверить полномочия подписанта договора. Далее по пунктам.
п. 1.6. предусматривает снятие ответственности с Застройщика за дефекты, появившиеся при нарушении строительных и градостроительных регламентов. Предполагалось, видимо, нарушение итаковых покупателем, но это в пункте не указано.
п 2.6.3. требует от вас внесения денег на счёт застройщика вручную, если он не сможет получить аккредитив по причинам, вызванным ДЕЙСТВИЯМИ ДОЛЬЩИКА. Это нужно конкретизировать, так как вы можете, к примеру, не подписать акт приёма-передачи из-за неудовлевторительного состояния квартиры, а аккредитив застройщику из-за этого не перечислят.
Если он сам не успеет снять аккредитив — у вас неделя, чтобы выплатить ему деньги вручную. Дальше — просрочка. Срок стоит как минимум увеличить.
2.6.4. — если банк сомневается в подлинности документов, вы обязаны всё ему подтвердить за ОДИН РАБОЧИЙ ДЕНЬ. Срок стоит увеличить.
2.9. — если договор не зарегистрирован, у вас неделя чтобы оплатить деньги вручную.
3.1.7. — передать вам квартиру по акту обязаны только в апреле 2019 года
4.2. — если вы не подписываете акт, Застройщик может его подписать в одностороннем порядке. Это следует убрать.
4.6. — если площадь будет отклоняться от заявленной, с вас могут потребовать доплату.
4.13. — если застройщик изменит проект квартиры — это не считается существенным нарушением договора.
Что касается приложения по персональным данным - у вас не обязаны спрашивать согласия на обработку персональных данных, необходимых для заключения договора. При этом в приложении вы, к примеру, разрешаете отправлять ваши данные в Финляндию, хотя по закону они должны храниться в РФ. Не совсем понятно в чём цель такого объёмного согласия, с предоставлением возможности передавать ваши персональные данные всем афиллятам застройщика.
Добрый день, Иван.
Вот здесь есть нарушение:
1.6 Гарантийный срок на Квартиру составляет 5 (Пять) лет. Течение гарантийного срока начинается с даты подписания уполномоченным органом разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию.
Гарантийный срок по закону исчилсяется со дня передачи квартиры либо иного момента, когда квартира уже передана дольщику (это можно предусмотреть договором), а не с момента подписания разрешения:
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской ФедерацииСтатья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Вот пример из практики признания аналогичного условия незаконным:
Обратите на это внимание застройщика, потому что это уже административная ответственность. При том если обратятся все дольщики, то ответственность будет отдельно по каждому договору:Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 16.11.2016 по делу N 33-15495/2016
Условиями договора, заключенного между сторонами, предусмотрено, что гарантийный срок исчисляется со дня ввода в эксплуатацию объекта долевого строительства и действует в течение пяти лет (п. 1.3).
По мнению судебной коллегии, с учетом анализа приведенных выше правовых норм, указанное выше условие договора не соответствует закону и нарушает права участника долевого строительства как потребителя, поскольку фактически уменьшает гарантийный срок, в течение которого участник имеет право предъявлять застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, а именно на период со дня ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию до дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в связи с чем, данное условие договора как нарушающее права потребителя является ничтожным вне зависимости от того, заявлялось ли такое требование суду, и не может быть применимо в сложившихся правоотношениях.
При таком положении, гарантийный срок следует исчислять с момента передачи потребителю объекта долевого строительства, то есть с <дата> — с даты подписания акта приема-передачи, следовательно, гарантийный срок на момент обращения в суд не истек.
Статья 14.8 КоАП Нарушение иных прав потребителей
2. Включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей, — (в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 363-ФЗ)
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.
По поводу согласия на обработку персональных данных. Ничего страшного там нет, к тому же Вы в любом случае можете отозвать это согласие в одностороннем порядке:
Федеральный закон от 27.07.2006 N 152-ФЗ
Статья 9. Согласие субъекта персональных данных на обработку его персональных данных
«О персональных данных»
2. Согласие на обработку персональных данных может быть отозвано субъектом персональных данных.
Добрый день!
Хотелбы вам дать информацию для размышления касательно данного застройщика не касаясь вашего вопроса.А именно обратите внимание на количество дел которые рассматриваются в судах Санкт-Петербурга в отношении данного застройщика. Обратите внимание, что присутствует и значительно количество дел о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства
https://primorsky--spb.sudrf.r...
http://spb.arbitr.ru/cases/cca...
Возможны дела и в других судах по месту жительства истцов поэтому стоит задуматься над тем стоит ли вообще заключать договор с данным застройщиком
С уважением Александр
обратить внимание на 5% изменения площади- закон это допускает конечно- не более 5%, но иногда в договорах пишут- 1-2-3-% например
п. 2.1.6- по аккредитиву- смотрите внимательно эти условия- чтобы застройщик деньги получал только после того как у вас регистрация сделки в росреестре пройдет- регистрации договора так сказать.
п. 4.10 — незаконен- уступку права требования вы можете делать только своему желанию- не спрашивая об этом застройщика.
п. 4.12
довольно опасен — какие потом там будут материалы и какая в итоге окажется отделка- большой вопрос.
п. 4.13- этажность не считают существенным условием- на мой взгляд это не так и лучше бы это удалить.
п. 6.2 не очень хороший
выделенное лучше сразу удалить.
Нотариальная доверенность в общем то имеет смысл если вы хотите им поручить регистрацию договора.
В договоре не указан суд на случай спора- это не плохо- по ст 17 закона о защите прав потребителей вы можете сами выбрать суд- по месту вашего жительства или например ответчика.