Налоги по договору мены

Здравствуйте, Светлана!

При обмене имуществом действую те же правила, что и при купле-продаже, то есть вы одновременно выступаете продавцом (по отношению к своей квартире) и покупателем (по отношению к приобретаемой квартире). Поэтому необходимо учитывать, что после регистрации права собственности не прошли 3 года, и вы будете обязаны подать декларацию и уплатить налог.

По налогу возможны два варианта.

1. Заплатить налог с суммы, в которую вы оцените свою квартиру, но превышающей 1 млн. рублей. Например, оценили в 1,5 млн. рублей, налог заплатите с 500 тыс. рублей.

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

2. Исчислить налог с разницы между ценой, которая была указана в договоре мены при получении квартиры, и ценой, которую вы укажите в договоре мены при предстоящем обмене квартиры. Если последняя цена будет равна или будет меньше первой цены — налог платить не надо.

2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Светлана, добрый день!

Согласно п. 5 ст. 217.1. НК РФ

в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.

Т.е. Вы можете указать в договоре стоимость квартиры на свое усмотрение. И если она будет менее кадастровой стоимости умноженной на 0.7, то налог будет исчисляться от этой стоимости.

Здравствуйте, Светлана.

Доход, по договору мены, будет определятся как стоимость полученной вами квартиры по этому договору, этот доход вы можете уменьшить на стоимость квартиры, которую вы передали по договору мены в 2015 году. Разница между этими двумя стоим остями и будет облагаться НДФЛ. Если стоимость квартиры переданной в 2015 году менее 1 млн. руб. то вы можете вместо того, чтобы учитывать эту стоимость, применить налоговый вычет в размере 1 млн. руб. Стоимость вы можете указать любую, но нет смысла указывать ее ниже, чем 70% от кадастровой стоимости, потому что ваш доход будет оцениваться налоговой не ниже этой стоимости.

п.5 ст. 217.1 НК РФ:

5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Не можем определиться с суммами в договоре, чтобы уменьшить налоги. Может подскажите как поступить? Заранее спасибо!

Светлана

Светлана, добрый день! Поправлю коллег в части применения к вашей квартиры положений ч. 5 ст. 217.1 НК. Согласно ст. 4

Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ
«О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации»

3. Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1статьи 217, статьи 217.1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

у Вас как понимаю из вопроса квартира приобретена в собственность до указанной даты, соответственно ставить цену своей квартиры Вы можете любую, но тут Вы скорее поможете соседу т.к. чем меньше цена вашей квартиры тем меньше у него доход. В вашем случае если цену ставить реальную Вы вправе уменьшить доход от продажи (а в договоре мены в целях НК есть два продавца и два покупателя фактически) на сумму расходов на приобретение вашей квартиры. Расходом при этом будет цена отчужденной городу квартиры. Если в том договоре мены нет цены, но указано что квартиры признаны равными по стоимости, размер расходов на приобретение можно определить на основании отчета оценщика стоимости полученной от города квартиры на момент заключения договора мены и на эту сумму уменьшить доход от продажи (в рамках этого договора мены) вашей квартиры

Письмо Минфина России от 25.07.2017 N 03-04-05/47384

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и сообщает, что согласно Регламенту Министерства финансов Российской Федерации, утвержденному приказом Министерства финансов Российской Федерации от 15.06.2012 N 82н, в Министерстве не рассматриваются обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Вместе с тем в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняем следующее.
Из обращения следует, что налогоплательщик планирует продать квартиру, полученную им в 2015 году по договору мены вследствие сноса ветхого жилья. При этом в договоре мены не была указана стоимость обмениваемого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 567 Гражданского кодекса по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
Пунктом 2 статьи 567 Гражданского кодекса установлено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30 Гражданского кодекса), если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
На основании пункта 1 статьи 568 Гражданского кодекса, если стороны не указали в договоре мены иное, квартиры, подлежащие обмену, признаются равноценными и, следовательно, отсутствие условия о цене не является основанием для признания такого договора мены незаключенным.
Согласно пункту 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах.
Вместе с этим согласно подпункту 1 пункта 1 и подпунктам 1 и 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса при продаже имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, либо вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Таким образом, при продаже квартиры, полученной по договору мены и находившейся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме, полученной налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартиры, но не превышающей в целом 1 000 000 рублей, либо вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить доходы от продажи указанной квартиры на сумму произведенных расходов, связанных с ее приобретением. В расходы, связанные с приобретением квартиры, включается рыночная стоимость обмениваемой квартиры на дату совершения мены.
Рыночная стоимость обмениваемой квартиры может быть установлена оценщиком, осуществляющим оценочную деятельность в рамках Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».