Добрый день.
В Собственности брата квартира. Он единоличный собственник 6 лет. Он хочет мне подарить 1/3 доли квартиры.
По звонку в Росреестре сообщили, что в данный момент ЕДИНОЛИЧНЫЙ собственник не может продать/подарить долю в квартире. Только путём размежевания квартиры (чего брат не хочет)
Вопрос: верно ли я понимаю, что вариант получения 1/3 доли через дарственную - невозможен?
верно ли я понимаю, что простое выделение доли через дарственную/куплю-продажу — невозможно?
Здравствуйте, Евгений!
По всей видимости, в Росреестре вводят в заблуждение.
Квартира нельзя размежевать, это ведь не земельный участок.
У собственника имущества (в том числе, и квартиры) есть право распоряжаться им, включая и отчуждение не всего имущества, а только лишь доли в праве собственности на него.
В силу ст. 209 Гражданского кодекса РФ:
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
А согласно ст. 244 ГК РФ:
1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
Полагаю, что Ваш брат вполне вправе подарить Вам 1/3 долю в праве собственности на квартиру. Законных препятствий для этого я не вижу.
Поддерживаю предыдущий ответ. Множество людей дарит доли квартире, без выдела этой доли в натуре (видимо это подразумевалось под «межеванием»). Оформляете договор обязательно у нотариуса, можете в договоре определить порядок пользования им этой долей..
Ваш Реестр «не подетски мудр».
На самом деле ваш брат имеет право подарить вам либо иному лицу долю, т.к. право собственности в данном случае ничем не ограничено и основывается на ст. 209 ГК РФ, т.е. на полномочиях собственника.
К нотариусу при дарении доли от целой квартиры обращаться не нужно.
В приведенной Берестовым Сергеем статье 42 указано на доли множества собственников, а не на распоряжение квартирой. Неверное толкование статьи. И на практике это также проверено уже.
К нотариусу обращаются только в том случае, если бы ваш брат был бы сособственником в квартире, т.е. если бы кроме него были бы еще сособственники.
Здравствуйте, Евгений!
зачем нотариус? Это же близкий родственник
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 28.02.2018) «О государственной регистрации недвижимости»
Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество
1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению
Как видно, из этой статьи, для родственников исключений нет. Но, нотариальное удостоверение предусмотрено, если в квартире несколько собственников.
В росреестре Вам не правильно объяснили, вероятно потому что вопрос был неверно сформулирован.
Ваш брат имеет право подарить Вам 1/3 доли в квартире (без выделения этой доли).
Что касается родственных отношений. Поскольку Вы являетесь близкими родственниками, при заключении договора дарения не придётся оплачивать налог с дарения 1/3 доли. А вот, если бы Вы не были близкими родственниками, то в этом случае пришлось бы заплатить налог.
вот выше скоре всего прозвучало верное истолкование закона Росреестром:
Вообще такое мнение на практике существует (что единоличный собственник объекта не может распорядиться только долей в праве собственности на него, создав тем самым общую собственность на неделимую вещь).
Основано оно на том, что в п. 4 ст. 244 ГК РФ сказано о том, что общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. А общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
То есть квартира относится к неделимым вещам. Поэтому создать общую собственность на неё в результате договора нельзя.
Сторонники такого мнения предлагают в Вашем случае подарить, к примеру, квартиру двум лицам (в этом случае возникновение у них общей собственности будет законно), а затем один из них может уже свою долю в праве на квартиру продать (или подарить, или иным образом произвести отчуждение) Вам.
Получается, что в этом случае Росреестр откажет в регистрации сделки. Какие действия в этом случае?
Евгений, дело в том что здесь и речь, о том, что собственник не может распорядиться долей создав при этом общую собственность, но при этом он может распорядиться долей в квартире, создав при этом общую долевую собственность. То есть первый вариант общая собственность без определения долей, поэтому он и не может её создать, поскольку будет передавать долю, в результате чего на квартиру создаётся общая долевая собственность. Росреесстр Вам не откажет. Вам необходимо грамотно подготовить договор дарения, обратившись к любому специалисту (юристу, можно на прововеде), и обращаться в росреестр для проведения регистрации перехода права на долю в квартире.
Здравствуйте, Евгений!
Я считаю, что нотариус в данном случае не нужен несмотря на то, что будет дариться доля, так как это правило касается долевой собственности, то есть когда квартира на момент сделки уже разделена на доли и одну из долей дарят. Если собственник один, квартира на доли не разделена, дарение доли не требует нотариального оформления. Именно об этом говориться в статье 42, которую привел коллега.
Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество
1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.
Когда собственник один, нет общей собственности, поэтому нотариус не нужен.
спасибо за ответы, но вопрос прежде всего касался верности трактования закона росреестром в следующем ключе:
вот выше скоре всего прозвучало верное истолкование закона Росреестром:
Вообще такое мнение на практике существует (что единоличный собственник объекта не может распорядиться только долей в праве собственности на него, создав тем самым общую собственность на неделимую вещь).
Основано оно на том, что в п. 4 ст. 244 ГК РФ сказано о том, что общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. А общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
То есть квартира относится к неделимым вещам. Поэтому создать общую собственность на неё в результате договора нельзя.
Сторонники такого мнения предлагают в Вашем случае подарить, к примеру, квартиру двум лицам (в этом случае возникновение у них общей собственности будет законно), а затем один из них может уже свою долю в праве на квартиру продать (или подарить, или иным образом произвести отчуждение) Вам.
Получается, что в этом случае Росреестр откажет в регистрации сделки. Какие действия в этом случае?
Евгений, добрый день. К мнению коллег, изложенных ранее, с которым в целом я согласен, добавлю свое видение ситуации и то, как Вам нужно будет поступать в данном случае.
1. Я считаю, что Росреестр приостановит регистрацию перехода права собственности, сославшись на
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 28.02.2018) «О государственной регистрации недвижимости»
Статья 26. Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав
1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:
4) право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом;
и как Вы и указали
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)
Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности
4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
Практика приостановок Росреестром регистрации по указанным основаниям существует уже достаточно давно( с момента выражения гос.позиции о недопущении дробления недвижимости). Поэтому к отказу Вам нужно быть готовым.
2. Мое мнение- данный отказ будет незаконным, поскольку нарушает право собственника на реализацию своего имущества в том виде, в котором он желает — ст.209 ГК, на которую указали коллеги, а так же
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)
Статья 421. Свобода договора
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Иными словами, я считаю, если нет прямого запрета на совершение действий в законодательстве, а прямого запрета нет, то действия разрешены.
При этом замечу, что существует и иная точка зрения, более академическая, в соответствии с которой ч.4 ст.244 ГК должна применяться буквально — есть целая вещь, значит нет доли. Нет доли — значит отчуждать долю нельзя.
Судебная практика пока стоит на той стороне, что поддерживаю я, и которая отвечает Вашим интересам.Во всяком случае множество решений судов разных субъектов РФ в 2017г. были вынесены исходя именно из этой позиции. Отчуждать долю единоличному собственнику возможно. Посмотрите например апелляционное определение Смоленского областного суда -
№ 33а-3618/2017
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
3 октября 2017 года г. Смоленск
Судебная коллегия по административным делам Смоленского областного суда в составе:
рассмотрела в открытом судебном заседании в апелляционном порядке административное дело по административному исковому заявлению… о признании действий государственного регистратора незаконными, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию прав, по апелляционной жалобе Управления Росреестра по Смоленской области на решение Смоленского районного суда Смоленской области от 18 июля 2017 года.
.....
установила:
… обратились в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее — Управление Росреестра по Смоленской области) о признании незаконным решения от 31 мая 2017 года о
приостановлении государственной регистрации перехода права, права общей долевой собственности… о возложении на ответчика обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права, права общей долевой собственности истцов на вышеуказанную квартиру, возникших на основании договора дарения 1/2 доли в праве общей долевой собственности от 30 мая 2017 года, заключенному между истцами .....
Решением Смоленского районного суда Смоленской области от 18 июля 2017 г. административный иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Смоленской области ставит вопрос об отмене судебного решения и принятии нового — об отказе в удовлетворении административного иска, указывая… а такжео невозможности создания общей долевой собственности единоличным собственником путем отчуждения доли в праве на него.
Проверив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
...
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что у административного ответчика не имелось законных оснований для приостановления государственной регистрации перехода права собственности, права собственности на долю в вышеуказанной квартире, поскольку действующим законодательством запрет на создание общей долевой собственности единоличным собственником путем отчуждения доли в праве на неделимую вещь не установлен.
С такими выводами суда судебная коллегия соглашается ввиду следующего.
В силу п. 4 ст. 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
Исходя из положений данной нормы, в случае отчуждения двум или нескольким лицам собственником неделимой вещи либо имущества, которое не подлежит разделу в силу закона, возникает право общей собственности на неделимое имущество.При этом запрета на создание общей долевой собственности единоличным собственником путем отчуждения доли в праве на неделимую вещь не содержится.
В этом случае в соответствии со ст. 244 ГК РФ из индивидуальной собственности возникает право общей долевой собственности на неделимое имущество, при этом его характеристики не меняются.
Невозможность раздела имущества в силу закона либо выдела в натуре доли из имущества не может, исходя из приведенных норм, ограничивать собственника в праве распоряжаться своей собственностью, в том числе, путем отчуждения долей в праве собственности на это имущество при неизменности его содержания (назначения). Иное противоречит конституционному принципу (ч.2 ст.35 Конституции РФ) и содержанию ст.209 ГК РФ.
В силу ст.209 ГК РФ собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Руководствуясь ст.ст.309,311 КАС РФ, судебная коллегия
определила:
решение Смоленского районного суда Смоленской области от 18 июля 2017г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Росреестра по Смоленской области — без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Дополнительные решения и судебную практику по подобным делам сможете найти сами в интернете. Ее немало.
3. Таким образом, в случае получения уведомления Росреестра о приостановлении регистрации( а на мой взгляд шансы на его получение -99%), Вам необходимо будет обратиться с административным иском в суд в порядке КАС о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности и обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности.
4.По нотариусу поддержу тех коллег, что считают ненужным обращение к нему. В качестве примера приведу опять же пример из судебной практики -
Судья И. В. Ершова Дело № 33а-7118/2017
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
12 июля 2017 года г. Барнаул
Судебная коллегия по административным делам Алтайского краевого суда в составе:....
Установила
....
ДД.ММ.ГГ всеми участниками сделки были получены уведомления о приостановлении государственной регистрации. Мотивом приостановления явилось несоответствие формы договора закону, а именно отсутствие нотариального удостоверения.
Считает, что в данном случае договор не требует нотариального удостоверения, поскольку она является единственным собственником имущества, других собственников нет, т.е. в отношении вышеназванных объектов недвижимости не установлен режим общей собственности…
Решением Поспелихинского районного суда от 27 апреля 2017 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
......
Признавая решение о приостановлении регистрации соответствующим закону, суд исходил из того, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (кроме земельных долей), в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.
При этом суд не учел, что исходя из положений статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), определяющей понятие и основания возникновения общей собственности, на праве общей собственности может принадлежать то имущество, которое находится в собственности двух или нескольких лиц. Имущество может находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (часть 2 ст.244 ГК РФ).
Согласно пояснениям административного истца и представителя административного ответчика, право собственности на отчуждаемое имущество зарегистрировано только за .....
Каких-либо иных сведений о том, что в данном случае отчуждаются доли в праве общей собственности, материалы дела не содержат.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что решения о приостановлении регистрационных действий приняты Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю по Алтайскому краю (Поспелихинский отдел) законно.
Ввиду вышеизложенного решение суда подлежит отмене, оспариваемые решения о приостановлении регистрации – признанию незаконными.
....
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Поспелихинского районного суда от 27 апреля 2017 года отменить и принять по делу новое решение.
Административные исковые требования… удовлетворить.
Признать незаконными решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (Поспелихинский отдел) от ДД.ММ.ГГо приостановлении государственной регистрации.
....
Председательствующий
Судьи
https://kraevoy--alt.sudrf.ru/...
С уважением Евгений Беляев
Коллега верно указала, что такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Как указано в статье 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:
спасибо за ответ. Под размежеванием я конечно же имел ввиду выделение натуральной доли ( сотрудником кадастра).
Однако три звонка в Росреестра разным специалистам дали следующее понимание проблемы: именно единоличное владение не даёт возможности в выделение идеальной доли. И мне предложили вариант только с выделением натуральной доли. Хотелось бы иметь более точный ответ