Долевое участие в квартире под ипотекой

Здравствуйте,  Никита.

У Вас не ДДУ, так как речь идет не о строящейся квартире.  

Вы приобретаете квартиру совместно в рассрочку с разделением на доли.

Указанные Вами обязательства о внесении Вами средств отдельно можно указать в договоре.  В договоре укажите, что Вы приобретаете квартиру в долевую или совместную собственность, что вносимые Вами средства соответствуют размеру Вашей доли в квартире.

Гражданский кодекс

Статья 245. Определение долей в праве долевой собственности
 
1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Налог Вы будете уплачивать после оформления права собственности в Росреестре соразмерно своей доли в праве собственности.

Договор купли-продажи оформляется сразу, тем более, если средства (часть средств) вносятся с использованием займа.

Квартира будет в залоге у банка до погашения займа?  

Вы в каких долях приобретаете квартиру?  В равных?

С уважением!   Г.А.  Кураев

Добрый день, Никита!

Как верно заметил коллега, у Вас не ДДУ, а просто кредит на покупку вторичного жилья. То что у Вас стаж полгода ещё не значит, что Вы не можете быть созаёмщиком, эта кредитная политика Банка.

Как себя обезопасить при первоначальном взносе — можете оформить договор займа между Вами (например деньги вносит Ваша подруга и даёт Вам расписку, что взяла у Вас деньги в счёт первоначального взноса на покупку такой то квартиры).

Далее, Вы вносите денежные средства, где в квитанции будут указаны именно Ваши (или если надо её) ФИО. Таким образом, подтверждение платежными документами где будет фигурировать ФИО плательщика даёт в случае спора основания для признании доли в квартире соразмерно платежам (взносам).

Налог на имущество Вы будете платить на общих основаниях с момента регистрации права собственности за Вами.

1. Как оформить первоначальный взнос, так чтобы потом это можно было учесть в договоре долевого участия на квартиру ?

Никита

Здравствуйте. Для начала — у Вас не ДДУ, Вы просто приобретаете квартиру на вторичном рынке, уже построенную. Насколько я понял, Вы хотите чтобы девушка взяла ипотеку и оформила на себя квартиру и при этом одновременно продала Вам долю в ней?

Теоретически это возможно сделать следующим образом. Она оформляет приобретение квартиры на себя, А Вы с ней заключаете предварительный договор купли-продажи доли (допустим половины) и вносите ей задаток. После того как квартира будет выкуплена полностью и ипотека завершится досрочно, вы заключаете с ней основной договор. 

Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

2. Как оформить досрочное погашение ипотеки, чтобы при этом сумма денег, внесенная мной, также учитывалась в договоре долевого участия ?

Никита

Там возможно будет оформить передачу денег краткосрочным займом, а потом возвратом.

3. Будет ли при оформлении долевого участия взиматься налог? (т.к фактически мне продают долю от квартиры)

Никита

Это не очень понятно. Налог взимается с лица, получившего доход. Что Вы имеете в виду? Если Вы имеете в виду продажу доли, то действительно там возникнет у девушки-продавца налог. Но все зависит от суммы, если она менее миллиона, то можно сделать налоговый вычет в размере миллиона и налог не возникнет или возникнет с разницы между стоимостью доли и миллионом вычета.

4. В какой момент оформлять договор долевого участия (т.к квартира будет находится по закладной «у банка») ?

Никита

При заключении предварительного договора, можно будет определить дату заключения основного договора моментом погашения ипотеки.

Никита, добрый день! 

1. Как оформить первоначальный взнос, так чтобы потом это можно было учесть в договоре долевого участия на квартиру ?

В данном случае речь идет не о долевом строительства, а приобретение квартиры в долевую собственность по 1/2 доли каждому в рассрочку. 

Статья 244 ГК РФ  Понятие и основания возникновения общей собственности
 1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

2. Имущество может находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Это делается отдельным пунктом, где пишется, что Покупатели вносят конкретную сумму Покупателю для приобретения квартиры- это и считается первоначальным взносом. 

2. Как оформить досрочное погашение ипотеки, чтобы при этом сумма денег, внесенная мной, также учитывалась в договоре долевого участия ?

Это оформляется не в договоре купли-продажи, а в договоре кредитования.

Данное условие обычно прописывает банк и никаких проблем не будет. Для полного анализу прошу Вас выложить кредитный договор.

3. Будет ли при оформлении долевого участия взиматься налог? (т.к фактически мне продают долю от квартиры)

Как только Вы оформите долю в собственности, то  обязаны будете заплатить налог на недвижимость. 

Статья 400 НК РФ. Налогоплательщики

Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе — налогоплательщики) признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

4. В какой момент оформлять договор долевого участия (т.к квартира будет находится по закладной «у банка») ?

Договор купли продажи оформляется совместно с договор кредитования+ договором залога. 

Никита, здравствуйте!

Во-первых, почему Вы решили, что не можете пойти созаемщиком?  У Вас уже есть стаж 6 месяцев, справку 2-НДФЛ работодатель оформит — вполне потенциальный клиент по ипотечному  кредиту!

Во Вашим вопросам:

1. Как оформить первоначальный взнос, так чтобы потом это можно было учесть в договоре долевого участия на квартиру?

Никита

Я отвечаю исходя из того, что гипотетически Вы не участник ипотечного кредита и просто копите сумму на досрочное погашение.  Значит, первоначальный взнос по ипотеке обычно подтверждается наличием на банковском счете титульного заемщика.  Если это деньги, которые Вы с девушкой накопили совместно, то оформите это так: 1) девушка пишет расписку в получении денежных средств для внесения на счет для подтверждения собственных средств по ипотечному кредиту (на сумму, которая является Вашей), 2) денежные средства в размере переданных желательно перевести на банковский счет девушки либо с Вашего счета, либо Вы сам через операциониста с указанием в платежном документе назначение платежа — на кредит.

Обращаю внимание на то, что договор долевого участия — это не совсем то, о чём Вы спрашиваете… Вы спрашиваете о договоре купли-продажи доли.

2. Как оформить досрочное погашение ипотеки, чтобы при этом сумма денег, внесенная мной, также учитывалась в договоре долевого участия?

Никита

Если Вы не будете участником ипотечного кредита, то Вы никак не сможете повлиять на досрочное погашение и на учёт Вашего финансового участия. Здесь положение  может спасти только очередная расписка от девушки в получении этой суммы в целях досрочного погашения кредита.

3. Будет ли при оформлении долевого участия взиматься налог? (т.к фактически мне продают долю от квартиры)

Никита

Никита, чтобы говорить о налоге на доход физлица от продажи имущества, надо сначала понять, каким образом Вы планируете получить свою законную долю. Ведь, как я понимаю, часть средств на первоначальный взнос даёте Вы, и сумму на досрочное погашение — тоже. Таким образом, вкладываясь, Вы пока не будете собственником. Единственной страховкой в этом случае будут две расписки, о которых говорилось выше.

После погашение ипотеки девушка как собственник свободной от обременения квартиры может распорядиться ею как угодно. И в этом случае вполне возможно, что она просто подарит Вам долю в этой квартире. И тогда никаких налогов она платить не будет. Вы же как одаряемый должны будете заплатить налог в порядке п.п. 7) п. 1 ст. 228 НК РФ, потому что в этой норме такая обязанность возлагается:

7) физические лица, получающие от физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, доходы в денежной и натуральной формах в порядке дарения;

Однако если Вы уже заключите брак с девушкой, то тогда налог платить не нужно (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

4. В какой момент оформлять договор долевого участия (т.к квартира будет находится по закладной «у банка») ?

Никита

Очень, очень редко банки дают согласие на сделки, если жилое помещение находится в залоге. Это реально большая канитель — внесение изменений в кредитный договор, в закладную, внесение записи в ЕГРН — оплата госпошлины… И дорого, и затратно по оформлению документов.

Самое оптимальное — дарение доли в квартире после погашения ипотеки.

На текущем месте работы я работаю 6 месяцев).

Следовательно созаемщиком я выступить не смогу.

Никита

Ну, и вернёмся к тому. с чего я свой ответ и начинала.

Вы можете стать созаемщиком. Более того — я Вам рекомендую принять участие в этом ипотечном договоре в качестве созаемщика. И в договоре купли-продажи, который Вы и девушка будете заключать с продавцом квартиры, Вы будете выступать на стороне покупателя.

Что касается погашения ипотечного кредита. Если Вы с девушкой ведете совместное хозяйство и планируете в будущем заключить брак, то пусть она как титульный заемщик вносит платежи, а Вы тем временем копите средства на досрочное погашение.  То есть, сам банк совершенно не волнует, кто и как будет платить — главное, чтобы на банковском счете заемщика в срок и в полном объеме были денежные средства, которые будут списаны в погашение кредита.

Думаю, вариант с созаемщиком для Вас очень даже оптимален.

Удачи!