300 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

300 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Гражданское право

Расторжение договора найма

В судебном производстве находится иск о расторжении договора найма и выселении.

Ответчик проживает в спорном помещении с 2004 года по настоящее время.

Договор был заключен (дословно) на 12 месяцев, даты проставлены с 01.06. 2004 по 01.06. 2005.

В дальнейшем с 2005 по 2017 годы договор заключался в устной форме.

В устной сделке были изменены сумма сделки, срок и периодичность оплаты, на Нанимателя были возложены обязанности по оплате услуг ЖКХ и МГТС (в договоре от 01.06. 2004 эти платежи были обязанностью Наймодателя). Наймодатель заверил нанимателя в намерении сдавать квартиру неопределенно длительное время и срок договора не был установлен.

• Истец заявляет, что договор краткосрочный и наниматель не имеет преимущественного права продления согласно п.2 статьи 683 ГК РФ.

• Ответчик заявляет, что договор от 2004 года не действует, так как в 2005 г фактически был заключен договор на новых условиях и с неопределенным сроком действия и ссылается на статью 414 ГК РФ Прекращение обязательства новацией. И полагает, что на основании п.1 статьи 683 договор продлялся каждые 5 лет, так как наймодатель не делал предупреждений об отказе от продления договора. Следовательно, договор действует на настоящий момент.

Вопросы:

1. Договор от 2004 г. считается долгосрочным или краткосрочным?

Как правильно трактовать формулировку п.2 ст.683 ГК РФ?

«К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем)......"

2. Возможно ли в данном случае применение на статьи 414 ГК РФ Прекращение обязательства новацией?

3. Каковы перспективы данного судебного разбирательства?

21 Марта 2018, 10:06, вопрос №1941531

Уточнение клиента

В устном договоре предмет договора остался тот же. Но условия были изменены:

1. Сумма сделки

2. Обязанности перераспределены

3. Срок оплаты и периодичность

4. Не установлен срок договора.

21 Марта 2018, 10:36

Уточнение клиента

По поводу природы договора сроком на 12 месяцев у судов нет единой позиции. Буквальное написание «до года»
Есть практика, где суды принимают решение, что это долгосрочный договор.  Также есть практика, где суды трактуют, что до года включительно и признают договор краткосрочным. Соответственно, последствия разные.  

В том случае, если суд признает данный договор краткосрочным, можно ли будет признать его утратившим свою силу? 

И дальнейший устный договор пятилетним, так как срок не определен?
По применению статьи 414 вопросов не осталось, эта норма не применима в данном случае. 

21 Марта 2018, 12:38
1200 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (5)

получен
гонорар
50%
Юрист - Геннадий
9,9
Рейтинг Правовед.ru
12184
ответа
6155
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте,  Ирина.

Указанный Вами Договор найма не является крактосрочным, поскольку был заключен сроком на 1 год, а не менее 1 года,  и был пролонгирован на тот же срок на тех же условиях. Поскольку законом предусмотрена письменная форма Договора, то доказать иные условия Вашего Договора без письменных доказательств согласования их условий не представляется возможным.

Гражданский кодекс

Статья 674. Форма договора найма жилого помещения
 
1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения
 
1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
 
Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок
 
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если не было нарушений со стороны Нанимателя, то иск может быть оставлен без удовлетворения.

Гражданский кодекс

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
 
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

С уважением!   Г.А.  Кураев

21 Марта 2018, 10:19
q Отблагодарить
0 0
Ирина
клиент, г. Москва

 Предмет договора остался тот же, но условия были изменены.

1. Сумма сделки

2. Обязанности перераспределены

3. Срок оплаты и периодичность

4. Не установлен срок договора.

Можно ли применить ст 414 ?

21 Марта 2018, 10:30
9,9
Рейтинг Правовед.ru
12184
ответа
6155
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

Указанные Вами условия в нарушение нормы о письменной форме Договора найма не были закреплены письменно и не подлежат применению.

Новации здесь не будет.

21 Марта 2018, 10:31
Ирина
клиент, г. Москва

Но новые условия доказуемы платежками. Как в этом случае?

21 Марта 2018, 10:42
9,9
Рейтинг Правовед.ru
12184
ответа
6155
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

В части размера платы возможно, но не более того.

21 Марта 2018, 10:43
3598
ответов
2475
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курганинск
Общаться в чате

Новые условия (размер платы) может свидетельствовать только об изменении договора, а не о заключении нового.

21 Марта 2018, 10:49
Ирина
клиент, г. Москва

А как же перераспределение обязанностей? В старом договоре обязанность по оплате ЖКХ и МГТС была возложена на наймодателя, в устной сделке на нанимателя. У нанимателя есть все платежки.

21 Марта 2018, 10:49
9,9
Рейтинг Правовед.ru
12184
ответа
6155
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

Ирина.

Он может просто сказать, что у Вас не было возможности платить или что он решил заплатить а потом с Вас взыскать.

Поскольку на бумаге не были оговорены условия, то доказать их содержание не представляется возможным.

В любом случае, Вам это не дает оснований его выселять.

21 Марта 2018, 10:51
Юрист - Александр
3598
ответов
2475
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Курганинск
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Ирина!

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (ст. 684 ГК РФ).

Следовательно, договор найма продлевался автоматически на тот же срок.

21 Марта 2018, 10:20
q Отблагодарить
0 0
3598
ответов
2475
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курганинск
Общаться в чате

Ирина, если истек срок действия договора коммерческого найма, а наймодатель не выполнил предусмотренную законом обязанность по направлению в установленный срок уведомления об отказе от продления договора найма, то договор продлевался каждый раз на тот же срок.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 сентября 2016 г. N 5-КГ16-126

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Кликушина А.А.,
судей Горохова Б.А., Юрьева И.М.
с участием прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Власовой Т.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента городского имущества г. Москвы к Заловой С.Р., Заловой Б.Г., Залову Р.З., действующему в своих интересах и интересах несовершеннолетних Залова Р.Р., Заловой Е.Р., Заловой Р.Р., Заловой Э.Р., о выселении без предоставления другого жилого помещения
по кассационной жалобе Залова Р.З. на решение Останкинского районного суда г. Москвы от 27 ноября 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 февраля 2016 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Юрьева И.М., выслушав объяснения Залова Р.З., поддержавшего доводы кассационной жалобы, объяснения Заловой Б.Г., Заловой С.Р., полагавших кассационную жалобу подлежащей удовлетворению, объяснения представителя Департамента городского имущества г. Москвы — Фатеевой Е.С., возражавшей против доводов кассационной жалобы, объяснения представителя третьего лица ГУ МВД России по г. Москве — Ивашковой Е.Ю., заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Власовой Т.А., полагавшей кассационную жалобу подлежащей удовлетворению, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Департамент городского имущества г. Москвы (далее — Департамент) обратился в суд с иском к Заловой С.Р., Заловой Б.Г., Залову Р.З., действующему в своих интересах и интересах несовершеннолетних Залова Р.Р., Заловой Е.Р., Заловой Р.Р., Заловой Э.Р., о выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, <...>, без предоставления другого жилого помещения.
В обоснование иска Департамент указал, что ответчики без законных оснований занимают жилое помещение, являющееся освободившейся комнатой в коммунальной квартире жилищного фонда г. Москвы, в связи с чем подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.
Решением Останкинского районного суда г. Москвы от 27 ноября 2015 г. исковые требования удовлетворены.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 февраля 2016 г. решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Заловым Р.З. ставится вопрос об отмене обжалуемых судебных постановлений, как незаконных.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Юрьева И.М. от 17 августа 2016 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения норм материального и процессуального права были допущены при рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций.
Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании распоряжения префекта Северо-Восточного административного округа г. Москвы от 7 декабря 2001 г. N 5099-ж Залову Р.З. по договору социального найма предоставлена комната N <...>, расположенная в коммунальной квартире жилищного фонда <...> (л.д. 13). В указанной комнате по месту жительства зарегистрированы: Залов Р.З. и его дети — Залов Р.Р., Залова Е.Р., Залова Р.Р., Залова С.Р., Залова Э.Р., а также бывшая супруга Гасанова С.К. и ее сыновья Ганиев Г.А., Ганиева С.А. (л.д. 10 — 13).
В 2008 году Залов Р.З. обратился в Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в Северо-Восточном административном округе г. Москвы с просьбой отселить его с тремя дочерьми от семьи бывшей супруги в освободившиеся комнаты коммунальной квартиры (л.д. 30).
По результатам рассмотрения заявления Залова Р.З. префектом Северо-Восточного административного округа г. Москвы 18 ноября 2008 г. вынесено распоряжение N 6287-ж о предоставлении Залову Р.З. по договору коммерческого найма во временное владение и пользование сроком на пять лет комнаты общей площадью <...> кв. м, жилой — <...> кв. м в квартире по адресу: <...> (л.д. 31).
До истечения срока действия договора коммерческого найма жилого помещения Залов Р.З. обращался в Департамент с заявлением о заключении договора на новый срок, однако решение по данному вопросу уполномоченным органом принято не было (л.д. 28).
На момент рассмотрения спора в спорной комнате <...> проживает Залов Р.З. с семьей составом из семи человек, включая супругу Залову Б.Г., дочерей Залову С.Р., Залову Э.Р., Залову Р.Р., Залову Е.Р., сына Залова Р.Р. (л.д. 7 — 9).
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку срок договора коммерческого найма жилого помещения истек и наймодатель не выразил согласия заключить договор на новый срок, то указанный договор считается прекращенным, а ответчики подлежат выселению из спорной комнаты без предоставления другого жилого помещения.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что решение суда и апелляционное определение приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, что выразилось в следующем.
Из содержания части 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным кодексом.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).
В силу пункта 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор найма жилого помещения согласно пункту 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации заключается на срок, не превышающий пяти лет, а если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на пять лет.
При рассмотрении дела судами установлено, что в отношении спорного жилого помещения между сторонами в 2008 году возникли правоотношения по договору коммерческого найма, заключенному сроком на пять лет.
Поскольку между сторонами возникли гражданско-правовые отношения по пользованию ответчиками спорным жилым помещением, основания для прекращения этих отношений устанавливаются гражданским законодательством.
Положения статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Таким образом, обязанность предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем возложена гражданским законодательством на наймодателя, при несоблюдении которой в случае согласия нанимателя договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
В соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
По данному делу юридически значимым и подлежащим установлению с учетом заявленных исковых требований и подлежащих применению норм материального права являлось выяснение вопроса о том, выполнил ли наймодатель предусмотренную пунктом 2 статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по направлению в установленный срок в адрес нанимателя уведомления об отказе от продления договора найма.
От выяснения данных обстоятельств зависело правильное разрешение судом спора.
Однако суд, сделав вывод об истечении срока действия договора коммерческого найма, указанные обстоятельства не определил в качестве юридически значимых для правильного разрешения спора, они не вошли в предмет доказывания по делу и не получили правовой оценки суда.
Сведений о совершении Департаментом указанных действий и отказа нанимателя от продления договора материалы дела не содержат.
В силу изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Залова Р.З., в связи с чем решение Останкинского районного суда г. Москвы от 27 ноября 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 февраля 2016 г. нельзя признать законными, они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Останкинского районного суда г. Москвы от 27 ноября 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 февраля 2016 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

21 Марта 2018, 10:29
Ирина
клиент, г. Москва

Это известно, вопрос был другой. Срок 12 месяцев является краткосрочным оговором или долгосрочным?

21 Марта 2018, 10:31
9,9
Рейтинг Правовед.ru
12184
ответа
6155
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

Долгосрочный Договор так как сроком на 1 год, а нужно было менее 1 года.  Было бы 11 месяцев и 30 дней, был бы краткосрочным

21 Марта 2018, 10:32
3598
ответов
2475
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курганинск
Общаться в чате

Договор был заключен с 01.06. 2004 по 01.06. 2005, итого 12 мес., значит, на один год. А краткосрочный — это только менее года. 

21 Марта 2018, 10:47
3598
ответов
2475
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курганинск
Общаться в чате

В устном договоре предмет договора остался тот же. Но условия были изменены:

Предмет договора остался тот же, но условия были изменены.

1. Сумма сделки

2. Обязанности перераспределены

3. Срок оплаты и периодичность

4. Не установлен срок договора.

Ирина,  договор найма жилого помещения заключается только в письменной форме. Поэтому имеется только договор 2004 г. Устные договоренности не в счет. Язык к делу не пришьешь.

ГК РФ

Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

21 Марта 2018, 10:40
Ирина
клиент, г. Москва

Извините, вы заблуждаетесь ) 

В соответствии с п. 2 ст. 162 ГК РФ в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет её недействительность. Поскольку в законе не указано, что несоблюдение письменной формы сделки влечет её недействительность, отсутствие письменного договора найма с 2005 года не влечет его недействительность.

21 Марта 2018, 10:46
3598
ответов
2475
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курганинск
Общаться в чате

Ирина, я не заблуждаюсь. 

В законе указано, что договор найма заключается в письменной форме. Поэтому несоблюдение простой письменной формы сделки влечет её недействительность.

Вот если бы этого не было, то тогда бы можно заключать договор найма в устной форме. Однако письменная форма считается соблюденной, если договор заключен из конклюдентных действий (оплата, предоставление услуг и пр.).

Но поскольку у Вас есть письменный договор 2004 г., то говорить о договоре из конклюдентных действий не приходится.

21 Марта 2018, 11:03
3598
ответов
2475
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курганинск
Общаться в чате

Ирина, пожалуй, я соглашусь с Вашим толкованием нормы и вот почему.

Воронецкий П.М. Договор коммерческого найма жилого помещения: проблемы правового регулирования // Российская юстиция. 2015. N 2. С. 11 — 14.

...

Далее следует рассмотреть вопросы формы договора коммерческого найма. В литературе критикуются существующие на сегодняшний день минимальные требования к форме договора <6>. Так, в п. 1 ст. 674 ГК РФ указано, что договор заключается в письменной форме. При этом в законе не указываются последствия несоблюдения письменной формы, следовательно, заключая договор коммерческого найма в устной форме, стороны впоследствии рискуют столкнуться с действием п. 1 ст. 162 ГК РФ <7>, в соответствии с которым несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Недействительным такой договор признать будет нельзя, поскольку в ст. 674 ГК РФ об этом не говорится прямо.
— <6> Кириченко О.В. Порядок заключения договора коммерческого найма жилого помещения, требования к его форме // Современное право. 2012. N 6. С. 73.
<7> СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.

То есть, по сути, государство создает ситуацию, при которой письменная форма договора коммерческого найма может вообще не соблюдаться сторонами. Но представляется, что соблюдение письменной формы договора крайне важно, причем для обеих сторон, в особенности если речь идет о договоре долгосрочного найма, то есть заключенного на срок свыше одного года. Следует также согласиться с мнением о том, что правовая ценность письменно оформленного договора коммерческого найма несколько выше, чем социального, поскольку письменных подтверждений соглашения в данном случае значительно меньше <8>.
— <8> Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 / Е.В. Вавилин, Б.М. Гонгало, В.С. Ем и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014. С. 193.

Однако всё это не относится к Вашей ситуации по той причине, что у Вас имеется письменный договор найма. И этот договор неоднократно продлевался в силу закона на тот же срок.

Не могу также согласиться с Вашим утверждением о заключении нового договора найма из-за изменения платы по устной договоренности. Дело в том, что для договора найма цена не является существенным условием. Когда цена вовсе не указана в договоре, это не означает незаключенность сделки.

Воронецкий П.М. Договор коммерческого найма жилого помещения: проблемы правового регулирования // Российская юстиция. 2015. N 2. С. 11 — 14.

Далее следует рассмотреть такой элемент договора коммерческого найма, как размер платы за жилое помещение, или цену. В соответствии с п. 1 ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Нужно при этом отметить, что ни в указанной статье, ни в главе 35 ГК РФ не указаны последствия случая, если цена в договоре не будет определена. Следовательно, в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
В литературе справедливо отмечается, что «зачастую бывает очень сложно определить цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество. Применительно к коммерческому найму плата за наем жилых помещений значительно различается не только в зависимости от площади сдаваемого жилья, но и от его местоположения, других факторов, например этажности» <15>.
— <15> Кириченко О.В. Цена как существенное условие договора коммерческого найма жилого помещения // Юрист. 2011. N 16. С. 18 — 19.

В п. 54 Постановления ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» <16> указывается, что «наличие сравнимых обстоятельств, позволяющих однозначно определить, какой ценой необходимо руководствоваться, должно быть доказано заинтересованной стороной. При наличии разногласий по условию о цене и недостижении сторонами соответствующего соглашения договор считается незаключенным».
— <16> Российская газета. 1996. 13 августа.

Удивительно, что законодатель в случае с коммерческим наймом не предусмотрел ситуацию, схожую с договором аренды здания или сооружения, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 654 ГК РФ при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Разумеется, на практике цену сдаваемого внаем жилья определяет наймодатель и сам договор коммерческого найма является договором присоединения, соответственно, нанимателю зачастую остается лишь согласиться заключить такой договор или не согласиться.

21 Марта 2018, 12:20
3598
ответов
2475
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курганинск
Общаться в чате
По поводу природы договора сроком на 12 месяцев у судов нет единой позиции. Буквальное написание «до года»
Есть практика, где суды принимают решение, что это долгосрочный договор.  Также есть практика, где суды трактуют, что до года включительно и признают договор краткосрочным. Соответственно, последствия разные.  

В научно-практической литературе высказывается мнение о том, что договор на срок от одного года — долгосрочный. 

Крашенинников П.В. Жилищное право. 8-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2012. 396 с.

Гражданский кодекс РФ устанавливает два вида срока такого договора: краткосрочный — до одного года и долгосрочный — от одного года до пяти лет. При этом если срок не определен, то договор считается долгосрочным, заключенным на пять лет (ст. 683).

и 

Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 / Е.В. Вавилин, Б.М. Гонгало, В.С. Ем и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014. 228 с.

Комментарий к статье 683
2. Комментируемая статья устанавливает два вида договоров коммерческого найма: краткосрочный — до одного года и долгосрочный — от одного года до пяти лет. При этом если срок не определен, то договор считается долгосрочным, т.е. заключенным на пять лет.

А есть другое мнение:

Ершов В.А., Сутягин А.В., Кайль А.Н. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации // СПС КонсультантПлюс. 2009.

Комментарий к статье 683

...

Пункт второй содержит понятие краткосрочного найма. Таковым является наем, если срок его не превышает одного года. По указанному договору наниматель получает урезанные права. Так, они не вправе воспользоваться положениями закона, которые позволяют вселить временных жильцов. Краткосрочный наем не влечет необходимости указания в договоре лиц, которые проживают совместно с нанимателем. Наниматель не имеет преимущественного права перед другими лицами на заключение договора на новый срок. Он не вправе сдавать в поднаем полученное по договору краткосрочного найма помещение и не может быть заменен в договоре на другое лицо. Поскольку действие договора краткосрочного найма ограничено одним годом, к нему не могут быть применены положения статьи 687, согласно которым суд может предоставить нанимателю время не более года на устранение недостатков, которые послужили основанием к выселению. Впрочем, в договоре могут быть предусмотрены иные требования.

21 Марта 2018, 12:51
3598
ответов
2475
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курганинск
Общаться в чате

В том случае, если суд признает данный договор краткосрочным, можно ли будет признать его утратившим свою силу? 

Да, потому что тогда не применяются правила, предусмотренные статьей 684 ГК РФ, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 683 ГК РФ). 

21 Марта 2018, 12:57
получен
гонорар
20%
Юрист - Юрий
10,0
Рейтинг Правовед.ru
27760
ответов
10148
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
1. Договор от 2004 г. считается долгосрочным или краткосрочным?

Ирина

Здравствуйте. 

У Вас фактически путем совершения сторонами конклюдентных действий сложились договорные отношения по найму жилого помещения на неопределенный срок. При этом поскольку согласно:

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Каждые пять лет он фактически возобновлялся. 

2. Возможно ли в данном случае применение на статьи 414 ГК РФ Прекращение обязательства новацией?

Ирина

На мой взгляд это не новация, поскольку ст. 414 ГК РФ дает такое определение:

1. Обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами (новация), если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.

То есть во первых, на момент новации обязательство должно существовать, а оно (т.е. договор найма на неопределенный срок) прекратилось через 5 лет после истечения срока действия первого договора, а во вторых обязательство должно быть другим. Тут же оно то же самое — договор найма на неопределенный срок.

3. Каковы перспективы данного судебного разбирательства?

Ирина

Я полагаю что договор действует. Но безусловно надо знакомиться с материалами и исковым в первую очередь.

21 Марта 2018, 10:20
q Отблагодарить
0 0
получен
гонорар
30%
Юрист - Андрей
9,9
Рейтинг Правовед.ru
20867
ответов
8056
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
 

1. Договор от 2004 г. считается долгосрочным или краткосрочным?

Как правильно трактовать формулировку п.2 ст.683 ГК РФ?

Ирина

Ирина, добрый день!  Согласно ст. 683 ГК

2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
с 01.06. 2004 по 01.06. 2005.

Ирина

т.е. включая 01.06.2005, т.е. год, соответственно данный договор можно рассматривать как долгосрочный.

2. Возможно ли в данном случае применение на статьи 414 ГК РФ Прекращение обязательства новацией?

Ирина

думаю что нет, речь не идет о замене одного обязательства на другое — предмет тот же, изменение размера и объема платежей не является новацией, напр.

Определение Верховного Суда РФ от 11.04.2016 N 305-ЭС15-13919 по делу N А40-77475/2014

Существо новациизаключается в замене первоначального обязательства, существовавшего между сторонами ранее, другим обязательством с одновременным прекращением первоначального обязательства.Соглашение сторон, изменяющее сроки и порядок расчетов по договору, не означает изменения способа исполнения обязательства, поэтому не является новацией (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2005 N 103 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации»).
В данном случае из дополнительных соглашений к договорам международного лизинга (листы 26 — 37; том дела 5) следует, что сторонами произведена реструктуризация имеющейся у лизингополучателя задолженности: изменены сроки и подлежащие уплате суммы. Такие соглашения не признаются новацией, поскольку не предусматривают иной предмет и способ исполнения, а следовательно, не прекращают первоначальное обязательство.
В связи с этим выводы судов апелляционной инстанции и округа о прекращении обязательств по договорам международного лизинга новацией противоречат имеющимся в деле доказательствам и не основаны на положениях статьи 414 ГК РФ.

21 Марта 2018, 10:22
q Отблагодарить
1 0
Юрист - Ростислав
1159
ответов
376
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день. Согласно ч.1 ст. 610 ГК РФ срок договора аренды определяется договором. В вашем случае срок аренды был установлен с 01.06. 2004 по 01.06. 2005.
Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ч.1 ст.683 ГК РФ).
На первый взгляд, в вашем случае 2004 году имел место краткосрочный договор найма жилого помещения. Для крактосрочных договоров найма законом установлены определенные ограничения

Статья 683 ГК РФ Срок в договоре найма жилого помещения
2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Если согласие вы не продлевали договор найма, не извещали друг друга о возможности продления, договор найма расторгается в связи с истечением срока действия, т.к. к нему не применяются правила о преимущественном права нанимателя на заключения договора на новый срок.
Вместе с тем, если срок договора у вас действительно был равен ровно 12 месяца, то  такой договор подлежал государственной регистрации в силу

Статья 674 ГК РФ Форма договора найма жилого помещения
2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Несоблюдение правила о государственной регистрации влечет к незаключенности такого договора.

21 Марта 2018, 10:37
q Отблагодарить
0 0
1159
ответов
376
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате

Вместе с тем, поправлюсь, что в редакции ст. 165 Гражданского кодекса РФ, действовавшей в 2005 году несоблюдение условий о государственной регистрации сделки влекли последствия ее недействительности

Статья 165 ГК РФ Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации

1. Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, — требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.редакция ст. от 2005 года

Последствием недействительности сделки являлись:

Статья 167 ГК РФ Общие положения о последствиях недействительности сделки
1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

21 Марта 2018, 10:44
Ирина
клиент, г. Москва

предусмотрена государственная регистрация не договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, а ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора такого жилого помещения, что влечет различные правовые последствия.

Недействительность сделок при отсутствии регистрации применяется к договорам аренды, но не найма.
 

21 Марта 2018, 11:02
3598
ответов
2475
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курганинск
Общаться в чате

Ирина, Вы совершенно правы. Согласно п. 2 ст. 674 ГК РФ ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

21 Марта 2018, 12:02
3598
ответов
2475
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курганинск
Общаться в чате

И еще.

Воронецкий П.М. Договор коммерческого найма жилого помещения: проблемы правового регулирования // Российская юстиция. 2015. N 2. С. 11 — 14.

...

В настоящее время регистрация самого договора не предусмотрена ни положениями ГК РФ, ни главой IV Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — ФЗ «О государственной регистрации») <12>. Однако законодатель предусмотрел некоторые нововведения в смежной сфере. В частности, п. 2 ст. 674 ГК РФ и ст. 26.1 ФЗ «О государственной регистрации» предусматривают государственную регистрацию ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года. Следовательно, при краткосрочном найме такой регистрации не требуется.
— <11> См., например: Свердлык Г.А. Договор коммерческого найма жилых помещений // Жилищное право. 2007. N 7. С. 35; Кириченко О.В. Государственная регистрация договоров коммерческого найма жилого помещения // Современное право. 2012. N 7. С. 87.
<12> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

Следует еще раз отметить, что государственной регистрации подлежит не сам договор, а обременение, возникшее на его основе. В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ <13> права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Следовательно, без государственной регистрации эти права у нанимателя не возникают. Но здесь стоит задуматься о практической значимости данного законодательного нововведения.
— <13> СЗ РФ. 2012. N 53 (ч. I). Ст. 7627.

21 Марта 2018, 12:23
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

300 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут