Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Расторжение договора найма
В судебном производстве находится иск о расторжении договора найма и выселении.
Ответчик проживает в спорном помещении с 2004 года по настоящее время.
Договор был заключен (дословно) на 12 месяцев, даты проставлены с 01.06. 2004 по 01.06. 2005.
В дальнейшем с 2005 по 2017 годы договор заключался в устной форме.
В устной сделке были изменены сумма сделки, срок и периодичность оплаты, на Нанимателя были возложены обязанности по оплате услуг ЖКХ и МГТС (в договоре от 01.06. 2004 эти платежи были обязанностью Наймодателя). Наймодатель заверил нанимателя в намерении сдавать квартиру неопределенно длительное время и срок договора не был установлен.
• Истец заявляет, что договор краткосрочный и наниматель не имеет преимущественного права продления согласно п.2 статьи 683 ГК РФ.
• Ответчик заявляет, что договор от 2004 года не действует, так как в 2005 г фактически был заключен договор на новых условиях и с неопределенным сроком действия и ссылается на статью 414 ГК РФ Прекращение обязательства новацией. И полагает, что на основании п.1 статьи 683 договор продлялся каждые 5 лет, так как наймодатель не делал предупреждений об отказе от продления договора. Следовательно, договор действует на настоящий момент.
Вопросы:
1. Договор от 2004 г. считается долгосрочным или краткосрочным?
Как правильно трактовать формулировку п.2 ст.683 ГК РФ?
«К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем)......"
2. Возможно ли в данном случае применение на статьи 414 ГК РФ Прекращение обязательства новацией?
3. Каковы перспективы данного судебного разбирательства?
В устном договоре предмет договора остался тот же. Но условия были изменены:
1. Сумма сделки
2. Обязанности перераспределены
3. Срок оплаты и периодичность
4. Не установлен срок договора.
По поводу природы договора сроком на 12 месяцев у судов нет единой позиции. Буквальное написание «до года»
Есть практика, где суды принимают решение, что это долгосрочный договор. Также есть практика, где суды трактуют, что до года включительно и признают договор краткосрочным. Соответственно, последствия разные.
В том случае, если суд признает данный договор краткосрочным, можно ли будет признать его утратившим свою силу?
И дальнейший устный договор пятилетним, так как срок не определен?
По применению статьи 414 вопросов не осталось, эта норма не применима в данном случае.
Здравствуйте, Ирина.
Указанный Вами Договор найма не является крактосрочным, поскольку был заключен сроком на 1 год, а не менее 1 года, и был пролонгирован на тот же срок на тех же условиях. Поскольку законом предусмотрена письменная форма Договора, то доказать иные условия Вашего Договора без письменных доказательств согласования их условий не представляется возможным.
Гражданский кодекс
Статья 674. Форма договора найма жилого помещения
1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения
1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Если не было нарушений со стороны Нанимателя, то иск может быть оставлен без удовлетворения.
Гражданский кодекс
Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте, Ирина!
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (ст. 684 ГК РФ).
Следовательно, договор найма продлевался автоматически на тот же срок.
Ирина, если истек срок действия договора коммерческого найма, а наймодатель не выполнил предусмотренную законом обязанность по направлению в установленный срок уведомления об отказе от продления договора найма, то договор продлевался каждый раз на тот же срок.
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 сентября 2016 г. N 5-КГ16-126Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Кликушина А.А.,
судей Горохова Б.А., Юрьева И.М.
с участием прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Власовой Т.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента городского имущества г. Москвы к Заловой С.Р., Заловой Б.Г., Залову Р.З., действующему в своих интересах и интересах несовершеннолетних Залова Р.Р., Заловой Е.Р., Заловой Р.Р., Заловой Э.Р., о выселении без предоставления другого жилого помещения
по кассационной жалобе Залова Р.З. на решение Останкинского районного суда г. Москвы от 27 ноября 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 февраля 2016 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Юрьева И.М., выслушав объяснения Залова Р.З., поддержавшего доводы кассационной жалобы, объяснения Заловой Б.Г., Заловой С.Р., полагавших кассационную жалобу подлежащей удовлетворению, объяснения представителя Департамента городского имущества г. Москвы — Фатеевой Е.С., возражавшей против доводов кассационной жалобы, объяснения представителя третьего лица ГУ МВД России по г. Москве — Ивашковой Е.Ю., заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Власовой Т.А., полагавшей кассационную жалобу подлежащей удовлетворению, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерацииустановила:
Департамент городского имущества г. Москвы (далее — Департамент) обратился в суд с иском к Заловой С.Р., Заловой Б.Г., Залову Р.З., действующему в своих интересах и интересах несовершеннолетних Залова Р.Р., Заловой Е.Р., Заловой Р.Р., Заловой Э.Р., о выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, <...>, без предоставления другого жилого помещения.
В обоснование иска Департамент указал, что ответчики без законных оснований занимают жилое помещение, являющееся освободившейся комнатой в коммунальной квартире жилищного фонда г. Москвы, в связи с чем подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.
Решением Останкинского районного суда г. Москвы от 27 ноября 2015 г. исковые требования удовлетворены.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 февраля 2016 г. решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Заловым Р.З. ставится вопрос об отмене обжалуемых судебных постановлений, как незаконных.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Юрьева И.М. от 17 августа 2016 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения норм материального и процессуального права были допущены при рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций.
Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании распоряжения префекта Северо-Восточного административного округа г. Москвы от 7 декабря 2001 г. N 5099-ж Залову Р.З. по договору социального найма предоставлена комната N <...>, расположенная в коммунальной квартире жилищного фонда <...> (л.д. 13). В указанной комнате по месту жительства зарегистрированы: Залов Р.З. и его дети — Залов Р.Р., Залова Е.Р., Залова Р.Р., Залова С.Р., Залова Э.Р., а также бывшая супруга Гасанова С.К. и ее сыновья Ганиев Г.А., Ганиева С.А. (л.д. 10 — 13).
В 2008 году Залов Р.З. обратился в Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в Северо-Восточном административном округе г. Москвы с просьбой отселить его с тремя дочерьми от семьи бывшей супруги в освободившиеся комнаты коммунальной квартиры (л.д. 30).
По результатам рассмотрения заявления Залова Р.З. префектом Северо-Восточного административного округа г. Москвы 18 ноября 2008 г. вынесено распоряжение N 6287-ж о предоставлении Залову Р.З. по договору коммерческого найма во временное владение и пользование сроком на пять лет комнаты общей площадью <...> кв. м, жилой — <...> кв. м в квартире по адресу: <...> (л.д. 31).
До истечения срока действия договора коммерческого найма жилого помещения Залов Р.З. обращался в Департамент с заявлением о заключении договора на новый срок, однако решение по данному вопросу уполномоченным органом принято не было (л.д. 28).
На момент рассмотрения спора в спорной комнате <...> проживает Залов Р.З. с семьей составом из семи человек, включая супругу Залову Б.Г., дочерей Залову С.Р., Залову Э.Р., Залову Р.Р., Залову Е.Р., сына Залова Р.Р. (л.д. 7 — 9).
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку срок договора коммерческого найма жилого помещения истек и наймодатель не выразил согласия заключить договор на новый срок, то указанный договор считается прекращенным, а ответчики подлежат выселению из спорной комнаты без предоставления другого жилого помещения.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что решение суда и апелляционное определение приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, что выразилось в следующем.
Из содержания части 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным кодексом.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).
В силу пункта 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор найма жилого помещения согласно пункту 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации заключается на срок, не превышающий пяти лет, а если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на пять лет.
При рассмотрении дела судами установлено, что в отношении спорного жилого помещения между сторонами в 2008 году возникли правоотношения по договору коммерческого найма, заключенному сроком на пять лет.
Поскольку между сторонами возникли гражданско-правовые отношения по пользованию ответчиками спорным жилым помещением, основания для прекращения этих отношений устанавливаются гражданским законодательством.
Положения статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Таким образом, обязанность предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем возложена гражданским законодательством на наймодателя, при несоблюдении которой в случае согласия нанимателя договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
В соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
По данному делу юридически значимым и подлежащим установлению с учетом заявленных исковых требований и подлежащих применению норм материального права являлось выяснение вопроса о том, выполнил ли наймодатель предусмотренную пунктом 2 статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по направлению в установленный срок в адрес нанимателя уведомления об отказе от продления договора найма.
От выяснения данных обстоятельств зависело правильное разрешение судом спора.
Однако суд, сделав вывод об истечении срока действия договора коммерческого найма, указанные обстоятельства не определил в качестве юридически значимых для правильного разрешения спора, они не вошли в предмет доказывания по делу и не получили правовой оценки суда.
Сведений о совершении Департаментом указанных действий и отказа нанимателя от продления договора материалы дела не содержат.
В силу изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Залова Р.З., в связи с чем решение Останкинского районного суда г. Москвы от 27 ноября 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 февраля 2016 г. нельзя признать законными, они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерацииопределила:
решение Останкинского районного суда г. Москвы от 27 ноября 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 февраля 2016 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
1. Договор от 2004 г. считается долгосрочным или краткосрочным?Ирина
Здравствуйте.
У Вас фактически путем совершения сторонами конклюдентных действий сложились договорные отношения по найму жилого помещения на неопределенный срок. При этом поскольку согласно:
Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения
1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Каждые пять лет он фактически возобновлялся.
2. Возможно ли в данном случае применение на статьи 414 ГК РФ Прекращение обязательства новацией?Ирина
На мой взгляд это не новация, поскольку ст. 414 ГК РФ дает такое определение:
1. Обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами (новация), если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.
То есть во первых, на момент новации обязательство должно существовать, а оно (т.е. договор найма на неопределенный срок) прекратилось через 5 лет после истечения срока действия первого договора, а во вторых обязательство должно быть другим. Тут же оно то же самое — договор найма на неопределенный срок.
3. Каковы перспективы данного судебного разбирательства?Ирина
Я полагаю что договор действует. Но безусловно надо знакомиться с материалами и исковым в первую очередь.
1. Договор от 2004 г. считается долгосрочным или краткосрочным?
Как правильно трактовать формулировку п.2 ст.683 ГК РФ?
Ирина
Ирина, добрый день! Согласно ст. 683 ГК
2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
с 01.06. 2004 по 01.06. 2005.
Ирина
т.е. включая 01.06.2005, т.е. год, соответственно данный договор можно рассматривать как долгосрочный.
2. Возможно ли в данном случае применение на статьи 414 ГК РФ Прекращение обязательства новацией?
Ирина
думаю что нет, речь не идет о замене одного обязательства на другое — предмет тот же, изменение размера и объема платежей не является новацией, напр.
Определение Верховного Суда РФ от 11.04.2016 N 305-ЭС15-13919 по делу N А40-77475/2014
Существо новациизаключается в замене первоначального обязательства, существовавшего между сторонами ранее, другим обязательством с одновременным прекращением первоначального обязательства.Соглашение сторон, изменяющее сроки и порядок расчетов по договору, не означает изменения способа исполнения обязательства, поэтому не является новацией (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2005 N 103 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации»).
В данном случае из дополнительных соглашений к договорам международного лизинга (листы 26 — 37; том дела 5) следует, что сторонами произведена реструктуризация имеющейся у лизингополучателя задолженности: изменены сроки и подлежащие уплате суммы. Такие соглашения не признаются новацией, поскольку не предусматривают иной предмет и способ исполнения, а следовательно, не прекращают первоначальное обязательство.
В связи с этим выводы судов апелляционной инстанции и округа о прекращении обязательств по договорам международного лизинга новацией противоречат имеющимся в деле доказательствам и не основаны на положениях статьи 414 ГК РФ.
Добрый день. Согласно ч.1 ст. 610 ГК РФ срок договора аренды определяется договором. В вашем случае срок аренды был установлен с 01.06. 2004 по 01.06. 2005.
Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ч.1 ст.683 ГК РФ).
На первый взгляд, в вашем случае 2004 году имел место краткосрочный договор найма жилого помещения. Для крактосрочных договоров найма законом установлены определенные ограничения
Статья 683 ГК РФ Срок в договоре найма жилого помещения
2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
Если согласие вы не продлевали договор найма, не извещали друг друга о возможности продления, договор найма расторгается в связи с истечением срока действия, т.к. к нему не применяются правила о преимущественном права нанимателя на заключения договора на новый срок.
Вместе с тем, если срок договора у вас действительно был равен ровно 12 месяца, то такой договор подлежал государственной регистрации в силу
Статья 674 ГК РФ Форма договора найма жилого помещения
2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Несоблюдение правила о государственной регистрации влечет к незаключенности такого договора.
Вместе с тем, поправлюсь, что в редакции ст. 165 Гражданского кодекса РФ, действовавшей в 2005 году несоблюдение условий о государственной регистрации сделки влекли последствия ее недействительности
Статья 165 ГК РФ Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации
1. Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, — требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.редакция ст. от 2005 года
Последствием недействительности сделки являлись:
Статья 167 ГК РФ Общие положения о последствиях недействительности сделки
1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
предусмотрена государственная регистрация не договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, а ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора такого жилого помещения, что влечет различные правовые последствия.
Недействительность сделок при отсутствии регистрации применяется к договорам аренды, но не найма.
Предмет договора остался тот же, но условия были изменены.
1. Сумма сделки
2. Обязанности перераспределены
3. Срок оплаты и периодичность
4. Не установлен срок договора.
Можно ли применить ст 414 ?
Указанные Вами условия в нарушение нормы о письменной форме Договора найма не были закреплены письменно и не подлежат применению.
Новации здесь не будет.