Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Необходимо оценить риски при заключении 5ти договоров на приобретение земли с застройкой дома
не уверен, что категория "земельное право" правильная...
Планируем приобрести земельный участок, необходимо оценить стоимость и вероятность рисков при заключении 5ти договоров на приобретение земли с застройкой дома.
застройщик, вроде бы, известный, успешный, но доверять готовы только после проверки профессиональными юристами.
Если вы можете предложить дополнительные юридические услуги - предлагайте, рассмотрим с женой, мы не профессионалы в такого рода приобретениях.
- БД2-3а дог Разреш на стр-во.docx
- БД2-3а ОД.docx
- БД2-3а Рег уч.doc
- БД2-3а Строит-во.doc
- БД2-3а ЮС.docx
реестр участка - 71:09:020201:3356
Здравствуйте.
1. Договор на оказание услуг получения разрешения на строительство не предполагает получения разрешения на строительство.
В нем только получение ГПЗУ на земельный участок, что не одно и то же.
Нужно прописать в Договоре именно получение разрешения на строительство конкретного объекта, нужного Вам.
Подать заявление на выдачу ГПЗУ не стоит таких денег.
2. Договор купли-продажи земельного участка, пожалуй основной. Нужно заказывать выписку из ЕГРН в отношении земельного участка, проверять наличие обременений на нем, соответствие ВРИ с учетом указанного в Договоре.
Также запросите и проверьте правоустаналивающие документы на земельный участок.
Право собственности должно подтверждаться выпиской из ЕГРН а не свидетельством о регистрации, как это указано в Договоре.
https://rosreestr.ru/wps/porta...
С учетом того, что продавец ИП, нужно проверять его финансовое состояние, наличие задолженностей, так как его могут признать банкротом и оспорить сделку.
3. Договор на регистрацию перехода прав и обязанностей по ДКП земельного участка адекватный, цена соответствует.
4. Договор строительства конечно же требует более длительного и глубокого изучения.
Потребуется немного больше времени, дополню.
Застройщика также нужно проверить на наличие в реестре банкротств.
https://bankrot.fedresurs.ru/D...
Также необходимо проверить полномочия руководителя.
На сайте ФНС в свободном доступе выписка из ЕГРЮЛ
5. Договор подбора земельного участка составлен в интересах Исполнителя.
Неустойка 1% прописана только за нарушение со стороны Заказчика.
Договор в принципе адекватный.
Можете ограничить Исполнителя сроками, так как не указан срок действия договора. Он действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте.
Первый договор похоже, что это договор об оказании услуги по получению разрешения на строительство, хотя прямо в тексте это не указано, поэтому могут быть разночтения что будет являться результатом этого договора. То есть застройщик намеревается выделить отдельно эту услугу и получить за это деньги отдельно. В принципе это возможно, но следует учесть, что такой договор подлежит заключению уже после регистрации перехода права собственности на участок, поскольку прямо в нем указано, что такая услуга предоставляется собственнику участка.
По второму договору, пункт 1.5. по идее не должен присутствовать, поскольку получается, что это купля-продажа с условием.
Продавец ИП, получил согласие супруга, это хорошо, но тут еще не мешало бы выяснить насколько цена сделки соответствует рыночной, чтобы не оказалось, что ИП объявит себя банкротом и совершенные сделки будут признаваться недействительными ввиду заниженной продажной цены.
Учтите, что при нарушении срока оплаты — два вида ответственности, штраф 5% и пени по 0,5% за каждый день просрочки.
Поскольку право на расторжение договора возникает у продавца в том числе и в случае неявки покупателя для подачи документов (п.5.1. договора), логично было бы прописать каким образом фиксируется приглашение покупателя на передачу документов в Росреестр.
При этом деньги возвращаются продавцом через 180 дней с момента одностороннего отказа от договора (п.5.3)
Продолжу далее.
В договоре на оказание услуг по регистрации не усматриваю чего-то особенного, обратил только внимание на то, что судя по всему эту услугу оказывает родственник продавца (муж, видимо).
Следует отметить, что если Вы хотите заниматься регистрацией сами, то понудить Вас к заключению этого договора никто не может.
Пятый договор на оказание услуг — обратите внимание на то, что как в первом, так и в пятом договоре необходимо ознакомиться с полномочиями лиц, подписывающих договора от имени организации, поскольку в первом — исполнительный директор, а в пятом вообще некое третье лицо, должность которого не указана.
Что касается договора на строительство, надо разбирать более тщательно.
Соглашусь с коллегой Кураевым, что сам подход договора, в котором Заказчиком выступает фактически исполнитель, выглядит как-то весьма странно. Соответственно получается что например Заказчик не обязуется возвести, а
совершить действия, необходимые для строительства жилого домане построить, а
обеспечить строительство парковкиТо есть по сути это лицо, которое Вы привлекаете как генподрядчика, а кто и как будет строить Вам неизвестно. Вот в продолжение:
Для исполнения настоящего Договора Заказчик обязуется заключить договоры, необходимые для надлежащего исполнения поручения, исполнить обязательства заказчика в заключенных договорах строительного подряда, принять результаты работ по договорам строительного подряда от подрядчика в соответствии с условиями настоящего Договора, а также обеспечить согласование строительства парковки с собственником земельного участка, прилегающего к Земельному участку Застройщика.
Соответственно и приемка работ получается «матрешечного» типа — сначала принимает Объект «Заказчик», и потом передает его Вам (Застройщику).
Опять же гарантийные сроки сокращены по сравнению с Законом «О защите прав потребителей»:
6.2. Гарантийный срок нормальной эксплуатации Объекта составляет 12 месяцев с даты подписания Сторонами Акт сдачи-приемки соответствующего Объекта (п.4.2. настоящего Договора).
Хоть пункт и не действует, как противоречащий ст. 19 ЗоПП, но сам факт его включения говорит о желании Заказчика сократить свою ответственность.
Да и в общем-то оплату Вы производите полностью задолго до того, когда Заказчик вообще приступит к строительству, точнее его организации, что также весьма нелогично и неправильно. Нормальным было бы поэтапное финансирование.
Кроме сведений по ППК нужно заказывать выписки, по ППК все соответствует.
Дополнительно по Договору строительства.
Кто кому строит?
Юнипаркс для Вас?
Или некое другое физ.лицо для Юнипаркс?
Вы сами будете строить?
Конструкция Договора весьма сомнительная.
По нему «Застройщик» по всей видимости «Вы».
Юнипаркс выступает «Заказчиком» по Вашему Договору.
Вам нужен Договор в котором Застройщиком будет выступать Юнипаркс, а Вы будете Заказчиком.
Также Вы вправе прописать в Договоре, что обязательства по строительству выполняются Застройщиком самостоятельно, без привлечения субподрядчиков.
С уважением! Г.А. Кураев