Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Продажа доли квартиры
Добрый вечер! Продолжение по теме: https://pravoved.ru/question/1895068/
Узнали от деда еще подробность, которая вызвала вопрос.
Итак, в 1987 году дедушка женился, второй брак. В 1994 году приватизировали квартиру и он получил свою долю (1/3 в итоге, а не 1/6, как было указано в старой теме) и в 2001 году он развелся. Соответственно возникает вопрос, претендует ли его бывшая жена на раздел этой несчастной доли, которая была приобретена им в браке , если дед сейчас её хочет продать мне через договор купли-продажи. Никаких брачных договоров, раздел имущества при заключении брака/разводе не было составлено. Вроде уже прошло 17 лет после развода, есть ли какой-то срок давности по претендованию? Пожалуйста, напишите с ссылками на соответствующие статьи Ваше мнение.
Уважаемые юристы, я прошу прощения, была неточность указана в изначальном посте. Квартира уже была приватизирована прошлыми владельцами, то есть в 1987 году была куплена обычным договором купли-продажи. Что в этом случае говорит закон, если дед хочет продать эту долю мне?
Была куплена в 1994 (в 87 он женился) , ещё раз прошу прощения
Еще информацию дедушка сообщил, итак, полная картина итоговая. Была какая-то комната в коммуналке еще задолго до этого второго брака деда 1987 года, её приватизировали и как раз обменяли на эту однокомнатную квартиру, и разделили на 3 доли в 1994 году. 1 доля ушла маме, 1 мне, 1 осталась у дедушки. Так как дедушкина доля делится в случае наследства на 1/6 маме и 1/6 его сыну с этого брака,эту 1/6 его сыну мы и хотим выкупить и всю итоговую 1/3 долю перевести на меня одним договором купли продажи. То есть , 1/6 - это около 600 т.руб по кадастровой цене. Соответственно, мы хотим всю его 1/3 часть передать, через договор купли продажи, за 600 т.руб. И постараться еще вычет сделать с этой сделки (насколько я понял, можно).
Если я правильно понимаю, хоть этот обмен комнаты на квартиру и был произведён уже в момент брака, но она не может иметь к этому отношения, ибо не было покупки за деньги, был обмен старой комнаты на новую квартиру.
Плюс к этому, эта бывшая жена не против всей этой сделки и если всё-таки это требуется, то может какие-то необходимые заявления написать.
Уважаемые юристы, вопрос как всё это сделать грамотно, чтобы никто потом не смог оспорить , отобрать. Вся семья в готовности сделки, то есть ни я, ни мама, ни дедушка, ни его бывшая жена, ни их сын не против этой сделки.
И отдельный вопрос по поводу справок псих диспансера при купле-продаже у нотариуса. Насколько слышал, с 1 января нотариусы делают сами запрос на учеты в диспансерах. Нужно ли нести эти справки все или уже не требуется?
Добрый день! Нет, жена не может претендовать, оснований для этого нет, поскольку Ваш дедушка получил долю в результате приватизации, что является безвозмездной сделкой, поскольку это договор передачи от государства, бесплатно. В силу ст. 36 Семейного кодекса РФ
СК РФ Статья 36. Имущество каждого из супругов
1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
Так что тут даже и по срокам нет смысла смотреть. Тут не идет речь о совместно нажитом имуществе.
Таким образом, Ваш дедушка может оформить договор дарения доли на Вас. При этом в силу ст. 42 ФЗ о государственной регистрации недвижимости, данную сделку нужно будет оформлять у нотариуса, поскольку речь идет о доле в праве собственности.
Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество
1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации»
С Уважением!
Здравствуйте!
по сути ранее данного Вам ответа ничего не изменилось.
доля априори считается личным имуществом дедушки, в силу ст.36 СК
Статья 36. Имущество каждого из супругов
1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования илипо иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
однако с учетом ст.37 СК не исключены и претензии бывшей супруги, но это ей придется доказывать, хотя с учетом большого времени это может быть очень затруднительно.
Статья 37. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью
Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).
срок исковой давности при разделе имущества отсчитывается не с момента развода, а с момента когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении ее права.
19. Течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут (п. 7 ст. 38 СК РФ), следует исчислять не со времени прекращения брака (дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния при расторжении брака в органах записи актов гражданского состояния, а при расторжении брака в суде — дня вступления в законную силу решения), а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).
Соответственно, мы хотим всю его 1/3 часть передать, через договор купли продажи, за 600 т.руб. И постараться еще вычет сделать с этой сделки (насколько я понял, можно).
Иван
поскольку долей дедушка владеет давно, то он, конечно может продать 1/3 доли по цене 1/6 (положения п.5 ст.217.1 НК к нему не применимы), однако в этом случае, как я указывал в ранее данном ответе на первый Ваш вопрос, существует риск отказа Вам ФНС в налоговом имущественном вычете по подп.3 п,1 ст.220 НК, в связи с тем, что ФНС посчитает сделку совершенной между взаимозависимыми лицами на основании п.7 ст.105.1 НК.
Если я правильно понимаю, хоть этот обмен комнаты на квартиру и был произведён уже в момент брака, но она не может иметь к этому отношения, ибо не было покупки за деньги, был обмен старой комнаты на новую квартиру.
Иван
если комната была им приватизирована, то была личным имуществом деда и произведя на нее мену с квартирой, та тоже стала его личной априори. однако надо брать в расчет положения ст.37 СК, хотя очень сомневаюсь в возможности их реализации бывшей супругой спустя столько лет. т.ч. в этом плане риск минимален, на мой взгляд.
Нужно ли нести эти справки все или уже не требуется?
Иван
насколько знаю это пока лишь эксперимент, который проводится в некоторых регионах. если это у Вас возможно даже в регионе, то ответ на запрос может занять длительное время, и при не желании ждать лучше предоставьте сразу.
Добрый день,
Ни бывшая супруга, ни настоящая, на долю квартиры Вашего деда прав не имеет,
поскольку
данная доля приобретена по безвозмездной сделке, т.е. приватизирована, и она (доля) считается только собственностью дедушки. Следовательно, разделу между супругами не подлежит.
Имущество каждого из супругов...
Имущество, полученное одним из супругов во время брака по иным безвозмездным сделкам (приватизация) , является его собственностью (п. 1 ст. 36 СК РФ).
Т.о, дедушка может продать Вам свою долю.
С уважением,
Здравствуйте, Иван! Вам всё верно ответили коллеги выше. От себя лишь, разъясню некоторые детали, чтобы Вам была понятна суть.
Если бы, дедушка со второй супругой, был бы в браке до сих пор, то она являлась бы наследником первой очереди по закону, как и Ваша мама сейчас. И в этом случае, у неё было бы право на подачу искового заявления с целью оспорить сделку. (ещё такое право, было бы у неё, если бы дедушка даже не находясь с ней в браке, написал бы на неё завещание, но поскольку как я понимаю такого завещания нет, значит и опасаться нечего). Но, поскольку дедушка с ней брак расторг, доли между ними были определены сразу (поэтому раздела имущества по этой квартире быть не может, Вы спрашивали про сроки — 3 года, но не с момента расторжения брака, а с момента как лицо, узнало что его право нарушено).
Единственное, из Вашего вопроса и предыдущего не совсем поняла, вторая (бывшая) супруга тоже участвовала в приватизации или нет?
Но в любом случае, доли определены, поэтому раздела имущества по этой квартире быть не может, права на подачу искового заявления по поводу оспорить сделку, у неё тоже нет, поскольку сейчас она к деду не имеет никакого отношения.
Но при этом, если она тоже участвовала в приватизации, и у неё сейчас имеется также 1/6 доли в этой квартире (этот вопрос прояснить нужно), и если Вы будете оформлять договор купли-продажи с дедом, то она в этом случае будет иметь преимущественное право покупки доли на тех же условиях, на которых Вы договорились с дедом, то есть перед оформлением договора купли-продажи Деду по закону нужно её уведомить и предложить выкупить на тех же условиях, (тоже самое с другими собственниками, им он тоже также должен предложить выкупить долю, они в свою очередь либо выкупают либо пишут отказ, либо если не то и не другое то в этом случае нужно будет ждать 30 дней, и далее уже оформлять сделку), но вот как раз здесь если она является всё таки собственником 1/6 доли, есть угроза с её стороны оспорить сделку (например, якобы она не знала об этой сделке, ввели её в заблуждение и т.д.), гарантии того что иск удовлетворят или наоборот никакой. Поэтому, (в случае, если у бывшей супруги есть доля в этой квартире) может быть Вам лучше всё таки рассмотреть вариант с дарением от Деда Вам этой доли. Налога с дарения оплачивать не нужно, поскольку Вы являетесь близкими родственниками. Но, в этом случае преимущество в том, что деду не нужно ни кого уведомлять об этом, подарил и всё, его право. Но, для подстраховки всё же можете обезопасить себя от других родственников (наследников по закону — если таковые будут) перед оформлением сделки взять справку о сделко-способности дедушки (о том, что он дееспособен, и отдаёт отчёт своим действиям) в больнице (нотариус Вам подскажет в какой), и тогда Вы будете максимально защищены. Ссылки на законодательство сделаю в следующем ответе.
Это, что касается налога (в случае оформления договора дарения между Вами и дедушкой). Налог оплачивать не нужно будет ни Вам ни Дедушке.
НК РФ Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
18.1) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);
Это, если решитесь оформлять всё таки договор купли-продажи, но при этом как Вам советовали ранее, сумму кадастровой стоимости пропорционально доле не занижайте, налог не дедушке ни Вам оплачивать также не надо.
17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:
от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.
5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.
Это пригодится в том, случае если бывшая супруга, всё же является тоже собственником 1/6 доли на эту квартиру и при условии, если Вы решитесь оформлять договор купли-продажи, а не дарения.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)
Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях,
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
На другие статьи, регулирующие данные правоотношения, Вам сделали ссылки коллеги.
Для того, чтобы оформить сделку (хоть договор купли-продажи, хоть дарения) Вам нужно обратиться к нотариусу. При себе иметь документы на квартиру, паспорта, Снилсы. По оплате нужно будет оплатить нотариусу за нотариальные услуги, 0,5% от кадастровой стоимости пропорционально размеру 1/6 доли квартиры.
И последнее, если всё таки решитесь оформлять договор купли-продажи, то в этом случае, не рекомендую оформлять договор рассрочки, поскольку в этом случае, эта доля в квартире будет находится у дедушки в залоге, (как ипотека) на эту долю будет оформляться обременение, а это означает, что если с дедушкой что-то случится за этот период, и Вы не успеете ему всё выплатить, то в последующем залогодержателем станут наследники, и мало того, что нужно будет оформить наследство, так ещё и выплатить наследникам оставшуюся не погашенную по договору Вами сумму. Я со своей стороны постаралась Вам максимально объяснить все «за» и «против», но далее уже решать Вам, что для Вас выгодней и безопаснее.
С Уважением, Виктория!
Просьба посмотреть уточнение в топике!
Если была куплена, а не приватизирована. То ситуация обстоит иначе, в таком случае в силу ст. 34 СК РФ
СК РФ Статья 34. Совместная собственность супругов
Т.е. бывшая жена может обратиться с иском о разделе имущества. Такое право есть, даже не смотря на срок который прошел 17 лет. Хотя к вопросам о разделе имущества и применяется срок в три года, как указана в ч.7 ст. 38 СК РФ
Но Пленум Верховного суда разъяснил, что эти три года начинают отчет не с момента расторжения брака, а с момента когда лицо узнало о нарушении его права. Т.е. простыми словами, если дедушка Вам продаст долю, то права бывшей супруги нарушатся, и тогда уже в течении трех лет после продажи, она может пробовать обратиться в суд и требовать раздел, такое право у нее будет.
С Уважением!